신규 출시 · 정보 파이프라인
저희가먼저포착한 프로젝트입니다.
주요 해외 채널에 유통되기 전, 태국어 정보망을 통해 확보한 Bangkok 분양 전 및 사전 출시 프로젝트입니다. 정보 우위는 구조적입니다 · 대부분의 해외 투자자는 태국 투자자보다 1~3개월 늦게 출시 정보를 접합니다.
파이프라인은 매주 화요일 Facebook의 다섯 개 태국 부동산 채널에서 운영되며, SET 공시 일일 모니터링, 시행사 공지 페이지, Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL 분기별 보고서, Bangkok Post / Property Report Asia / Thinkofliving 기사가 추가됩니다. 각 정보는 기존 포트폴리오와 교차 검증됩니다 · 진정으로 새로운 프로젝트만 통과합니다.
아래 보시는 내용은 검증을 거친 결과입니다 · 직접 방문하여 외국인 쿼터 가용성을 확인하고, 인근 비교 단지와 평방미터당 가격을 분석하며, Khorna 실사 체크리스트를 적용한 후 게재합니다. 1단계 가격으로 1단계 접근 기회가 여기서 제공됩니다.
파이프라인 커버리지
5개 정보원
태국어 Facebook + 부동산 뉴스 + SET 공시 + 기관 보고서 + 시행사 직접 관계. 주당 약 250건의 게시물 샘플링, 그리고 상위 8개 상장 시행사에 대한 SET 일일 모니터링이 포함됩니다.
이번 분기 발굴 프로젝트
20개 프로젝트
모든 매물은 실사, 외국인 쿼터 확인, 가격 감사를 통과했습니다. 최신순으로 정렬되어 있으며, 가장 최근에 발굴된 매물이 상단에 표시됩니다.
선점 시간 우위
30~90일
태국어 분양 발표와 동일 프로젝트가 외국인 대상 영어 매물 포털에 등재되기까지의 일반적인 시차입니다. 이 기간 동안에는 1차 분양가가 여전히 유효하며 외국인 쿼터 물량도 확보되지 않은 상태입니다.
조기 진입이 중요한 이유
1차 분양가가 초과 수익의 원천입니다. 4차 분양가는 일반 중개인이 제시하는 가격일 뿐입니다.
15~25%
동일 유닛 타입의 1차 대비 4차 평균 가격 상승률
Bangkok의 분양 전 프로젝트는 보통 4~6단계로 진행되며, 각 단계마다 3~7%의 가격 상승이 적용됩니다. 공개 마케팅이 본격화되어 외국인 포털에 등재될 무렵에는 유리한 가격대가 이미 사라진 상태입니다.
최초 외국인 쿼터 배정
49% 외국인 쿼터는 공개 등재 이전에 소진됩니다
외국인 쿼터 유닛은 선착순이 아닌 시행사의 재량으로 배정됩니다. 코너, 조망, 층수 등 가장 우수한 유닛은 1차 비공개 사전 관람에 참여한 매수자에게 우선 배정되며, 일반 소매 매수자에게는 돌아가지 않습니다.
SPA 협상 여지
1차 매수자는 SPA 조건을 협상할 수 있으나, 4차 매수자는 그렇지 못합니다
소유권 이전 수수료, 상각 적립금, 공용 구역 선납금, 주차, 사이니지 권리 등 SPA의 30~50개 조항 모두 시행사가 초기 단계 마감을 원할 때는 협상 가능합니다. 4차에 이르면 계약은 사실상 정해진 조건만 수용해야 하는 형태가 됩니다.
최근 발굴 매물 · 정렬 및 필터
20개 프로젝트 · 발굴, 검증, 인수 검토 완료.
