방법론
Khorna가 인수 검토하는 모든 프로젝트에 동일하게 적용하는 100점 만점의 자체 점수 체계입니다. 수익률과 자본 증가가 전체 점수의 절반을 차지합니다. 나머지는 평범한 매물과 우수한 매물을 구분하는 데이터입니다. 동일한 방법론을 전체 포트폴리오에 적용하므로, "A+" 등급은 Mandarin Oriental Residences를 보든 Tela Thonglor를 보든 같은 의미를 갖습니다.
이 시스템을 구축한 이유
공개 매물 사이트에는 수천 개의 유닛이 등록되어 있습니다. 각 매물은 가격, 면적, 지역, BTS 거리, 편의시설, 관리비, 외국인 쿼터, 시행사, 연식, 상태 등 수십 개의 데이터를 포함합니다. 외국인 매수자 대부분은 이러한 정보를 동일한 기준으로 비교하기 어렵습니다. 결국 사진과 직감에 의존해 결정하게 됩니다.
Khorna Score는 이 모든 정보를 투명한 공식을 통해 하나의 숫자로 통합합니다. 세부 내역을 직접 확인하고, 방법론을 신뢰하며, 프로젝트 간 정직한 비교가 가능합니다.
6개 평가 항목
현금 수익률은 모든 평가의 기반입니다. 관리비, 세금, 운영비, 공실을 차감한 후 실제로 수중에 남는 금액입니다. Bangkok이 서구 시장 대비 가지는 구조적 우위가 바로 수익률에 있기 때문에 이 항목에 높은 가중치를 부여합니다. 동급 자산 기준으로 Bangkok은 4~6% 순수익률을 제공하는 반면, London/Paris/NYC는 2~3%에 그칩니다.
산정 공식
점수 = 순수익률 × 4, 최대 25점. 즉 6.25% 이상이면 만점입니다.
순수익률 4% 미만은 다른 요소와 무관하게 수익률 문제입니다. 4% 미만 매물은 후보 목록에 거의 포함하지 않습니다.
Bangkok 프라임 부동산은 지난 20년간 꾸준히 자본 증가를 기록했습니다. BTS 노선 확장, 외국인 거주자 유입, 자산가 밀집 등 가격 상승 요인은 누적 효과를 발휘합니다. 7~10년 보유 기준으로는 자본 증가가 수익률만큼이나 중요합니다.
산정 공식
점수 = 예상 자본 증가율 × 3, 최대 25점. 즉 연 8.3% 이상이면 만점입니다.
예상 자본 증가율 4% 미만은 면밀한 검토가 필요한 지역 또는 건물상의 문제를 시사합니다.
재판매 출구 속도는 해당 프로젝트명이 Thailand에서 검색되는 빈도와 직접적으로 연관됩니다. Khorna는 프로젝트별 Ahrefs 월간 검색량을 활용합니다. 검색량이 높은 프로젝트는 자연 수요층이 두텁기 때문에 매각도 더 빠르게 이루어집니다.
산정 공식
Ahrefs Thailand 검색량 기준 로그 스케일. 4,000회 이상 = 15점. 200~499회 = 6점. 50회 미만 = 0점.
점수 0이 나쁘다는 의미는 아닙니다 · 잘 알려지지 않았다는 뜻입니다. 안목 있는 매수자에게는 오히려 그런 매물이 적합한 경우도 있습니다.
800미터 반경 내 F&B, 헬스장, 쇼핑몰, 대중교통역으로의 보행 접근성을 평가합니다. Khorna는 Google Places 실시간 데이터를 활용합니다. 이는 DTV/LTR 임차인 만족도와 단기 임대료에 직접적인 영향을 미치며, 보행 편의성이 높은 건물은 5~10% 더 높은 임대료를 받습니다.
산정 공식
800미터 반경 내 카페, 레스토랑, 헬스장, 쇼핑몰의 합계. 편의시설 70개 이상 = 15점. 반경 내 BTS/MRT 역이 2개 이상이면 +1 보너스 점수.
편의시설 15개 미만은 차량 의존도가 높음을 의미합니다. 임차인 풀이 좁아지고 재판매 속도가 느려집니다.
매각 속도를 의미합니다. BTS 접근성을 갖춘 재판매 가능 매물이 가장 두터운 매수자 풀을 가지고 있습니다. 분양 전 매물은 자본 증가 잠재력이 있지만 입주 전까지는 매각 속도가 느립니다.
산정 공식
매물 유형별 기본 점수(재판매 6점 / 신축 8점 / 분양 전 5점)에 BTS 근접성 보너스 추가(100m 미만 +3, 300m 미만 +2, 500m 미만 +1).
