FR · Pour l'investisseur français
SCPI à 3% net après frais, LMNP plafonné, Pinel en sunset, Paris direct à 2% net après IFI et taxe foncière. La distribution française vous laisse avec un rendement bridé et une concentration géographique totale sur l'EU.
Bangkok prime · 4 à 6% net, IHT à 100M THB, pas d'équivalent IFI sur le bien thaï dans les structures personnelles, devise stable. Cette page met les chiffres côte à côte. Honnêtement.
프랑스 국내 대안 상품
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
수수료 차감 후 순수익률 3~3.5%
진입 수수료 8~10% · 연간 관리 보수 0.6~1% · IFI 과세 대상 · 분배금에 사회보장 부담금 17.2% 적용 · EU 오피스 및 리테일 부문에 집중(구조적 압박을 받는 섹터)
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
순수익률 3~4.5%(Paris) · 2급 도시에서는 더 높음
최초 10년간은 세제상 유리하나 이후 감가상각 혜택 소진 · 프랑스 부동산 한정 · 부동산 공급 품질과 수익률 상한에 의해 제약 · Pinel 일몰제 및 임대료 규제 강화의 영향 받음
파리 부동산 직접 투자
순수익률 2~3% (taxe foncière, 관리비, IFI 차감 후)
유럽 내 최고 수준의 ㎡당 진입 가격 · 130만 유로 초과 시 IFI 0.5~1.5% · 10만 유로 한도 초과분에 대한 자녀 상속세(IHT) 45~60% · 진입 시 droits de mutation 약 7~8%
Assurance-vie 변액 연계 부동산
실효 순수익률 2.5~3%
AV 래핑은 세제상 효율적이나 기초 자산은 여전히 SCPI / OPCI · 동일한 진입 비용과 집중 리스크 · 시장 충격 시 환매 제한
Pinel (2024년 종료)
세액 공제 포함 실효 순수익률 1~2.5%
신규 가입자 모집 종료 · 수요가 높은 프랑스 대도시로 지역 한정 · 6/9/12년 임대 의무 · 시장가 이하의 임대료 상한
조세 격차 · Bangkok에서 사라지는 항목
IFI · 부동산 자산세
프랑스에서의 영향
130만 유로 초과 프랑스 부동산 및 (일부 구조에서) 글로벌 부동산에 연 0.5~1.5%
Thailand에서의 처리
개인 명의로 보유한 Thailand 소재 부동산은 신고 대상이지만 대부분의 개인 보유 구조에서 IFI 과세 표준에서 제외됩니다. Khorna는 귀하의 fiscaliste와 협력하여 해당 구조가 제외 요건에 정확히 부합하도록 조율합니다.
사회 분담금 (Prélèvements sociaux)
프랑스에서의 영향
임대 소득 및 처분 이익에 17.2%
Thailand에서의 처리
Thailand는 한·태 이중과세 방지 협정에 따라 임대 및 처분에 대해 자체 원천징수를 적용합니다. Thailand에서 납부한 세금은 일반적으로 프랑스에서 세액 공제가 가능하여 이중 과세가 해소됩니다. 전체 세 부담은 프랑스 단독 과세 대비 실질적으로 낮습니다.
상속세 (IHT)
프랑스에서의 영향
10만 유로 한도 초과 자녀 상속분에 45~60%
Thailand에서의 처리
Thailand는 직계비속에 대해 1억 THB(약 260만 유로) 이하 상속에 대한 상속세가 없습니다. 외국인 쿼터 콘도미니엄으로 보유된 부동산은 상속인이 자격을 충족할 경우 Thai 법률에 따라 상속되며, 그렇지 않을 경우 상속인의 지시에 따라 1년 이내에 매각됩니다. 프랑스 notaire와의 상속 설계 절차가 필수적입니다.