정렬 + 필터 · 20개 프로젝트
Thonglor · Off-plan
Via 61
2026-04-30 발견 · 출처 Thai property channels
Phase-1 Private Viewing announced May 2026 · Sansiri Aesthetic Collection
순수익률
5.6%
연간 자본 증가율
7.8%
시작가
12.9M
Ekkamai · Off-plan
Curva Ekkamai
2026-04-21 발견 · 출처 Thai property channels
The Creators HQ niche luxury · pet-friendly large units · 82-350 sqm
순수익률
5.4%
연간 자본 증가율
7.2%
시작가
16M
Phrom Phong · Off-plan
Via 34
2026-04-15 발견 · 출처 Thai property channels + Sansiri
Sansiri's third Aesthetic Collection · Sukhumvit Soi 34 boutique low-rise
순수익률
5.5%
연간 자본 증가율
7.6%
시작가
14M
Lumpini · Off-plan
Upper House Residences Bangkok
2026-04-10 발견 · 출처 Thai property channels
City Dynamic + HK Upper House branded residence import · UHNW tier
순수익률
4.8%
연간 자본 증가율
8.6%
시작가
45M
Lumpini · Off-plan
The Wireless Residences by Upper House
2026-04-10 발견 · 출처 Thai property channels
Sister project to Upper House Bangkok · Wireless / Ploenchit · BTS-direct
순수익률
5%
연간 자본 증가율
8.4%
시작가
32M
Sathorn · Off-plan
The Monument Sathon
2026-04-08 발견 · 출처 Thai property channels
Sansiri Legacy brand returning to Sathorn CBD after 10 years · pre-launch
순수익률
5.2%
연간 자본 증가율
8.4%
시작가
18M
Ekkamai · Off-plan
Niche Pride Ekkamai
2026-04-04 발견 · 출처 Thai property channels + SENA
SENA × Hankyu Hanshin JV · Japanese-construction quality, Japanese tenant pool
순수익률
5.9%
연간 자본 증가율
7.2%
시작가
9.8M
Ekkamai · Off-plan
EDEN Ekkamai
2026-04-02 발견 · 출처 Thai property channels
The Creators HQ flagship · garden-led design · Soi Ekkamai 12
순수익률
5.6%
연간 자본 증가율
7.4%
시작가
11M
Thonglor · Off-plan
XT 10 Ekkamai
2026-03-28 발견 · 출처 Thai property channels
XT brand return · Sansiri lifestyle co-sharing condo · 24/7 facilities
순수익률
6.1%
연간 자본 증가율
7.5%
시작가
8.5M
Phra Khanong · Off-plan
Project O · Lotus Onnut Mixed-Use
2026-03-22 발견 · 출처 Thai property channels + Lotus's
187m / 39-floor mixed-use mega-project · BTS On Nut · 2030 delivery
순수익률
5.4%
연간 자본 증가율
7%
시작가
5.8M
Phrom Phong · Off-plan
Noble Emmerse Phrom Phong
2026-03-15 발견 · 출처 Thai property channels + dev site
Noble flagship · Phrom Phong family corridor
순수익률
5.9%
연간 자본 증가율
7.8%
시작가
12M
Phrom Phong · Off-plan
Raimon Sukhumvit 38 Residences
2026-03-12 발견 · 출처 Thai property channels + Raimon Land
Raimon Land mid-Sukhumvit luxury
순수익률
5.4%
연간 자본 증가율
8%
시작가
32M
Phayathai · Off-plan
Park Origin Phayathai
2026-03-08 발견 · 출처 Thai property channels + Origin
Origin's Phayathai-corridor flagship · ARL-direct + BTS · phase 1
순수익률
6.4%
연간 자본 증가율
6.8%
시작가
5.4M
Asok · Off-plan
Knightsbridge Prime Asoke
2026-03-04 발견 · 출처 Thai property channels + Origin
Origin · Asok BTS-MRT interchange · phase 2 pricing 8-12% below new-build comp
순수익률
6%
연간 자본 증가율
7.8%
시작가
7.8M
Lumpini · Off-plan
Saladaeng One
2026-02-26 발견 · 출처 Thai property channels + Sansiri
Sansiri's Lumpini-Park-adjacent flagship · branded-tier · phase 3
순수익률
5.4%
연간 자본 증가율
8%
시작가
14M
Phra Khanong · Off-plan
Cloud Eleven Residences
2026-02-20 발견 · 출처 MQDC + Cloud 11 announcement
MQDC flagship · Cloud 11 catalyst corridor · creative-class tenant base
순수익률
5.9%
연간 자본 증가율
9.2%
시작가
8.2M
Sathorn · New build
The Diplomat Sathorn
2026-02-14 발견 · 출처 Thai property channels + KPN
KPN Land's Sathorn corporate-corridor · 6 foreign-quota units at handover pricing
순수익률
5.6%
연간 자본 증가율
7.4%
시작가
14M
Riverside · New build
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
2026-02-08 발견 · 출처 MQDC
MQDC's flagship Chao Phraya river-fronting · ICONSIAM-integrated UHNW tier
순수익률
4.8%
연간 자본 증가율
7.2%
시작가
32M
Rama 9 · New build
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
2026-02-02 발견 · 출처 Thai property channels + Belle
Belle Development · Ratchada-Rama 9 CBD-East · 8 foreign-quota units
순수익률
6.6%
연간 자본 증가율
7.8%
시작가
3.8M
Phra Khanong · New build
Whizdom Avenue
2026-01-28 발견 · 출처 Thai property channels + MQDC
MQDC tech-forward mixed-use · Phra Khanong / Cloud 11 corridor
순수익률
6.5%
연간 자본 증가율
8.4%
시작가
4.8M
스쿠프 파이프라인 운영 방식
대다수 외국인 매수자가 1~3개월 뒤처지는 이유입니다.
