비교 분석 · 8개 본국 시장
외국인 투자자는 본국 관할권이 허용하는 범위 내의 상품에 갇혀 있습니다. SCPI, BTL, Direkt-Immobilien, REITs, 1031 교환, ABSD가 부과된 싱가포르 부동산, 제재로 제한된 러시아 자본 · 각각은 고유의 수익률 상한, 세금 부담, 접근 제약을 동반합니다.
Bangkok 외국인 쿼터 부동산은 그 어느 것에도 해당되지 않습니다. 본국 시장에서 수익을 압박하는 규제 중력에서 벗어나 있습니다. 본 페이지는 국가별로 솔직하게 비교한 자료입니다.
방법론
수익률
본국 관할권의 세금, 수수료, 관리 비용을 차감한 순수익률입니다. Bangkok 수익률은 자체 인수 검토 기준(Maison Siam 표준 수수료 20%, 비용 공제 30% 적용 시 순수익률 4~6%)을 사용합니다.
세금 부담
표시된 세율은 일반적인 150만 EUR / GBP / USD HNW 투자자를 기준으로 합니다. 부유세, 상속세, 양도세는 세후 수익률에 의미 있는 영향을 미치는 경우에 한하여 포함됩니다.
정직성 원칙
태국 부동산이 본국 대안보다 실제로 열위에 있는 부분(해외 송금 시 외환 통제 마찰, 프라임 외 지역의 계약 이행 편차)도 명시합니다. 본 자료는 옹호가 아닌 비교를 위한 것입니다.
FR
08 중 01 · 프랑스
본국 대안
SCPI · LMNP · Pinel · 프랑스 직접 부동산 · 생명보험 변액상품
본국에서의 실제 순수익률
순수익률 3~3.5% (수수료 차감 후 SCPI) · 순수익률 2~3% (파리 직접 투자)
세금 및 구조적 부담
프랑스 부동산 130만 유로 초과분에 대한 IFI 부유세 0.5~1.5% · 자녀 상속 시 10만 유로 초과분에 IHT 45~60% · 임대 소득에 사회보장 부담금(prélèvements sociaux) 17.2% · SCPI 가입 수수료 8~10%
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
순수익률 4~6% · 대부분의 구조에서 태국 소재 부동산에는 IFI가 적용되지 않음 (신고는 하지만 과세표준에서 제외) · 약 1억 THB(약 260만 유로)까지 IHT 면제 · 표준 30% 비용 공제 · FETF를 통한 깔끔한 본국 송금
상품 공백
프랑스 프라이빗 뱅커는 귀하를 Bangkok 외국인 쿼터 콘도에 투자시킬 수 없습니다. 태국 SCPI에 해당하는 상품도, Pinel 형태의 Bangkok 래퍼도, 태국 부동산에 연계된 변액 생명보험도 존재하지 않습니다. 해당 상품은 프랑스에서 구조적으로 접근이 불가능합니다.
DE
08 중 02 · 독일
본국 대안
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · 독일 REITs · ETFs
본국에서의 실제 순수익률
순수익률 2~3% (뮌헨, 함부르크, 베를린 직접 투자) · 2~3% (개방형 Immobilienfonds)
세금 및 구조적 부담
Spekulationssteuer (10년 미만 보유 시 양도 차익에 소득세 전액 부과) · Erbschaftsteuer 최대 50% · 자본 이득에 KAP-tax 25% + 연대 부가세 · 취득 시 Grunderwerbsteuer 3.5~6.5%
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
절대 수익률이 더 높음 · 본인 명의로 보유한 해외 소재 부동산에는 독일 Spekulationssteuer가 적용되지 않음 · 5년 이후 처분 시 태국 원천징수 세율이 유리 · EUR/THB 통화 분산 · Bangkok 단위당 비용은 뮌헨 프라임 ㎡ 가격의 약 절반 수준
상품 공백
독일 Sparkassen과 프라이빗 뱅크는 태국 부동산을 유통하지 않습니다. Immobilienfonds는 EU 도미사일로 제한됩니다. 분산 투자 내러티브는 금융 자문에서 끊임없이 거론되지만, 이를 실행할 상품은 부재한 상황입니다.