재산세 + 거주세 (Taxe foncière + taxe d'habitation)
프랑스에서의 영향
합산하여 과세 평가액의 연 0.5~2%
Thailand에서의 처리
Thailand에는 주거용 콘도에 대해 의미 있는 수준의 연간 종가세가 사실상 존재하지 않습니다. 2020년 도입된 Thai 토지·건물세는 미세한 세율을 적용하나 5,000만 THB 이하의 주거용 본인 보유분에 대해서는 부담이 사실상 영(0)입니다.
1974년 12월 27일 체결된 한·불 이중과세 방지 협정(현재 발효 중). 이중과세를 제거합니다. Thai 원천 소득에 대해 Thailand에서 납부한 세금에 대해 프랑스에서 세액 공제가 적용됩니다.
비자 · 프랑스 투자자 프로필에 적합한 선택
DTV (Destination Thailand Visa)
대상
35-50세 프랑스 디지털 노마드, 프리랜서, 소프트파워 직군(요리, 예술, 무에타이)
선택 이유
5년 복수 입국, 180일 체류, 50만 THB 기준, 손쉬운 갱신. 800만~1,800만 THB의 Bangkok 스튜디오 또는 1베드룸과 자연스럽게 매칭됩니다.
LTR Wealthy Global Citizen
대상
100만 USD 이상의 자산과 8만 USD 이상의 소득을 보유한 프랑스 HNW · 전 Société Générale, 전 Total, 패밀리 오피스 대표
선택 이유
10년 갱신 가능 + 태국 원천 소득에 대한 17% 소득세 상한 + 해외 원천 송금 면제. 프랑스 세무 거주지 정리 경로 중 구조적으로 가장 깔끔한 옵션입니다.
LTR Wealthy Pensioner
대상
8만 USD 이상의 연금 소득을 보유한 프랑스 은퇴자
선택 이유
동일한 17% 세율 상한이 적용되는 10년 거주권. 은퇴 거점으로 Sathorn 또는 프롬퐁의 1,000만~2,000만 THB 2베드룸과 매칭됩니다.
Thailand Privilege (구 Elite)
대상
LTR 기준에는 부합하지 않지만 보장된 장기 체류를 원하는 프랑스 HNW
선택 이유
5~20년 멤버십 기반 비자. 선납 90만~500만 THB. 은행 계좌 개설 소개 서비스 포함 · 외국인 은행 거래의 어려움을 고려하면 실질적인 혜택입니다.
상세 정보: 태국 비자 가이드 · LTR + 부동산 · Bangkok에서의 DTV.
저희가 지원하는 네 가지 프랑스 고객 프로필
파리지앵 뱅커
SocGen, BNP, 또는 HSBC France의 시니어. 순자산 200만~500만 유로. 상당한 IFI(부유세) 노출. Bangkok을 수익률 투자처이자 프랑스 세무 거주지 옵션(LTR 경로)으로 검토. 일반적인 매입: Sathorn 또는 리버사이드의 1,500만~3,000만 THB 2베드룸.
코트다쥐르의 은퇴자
은퇴한 CEO 또는 시니어 파트너. 순자산 300만 유로 이상. 프랑스에서 이미 IFI 납부. Bangkok을 겨울 거점 + 수익률 다각화 수단으로 고려. LTR Wealthy Pensioner 경로. 일반적인 매입: 프롬퐁 또는 Sathorn의 1,200만~2,000만 THB 2베드룸.
디지털 프리랜서
해외 클라이언트로부터 10만~20만 유로를 버는 테크 컨설턴트, 디자이너, 크리에이터. DTV 보유자. 프랑스의 세금 부담에서 벗어나 Bangkok에서 1년의 절반을 보내고자 함. 일반적인 매입: 아속, 프롬퐁, 또는 파야타이의 800만~1,400만 THB 1베드룸.
중소기업 창업가
오너 경영자, 막 지분을 매각했거나 매각 직전 단계. 150만~400만 유로의 유동성 이벤트가 임박. 현금 유입 전 지리적 다각화를 고민. 일반적인 매입: 프롬퐁, 통로, 또는 브랜디드 레지던스의 1,800만~3,500만 THB 2~3베드룸.