01 · 태국어 소스 우선 확보
Bangkok 시행사는 분양 정보를 태국어로 먼저 발표합니다. 태국 부동산 Facebook 페이지, 태국 부동산 뉴스 사이트, 태국 중개인 행사 등이 그 채널입니다. 외국인 대상 포털은 이를 번역해 재게시하며, 원본 태국어 게시물보다 수 주 늦는 경우가 대부분입니다.
02 · 일간 및 주간 모니터링
자체 크론 시스템이 매주 화요일 5개 태국 부동산 채널에서 250건 이상의 게시물을 수집하며, 상위 8개 상장 시행사(SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN) 대상 SET 뉴스 일일 모니터링과 Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL의 월간 기관 보고서까지 포함합니다.
03 · 검증 및 등재
각 후보 프로젝트는 기존 포트폴리오와 교차 검증됩니다. 신규 프로젝트로 확인되면 시행사 분양 사무소를 통해 실재 여부를 검증하고, 외국인 쿼터 가용성을 확인하며, 인근 비교 매물 대비 가격을 검토하고, Khorna Score 및 종합 의견을 위한 인수 검토를 수행합니다. 모든 검증을 통과한 후에만 이곳에 등재됩니다.
시장의 다른 플레이어들이 놓치는 부분
대부분의 외국인 매수자 중개인은 매도자 측에서 일하지만, Khorna는 매수자 측에서 일합니다.
표준 모델
일반적인 Bangkok 중개인은 시행사가 재고 처분을 위해 밀고 있는 그 달의 추천 프로젝트만 취급합니다. 중개 수수료는 거래 성사 단위당 시행사가 지급합니다. 새로운 프로젝트를 더 빨리 발굴하라고 중개인에게 비용을 지불하는 사람은 없으며, 기존 재고를 마감하라고 비용이 지불됩니다.
결과적으로 대부분의 일반 중개인은 적합성과 무관하게 동일한 15~20개 프로젝트를 모든 외국인 매수자에게 반복적으로 제시합니다. 4차 분양가, 공개 등재 유닛이 그 대상입니다. 이런 프로젝트가 영어권 매수자에게 도달할 즈음이면, 시행사는 이미 상승 여력을 모두 매도한 뒤입니다.
당사의 비즈니스 모델
당사는 신축 및 분양 전 프로젝트의 경우 시행사 커미션으로, 재판매의 경우 3%의 매수자 측 위임 수수료로 수익을 창출합니다. 어느 쪽이든 당사는 매수자를 위해 일합니다. 프로젝트를 더 빠르게 발굴하는 것 자체가 가치입니다. 이러한 발굴 우위는 1차 분양 가격, 외국인 쿼터 배정, SPA 협상 여지로 직접 이어집니다.
파이프라인은 곧 발굴 우위입니다. 이를 구축하는 데에는 상당한 비용이 소요됩니다(리서치 피드 연산 비용, 일간 SET 모니터링, 주간 태국어 리서치 동기화, 월간 기관 보고서 처리). 또한 유지에는 지속적인 운영 관리가 필요합니다. 대부분의 리테일 중개사는 이를 구축하지 않습니다. 구축할 필요가 없기 때문입니다. 그들의 매물은 광범위한 시장이 아닌 시행사로부터 공급됩니다.