점수 5점 미만은 출구 전략 가능 시점이 좁다는 의미입니다 · 소유권 이전까지 보유하는 시나리오에 한해서만 검토 대상으로 분류합니다.
분양 전 매물의 인도 리스크와 입주 후 건물 관리는 모두 시행사의 실적과 재무 상태에 좌우됩니다. SET 상장 6대 시행사(Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa, Ananda)는 만점을 받습니다. 브랜드 운영사(Mandarin Oriental, Banyan Tree, Ritz-Carlton)도 높은 점수를 받습니다.
산정 공식
SET 상장 Tier 1 = 10. 브랜드 운영사 / Tier 2 = 8. 기타 = 5.
5점 미만은 매물 자체의 가치가 매우 뛰어나거나, 그렇지 않다면 해당 시행사를 인수 검토 대상에서 제외함을 의미합니다.
등급 척도
최상위 등급. 포트폴리오 최상급 매물 · 주로 프라임 수쿰빗 권역의 풀서비스 단지입니다.
기본 추천 목록. 물량이 제한적이며 외국인 쿼터가 빠르게 소진됩니다.
강력한 올라운더. 우수한 수익률, 강한 입지, 건전한 시행사를 갖췄습니다.
탁월한 가치 · 대부분 투자자 후보 목록의 핵심을 이룹니다.
견실함 · 한두 가지 항목에서 약점이 있으나 강점으로 균형이 잡힌 수준입니다.
명확한 투자 논리와 함께 고려할 가치가 있습니다 · 어떤 트레이드오프가 본인에게 맞는지 판단하시기 바랍니다.
평균 · 적절하지만 두드러지지는 않습니다. 노후 재판매 매물이거나 비프라임 지역인 경우가 많습니다.
특정한 사유(입지 선호, 라이프스타일 적합성 등)가 있는 경우에 한해 적합합니다.
중간값 이하. 인수 검토 자료에서 명시하는 구체적 우려 요인이 있습니다.
가격이 예외적으로 매력적이지 않은 한, 상위 등급의 대안을 검토하시길 권장합니다.
현재 추천 후보 목록에 포함되지 않습니다. 다수의 항목에서 약점이 확인됩니다.
고객님께서 저희가 알지 못하는 내부 정보를 보유하고 계시지 않다면 건너뛰십시오.
"BUY NOW" 작동 방식 · 액세스 가격에 대한 설명
"MODEST EDGE · 시장가가 액세스 가격보다 7% 높음"과 같은 평가를 보실 때, 이는 마법이 아닙니다 · 동일한 기준으로 비교한 두 가격일 뿐입니다.
현실적인 Bangkok 수치: 시행사 직접 거래 시 통상 3~7%의 우위를 확보합니다. 1차 분양 물량 또는 특정 할당 매물의 경우 최대 10~15%까지 가능합니다. 15%를 초과하는 경우는 드물며, 특정 상황(비공개 거래, 급매, 사전 분양 쿼터)을 시사합니다. BUY NOW가 15% 이상에서만 발동되는 이유입니다 · 일반적인 수준의 액세스를 예외적인 것처럼 과대 포장하지 않습니다.
저희는 "할인을 찾아드린다"고 말하지 않습니다. 대부분의 외국인 매수자가 존재 자체를 알지 못하는 액세스 가격을 제공한다고 말씀드립니다.
평가 등급은 현실적인 스프레드 밴드를 반영합니다. BUY NOW는 15% 이상에서만 부여되며(실제로 드뭅니다), MODEST EDGE는 5~15%(일반적이고 정직한 수준), GOOD ENTRY는 적정 가격 정합 시, WAIT는 저희의 액세스가 시장을 이기지 못할 때 부여됩니다. 방어 가능한 수준으로 보정되어 있으며, 저희는 시드 가격의 5% 이내로 전달할 것을 약속하고, 그렇지 못할 경우 평가가 조정됩니다.
점수에는 들어가지 않지만 인수 검토에는 포함되는 요소
Khorna Score와 평가 등급은 수익률, 자본 증가, 수요, 보행 편의성, 유동성, 시행사 품질, 가격 스프레드를 다룹니다. 헤드라인 수치 대신 인수 검토 자료에서 별도로 다루는 주요 요소는 다음과 같습니다.
저희가 하지 않는 것
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귀하의 예산, 비자 경로, 수익률 목표에 부합하는 최상위 등급 5개 프로젝트를 제공해 드립니다. 각 프로젝트별 Khorna Score 전체 분석을 함께 드립니다.