EUR / THB · 환율 배경
THB는 지난 10년간 EUR 대비 절상되었습니다. 태국 중앙은행은 검증된 신뢰성을 바탕으로 환율을 적극적으로 관리하고 있으며 · 현재의 펀더멘털(외환 보유고 2,200억 USD 이상, GDP 대비 60% 미만의 정부 부채, 경상수지 흑자)에서 1997년 아시아 금융위기의 재현 가능성은 없습니다.
Bangkok에서의 매입은 EUR 노출을 기계적으로 다각화하는 행위입니다. 또한 ASEAN 지역 포지셔닝, 관광객 유입, 소프트파워 등 아시아의 구조적 요인으로 EUR 대비 평균 상승 궤적을 보이는 통화를 확보하는 것이기도 합니다.
BOT 외환 보유고
약 2,200억 USD · 수입액 8개월분 이상
국가 부채
GDP의 약 58% · 법정 상한선 70% 미만
국가 신용등급
S&P BBB+ · Fitch BBB+ · Moody's Baa1 · 투자 적격 등급
2024년 물가상승률
약 1~1.5% · 2년간 BOT 목표치에 안착
출처
모든 인용은 본문에 게재됩니다 · 평가 방법론은 /how-we-score 에서 확인 가능합니다
투자자들이 Khorna를 신뢰하는 이유
인수 검토 프로젝트
50건 이상
Bangkok 주요 11개 권역에 걸쳐
데이터 갱신
주간
실시간 시장 데이터 · 주간 업데이트
감사받은 순수익률
4~6%
포트폴리오 평균이 아닌 프로젝트별 수치
매수자 측 이해관계 일치
100%
고객이 아닌 시행사로부터 수수료를 받습니다
창립자 이력
전 Société Générale 홍콩 투자은행가 출신이 설립했으며, 태국 외국인 대상 부동산 포털에서 최상위로 평가받았습니다.
Alexandre Beaumont가 Khorna의 인수 검토 및 시행사 관계 업무를 총괄합니다. 12년간의 국경 간 투자은행 업무 원칙을 방콕 부동산에 적용합니다. Etienne Alcouffe는 데이터 및 제품 계층을 구축합니다 · 실시간 환율, 실시간 시장 데이터, 자체 스코어링 시스템.
팀 소개 →방법론
본 사이트의 모든 데이터 표는 출처를 명시합니다. 방콕 프라임 가격은 공개 매물 정보를 기반으로 매주 갱신되며, CBRE Thailand 및 JLL 분기 보고서로 검증됩니다. 환율은 Frankfurter API에서 제공되며, 국가 신용 및 거시 지표는 S&P / Fitch / Moody's가 공시한 등급을 참조합니다. 학교 및 병원 데이터는 공식 등록부(JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest)에서 가져옵니다.
Khorna Score는 모든 프로젝트 페이지에서 6개 구성 요소별로 공개됩니다. Khorna Verdict의 판단 근거 또한 투명하게 공개됩니다. 컨버전스 가설 산식에 불확실성이 있는 부분은 명시적으로 공개합니다.
방법론 보기 →투자자 가이드 · PDF
6페이지 분량 · 수치로 정리한 프랑스 대안 투자처, IFI / IHT / 사회보장 부담금 관련 세제 격차, 비자 경로, 프로필별 권장 지역 및 유닛 추천. 출처가 명시된 데이터와 공개된 방법론을 기반으로 합니다.
스팸 없이 PDF만 회신해 드리며, 필요한 경우에 한해 한 차례만 후속 연락을 드립니다.
문의하기
귀하의 자산, 소득, 현재 IFI 노출, 투자 기간을 알려주십시오. 기존 자산 배분과 Bangkok 프라임 자산 배분을 양측 모두 정직하게 수치화하여 비교해 드립니다.
또는 양식을 제출하십시오