UK
08 중 03 · 영국
본국 대안
Buy-to-Let (Section 24 도입 이후) · ISAs · SIPPs · 영국 REITs · 부동산 펀드
본국에서의 실제 순수익률
Section 24 도입 이후 다수 BTL 보유자의 순수익률 0~2% · REITs 총수익률 3~4%
세금 및 구조적 부담
Section 24로 모기지 이자 공제 전액 폐지 · 추가 주택에 SDLT 3% 할증 + 비거주자 2% 할증 · 32만 5천 파운드 초과분에 IHT 40% · 처분 시 CGT 18~28%
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
30% 비용 공제 전액 인정 (태국 표준) · Section 24에 해당하는 규정 없음 · 외국인 쿼터 콘도에 대한 외국인 SDLT식 추가 할증 없음 · 깔끔한 FETF 본국 송금 · 1981년부터 발효된 태국-영국 이중과세 방지 조약으로 이중 과세 방지
상품 공백
영국 BTL 에이전트는 Bangkok 매물을 소싱할 수 없습니다. IFA는 귀하의 SIPP에 태국 콘도를 편입할 수 없습니다 (해외 직접 부동산은 제외). 영국 부동산 플랫폼에는 태국 매물이 등록되지 않습니다. 영국 유통망에서는 이 시장이 보이지 않습니다.
US
08 중 04 · 미국
본국 대안
REITs · 1031 교환 · 신디케이션 · 미국 직접 주거용 및 상업용 부동산
본국에서의 실제 순수익률
3~4% (REITs) · 총수익률 4~6% (미국 직접 주거용, 세금 차감 후 순수익률은 더 낮음)
세금 및 구조적 부담
임대 소득에 연방 + 주 소득세 누적 부과 · 1031 교환은 국내로만 한정 · 연방 1,360만 달러 초과분에 상속세 · 주에 따라 연 1~3%의 재산세
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
진정한 지리적 및 통화 분산 · 1031으로는 불가능 · 낮은 태국 재산세 (주거용에는 의미 있는 수준의 연간 종가세 없음) · 1996년부터 발효된 태국-미국 이중과세 방지 조약 · 표준 FETF 본국 송금 · 주세 부담 없이 비거주 임대인이 될 수 있는 가능성
상품 공백
미국 RIA는 태국 직접 부동산에 자금을 배분할 수 없습니다. 1031 체인은 미국 부동산에 묶여 있습니다. 현존하는 국제 부동산 신디케이션은 멕시코, 카리브해, 코스타리카에 집중되어 있습니다. Bangkok은 미국 유통 구조에서 구조적으로 부재합니다.
CN-HK
08 중 05 · 중국 및 홍콩
본국 대안
본토: 국내 부동산 (70년 토지 임차권, 2021년 이후 수요 위기) · 역외 자산 배분을 위한 QFII / Connect · 홍콩: 극도로 높은 가격대의 국내 부동산
본국에서의 실제 순수익률
본토: 부실, 실질 수익률이 종종 마이너스 · 홍콩: 매우 높은 진입 가격에 총수익률 2~2.5%
세금 및 구조적 부담
중국 본토: 개인 연간 해외 송금 한도 USD 50K, 부동산 해외 투자에 대한 자본 통제 적용. 홍콩: 선진 아시아에서 가장 작고 가장 비싼 주거 환경, 2020년 이후 정치적 불확실성으로 인한 자본 유출.
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
본토(BOI 투자, Privilege 비자, 패밀리오피스 경로 등 합법 채널을 통한)와 홍콩(통제 없음) 양쪽 모두에 자본 출구 역할. 홍콩 프라임의 평방미터당 1/8 수준 가격, 외국인 쿼터 안전 자산, ASEAN 입지, 본토의 70년 임차 구조보다 강력한 재산권 보장.