사전 리스팅 액세스 받기 · 다음 매물이 이 페이지에 등장하기 전에
가장 최신 매물이 항상 이 페이지에 먼저 게시되는 것은 아닙니다.
당사는 소수의 투자자 리드 명단에 엄선된 주간 다이제스트를 발송합니다. 가장 최신 발굴 프로젝트와 함께 Khorna Score, 지역 분석, 그리고 (시행사가 허용하는 경우) 1차 분양 액세스 코드를 제공합니다. 본 페이지의 공개 리스팅은 다이제스트보다 7~14일 늦게 게시됩니다.
다이제스트에 참여하려면 귀하의 상황에 대한 간단한 메시지를 보내 주십시오. 예산, 선호 지역, 목표 수익률을 포함해 주시면 됩니다. 1시간 이내에 답변드리며, 다음 화요일 발행본에 추가해 드립니다. 수수료 없음, 의무 없음, 클릭 한 번으로 구독 해지 가능합니다. 현재 구독자는 200명 미만입니다. 1차 분양 액세스 품질 유지를 위해 규모를 작게 유지할 계획입니다.
화요일 다이제스트에서 받으시는 콘텐츠
- · 새롭게 발굴된 3~5개 프로젝트 (썸네일, 지역, 가격대, Khorna Score 포함)
- · 프로젝트별 한 단락 요약 · 중요성, 진행 단계, 협상 가능 항목
- · 시행사가 허용하는 경우 1차 분양 액세스 코드 (프로젝트별로 협상)
- · 프로젝트별 Khorna Verdict · BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
- · 모든 프로젝트에 대해 Alexandre와 직접 연결되는 WhatsApp 라인 · SDR 대기열 없음
투자자들이 Khorna를 신뢰하는 이유
투자 등급의 엄격함 · 투자자 중심의 이해관계 일치 · 실시간 시장 데이터.
인수 검토 프로젝트
50건 이상
Bangkok 주요 11개 권역에 걸쳐
데이터 갱신
주간
실시간 시장 데이터 · 주간 업데이트
감사받은 순수익률
4~6%
포트폴리오 평균이 아닌 프로젝트별 수치
매수자 측 이해관계 일치
100%
고객이 아닌 시행사로부터 수수료를 받습니다
창립자 이력
전 Société Générale 홍콩 투자은행가 출신이 설립했으며, 태국 외국인 대상 부동산 포털에서 최상위로 평가받았습니다.
Alexandre Beaumont가 Khorna의 인수 검토 및 시행사 관계 업무를 총괄합니다. 12년간의 국경 간 투자은행 업무 원칙을 방콕 부동산에 적용합니다. Etienne Alcouffe는 데이터 및 제품 계층을 구축합니다 · 실시간 환율, 실시간 시장 데이터, 자체 스코어링 시스템.
팀 소개 →방법론
본 사이트의 모든 데이터 표는 출처를 명시합니다. 방콕 프라임 가격은 공개 매물 정보를 기반으로 매주 갱신되며, CBRE Thailand 및 JLL 분기 보고서로 검증됩니다. 환율은 Frankfurter API에서 제공되며, 국가 신용 및 거시 지표는 S&P / Fitch / Moody's가 공시한 등급을 참조합니다. 학교 및 병원 데이터는 공식 등록부(JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest)에서 가져옵니다.
Khorna Score는 모든 프로젝트 페이지에서 6개 구성 요소별로 공개됩니다. Khorna Verdict의 판단 근거 또한 투명하게 공개됩니다. 컨버전스 가설 산식에 불확실성이 있는 부분은 명시적으로 공개합니다.
방법론 보기 →선행 액세스
다음 달 매물에 대한 사전 리스팅 액세스를 원하십니까?
새로 발굴된 프로젝트의 엄선된 단축 리스트를 본 페이지에 등장하기 전에 받은편지함으로 받아보십시오. 1차 분양 액세스, 1차 분양 가격, 외국인 포털 지연이 좁혀지기 전에.
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