상품 공백
본토: 자본을 합법적으로 반출하는 것 자체가 핵심 과제이며, Thailand는 일대일로 및 ASEAN 허용 프레임워크 내에 위치합니다. 홍콩: 이민 압박 자본은 이미 Singapore(ABSD로 인해 가격 부담)와 ASEAN으로 유입되고 있으며, 그 중 Thailand는 가장 저렴한 기관 등급 투자처입니다.
SG
08 중 06 · Singapore
본국 대안
싱가포르 현지 부동산(ABSD 적용), S-REITs, 지역 ETF, SGX 주식
본국에서의 실제 순수익률
싱가포르 주거용 ABSD 차감 후 순실효 1~2%, S-REITs 4~5%
세금 및 구조적 부담
외국인 주거용 추가 매수자 인지세 ABSD 60%, 싱가포르 시민의 두 번째 주택에 대해 20%, 극단적 가격대의 싱가포르 마이크로 유닛, 4년 이내 매도 시 SSD 4~12% 부과
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
Thailand 외국인 쿼터 콘도에는 ABSD에 상응하는 부담 없음, Singapore 프라임 가격의 1/4로 2~3배 면적 확보 가능, 동일 권역 접근성, SSD에 해당하는 제도 없음, 표준 30% 비용 공제, Singapore 영주권보다 수월한 비자 경로(LTR, Privilege).
상품 공백
Singapore의 부동산 유통 계층은 완전히 내수 중심이며 ABSD로 보호되어 포화 상태입니다. S-REITs는 직접 부동산이 아닌 상장 주식입니다. ASEAN 분산 투자 논거는 Singapore 프라이빗 뱅크들이 끊임없이 제시하지만, 이를 실행할 상품은 Thailand가 아닌 호주와 중국 본토에 집중되어 있습니다.
JP
08 중 07 · Japan
본국 대안
도쿄/오사카 직접 부동산, J-REITs, 국내 부동산 펀드
본국에서의 실제 순수익률
순수익률 2~3%(도쿄 도심), 3~4%(J-REITs)
세금 및 구조적 부담
수익률에 대한 일본은행(BoJ) 금리 정상화 리스크, USD 및 THB 대비 JPY의 구조적 약세, 일본 상속세 30~55%, 부동산 등록세 및 취득세 4% 이상
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
도쿄 대비 높은 절대 수익률, 통화 옵션성(지난 5년간 THB는 JPY 대비 긍정적으로 디커플링), 범아시아 익스포저, 도쿄 도심보다 저렴한 단가, Thai-Japan 이중과세방지조약 발효 중
상품 공백
일본 부동산 유통은 국내 도쿄/오사카와 미국 하와이/캘리포니아에 집중되어 있습니다. 구조적 적합성(고령 일본 은퇴자 + Thai 의료 + LTR Wealthy Pensioner 경로)에도 불구하고 Thailand는 일본인 투자자 대상 상품으로 거의 포지셔닝되지 않습니다.
RU
08 중 08 · 러시아 및 CIS
본국 대안
2022년 이후 EU/영국/미국 부동산에서 차단됨, 자본 압력 하의 국내 부동산, 두바이, 튀르키예, 푸켓, Bangkok이 활용 가능한 대안
본국에서의 실제 순수익률
국내: 자본 유출 압력으로 인한 부실 상태. 국경 간: 심각하게 제한됨
세금 및 구조적 부담
제재로 전통적인 서구 부동산 차단, 제한된 은행 송금 채널, 국경 간 매입에 대한 KYC 기준 강화, 루블화 변동성
Bangkok이 구조적으로 다른 이유
Thailand는 적절한 KYC 절차를 거친 러시아 및 CIS 자본을 여전히 수용하며, 푸켓과 Bangkok에 형성된 대규모 기존 커뮤니티가 법률 및 운영 인프라를 제공합니다. Thai 은행들(Bangkok Bank, UOB Thai)은 컴플라이언스를 준수하되 거래를 차단하지 않으며, 두바이와 달리 러시아 자금 유입으로 부동산 가격이 차익거래되어 상승하지 않았습니다.
상품 공백
현재 Thai 부동산을 취급하는 러시아/CIS 투자자 채널은 투명성이 일정하지 않은 중개인들이 운영합니다. 상품 자체는 작동하지만, 유통 계층에는 신뢰할 수 있는 외국인 투자자 카운터파트가 필요합니다.
접근성 격차, Khorna가 실제로 메우는 영역
자산군 자체
외국인 쿼터 Bangkok 콘도. 1979년 이후 안정적으로 유지. 본인 명의의 등기 권리증 소유. FETF를 통한 자금 회수. 순수익률 4~6%. 지난 7년간 연 6~9%의 자본 증가. 구조적 관점에서 이례적인 요소는 없으며, 많은 서구 부동산 래퍼보다 구조가 더 투명합니다. 그러나 본국 유통 채널이 이를 취급하지 않습니다.
정보 계층
고객님의 본국 금융 언론은 Bangkok 부동산을 다루지 않습니다. 거래 은행의 리서치 데스크는 관련 보고서를 발행하지 않습니다. Knight Frank나 Savills의 Bangkok 프라임 보고서가 프라이빗 뱅커의 받은편지함에 도착하는 일은 없습니다. 이 정보 비대칭 자체가 할인이 지속되어 온 이유입니다.
실행 계층
투자자가 Thai 부동산을 원하더라도 일반적으로 다음이 부재합니다: Thai 은행 카운터파트, 검증된 시행사 관계, 외국인 쿼터 확인 절차, 등기 및 관리법인 상태에 대한 실사, FETF 절차, 매입 후 임대 관리. 바로 이 부분이 저희의 역할입니다.
매각 계층
최종적으로 매각하실 때, 매입 당시 사용하신 FETF가 매각 대금을 외화로 본국 송금할 수 있게 해주는 근거가 됩니다. 진입 시점에 적절한 서류가 갖춰지지 않으면, 깔끔한 출구 전략이 불가능합니다. 저희는 진입만큼 출구도 매끄럽도록 이 과정을 처음부터 끝까지 조율해 드립니다.
출처
모든 인용은 본문에 게재됩니다 · 평가 방법론은 /how-we-score 에서 확인 가능합니다
투자자들이 Khorna를 신뢰하는 이유
인수 검토 프로젝트
50건 이상
Bangkok 주요 11개 권역에 걸쳐
데이터 갱신
주간
실시간 시장 데이터 · 주간 업데이트
감사받은 순수익률
4~6%
포트폴리오 평균이 아닌 프로젝트별 수치
매수자 측 이해관계 일치
100%
고객이 아닌 시행사로부터 수수료를 받습니다
창립자 이력
전 Société Générale 홍콩 투자은행가 출신이 설립했으며, 태국 외국인 대상 부동산 포털에서 최상위로 평가받았습니다.
Alexandre Beaumont가 Khorna의 인수 검토 및 시행사 관계 업무를 총괄합니다. 12년간의 국경 간 투자은행 업무 원칙을 방콕 부동산에 적용합니다. Etienne Alcouffe는 데이터 및 제품 계층을 구축합니다 · 실시간 환율, 실시간 시장 데이터, 자체 스코어링 시스템.
팀 소개 →방법론
본 사이트의 모든 데이터 표는 출처를 명시합니다. 방콕 프라임 가격은 공개 매물 정보를 기반으로 매주 갱신되며, CBRE Thailand 및 JLL 분기 보고서로 검증됩니다. 환율은 Frankfurter API에서 제공되며, 국가 신용 및 거시 지표는 S&P / Fitch / Moody's가 공시한 등급을 참조합니다. 학교 및 병원 데이터는 공식 등록부(JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest)에서 가져옵니다.
Khorna Score는 모든 프로젝트 페이지에서 6개 구성 요소별로 공개됩니다. Khorna Verdict의 판단 근거 또한 투명하게 공개됩니다. 컨버전스 가설 산식에 불확실성이 있는 부분은 명시적으로 공개합니다.
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