분양 전 · 선택 이유
건물을 고르고 계약서에 서명한다 · 이것이 공개된 버전입니다. 실상은 · 단계별 가격이 매주 바뀌고, 외국인 쿼터는 빠르게 채워지며, "최고의" 유닛은 브로슈어에 실린 것이 아닌 경우가 많고, 서명하는 SPA에는 대부분의 구매자가 읽지 않는 30~50개의 항목이 포함되어 있습니다. 저희는 바로 이 영역에서 풀타임으로 일합니다. 그 방식을 소개합니다.
01 · 파이프라인 · 공개 마케팅 이전에 프로젝트를 포착합니다
01 · 공개 마케팅보다 2~4주 앞서
Alexandre는 SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML과의 네트워크를 통해 사전 출시 단계의 외국인 쿼터 할당을 확보합니다. 첫 번째 단계는 공개 마케팅이 시작되기 전에 그의 고객에게 먼저 공개됩니다. 공개 리스팅에 프로젝트가 게재될 즈음이면, 가장 좋은 유닛들은 이미 거래되고 있습니다.
02 · 2~6주 선행
SET 상장 시행사는 중요한 프로젝트 출시를 공시를 통해 발표해야 합니다. 저희는 SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN의 SET 공시를 매일 모니터링하여, 게시 당일 모든 공시를 포착합니다.
03 · 1~3주 선행
시행사의 /projects 페이지는 1단계 출시 시점(공개 광고 캠페인이 시작되기 전)에 업데이트됩니다. 저희는 상위 8개 시행사 전반에 걸쳐 매주 데이터를 수집합니다.
04 · 0~2주 선행
Bangkok Post 부동산 섹션, Property Report Asia, 태국 부동산 채널, 부동산 업계 저널을 활용합니다. 출처가 명시된 일일 Perplexity Sonar 쿼리로 추적하며, 다음 뉴스 사이클에 다뤄질 내용을 미리 포착합니다.
05 · 60~90일 지연 · 기관 등급
분기별 Bangkok 콘도 시장 리포트입니다. 일일 뉴스보다는 늦지만 구조화된 파이프라인 데이터를 제공하여, 주간 리서치 동기화 작업과 교차 참조합니다. 무료 PDF로 제공됩니다.
06 · 선행 시간 0 · 공개 리스팅
소매 구매자들이 분양 전 매물을 찾는 곳입니다. 저희는 이를 검증 수단으로 활용합니다 · 프로젝트가 공개 리스팅에 등장한다면, 이미 상위 소스를 통해 저희 파이프라인에 들어와 있어야 합니다.
프로젝트가 공개 리스팅 / 외국 포털에 본격적으로 등장할 즈음이면, 저희는 이미 3~8주간 추적해온 상태이며 · Alexandre의 고객들은 이미 추천 리스트와 외국인 쿼터 할당 요청을 받은 상태입니다.
02 · 유닛 단위 분석 · 대부분의 구매자가 놓치는 부분
01
동일한 유닛 타입이라도 두 층 차이로 5~10%의 가격 차이와 30%의 조망 품질 차이가 발생할 수 있습니다. 저희는 이용 가능한 모든 유닛의 조망 구도를 인접 부지의 용도지역 + 향후 타워 리스크와 매핑합니다. 때로는 25층보다 12층이 더 나은 선택일 수 있습니다 · 25층은 벽 리스크가 있을 수 있기 때문입니다.
02
Bangkok에서 북향은 습기 손상이 적고, HVAC 비용이 낮으며, 임대 성과가 우수합니다. 남동향은 햇빛이 가장 강합니다. 저희는 이를 건물 단위가 아닌 유닛 단위에서 분석합니다.
03
건물 내 외국인 쿼터는 49%가 균등하게 분포된 것이 아니라, 특정 호실에 지정되어 있습니다. 저희는 각 건물에서 어느 호실이 외국인 쿼터 물량이며 외국인 매수자에게 아직 배정 가능한지 파악하고 있습니다. '호실은 찾았는데 외국인 쿼터가 아니다'라는 상황을 방지합니다.
04
동일 평형 기준으로 1차 가격은 4차 가격과 15~25% 차이가 납니다. 저희는 프로젝트가 현재 어느 단계에 있는지 추적하고 진입 시점을 조율합니다. 3개월을 기다리는 것이 옳을 때도 있고, 금요일이 마감인 경우도 있습니다.
05
소유권 이전 전, 건물의 관리단(juristic person) 관리비는 시행사 추정치입니다. 소유권 이전 후 실제 운영이 시작되면 2년 차에 20~40% 상승하는 경우가 흔합니다. 저희는 분양 전 관리비를 과소 책정하는 것으로 알려진 시행사를 표시해 드립니다.
06
호실 반경 200m 이내 공터의 용도지역은 무엇이며, 소유주는 누구이고, 진행 중인 EIA(환경영향평가) 신청이 있는지 확인합니다. 저희는 모든 후보 매물에 대해 이 세 가지를 모두 조사합니다. 18개월 후 35층 타워가 들어선다면 소유권 이전 시점의 조망은 의미가 없습니다. 심층 분석 보기.
07
소유권 이전 수수료, 적립금(sinking fund), 공용부 선납금, 주차 배정, 간판 권리 등 SPA 계약에는 30~50개 항목이 있으며, 이 가운데 호실 가치의 1~3%가 사라질 수 있습니다. 저희는 삭제하거나 축소해야 할 항목을 협상해 드립니다.
08
일부 시행사는 준공 전 재판매를 제한합니다. 일부는 시행사를 통해 소유권 이전 전 전매할 경우 이전 수수료를 면제합니다. 일부는 특수한 양도 조건을 둡니다. 저희는 서명 전 SPA를 검토하여 매각 시점에 무엇을 할 수 있고 할 수 없는지 설명해 드립니다.
03 · 항목별 차이
혼자서 진행할 경우(또는 일반 중개인과 함께)
저희가 고객님을 위해 하는 일
04 · 비용 안내
분양 사무실에 직접 방문하시는 것과 동일한 정가로 진행됩니다 · 저희는 시행사 측에서 수수료를 받습니다. 또한 저희의 인수 검토, 해당되는 경우 1차 분양가 접근 권한, SPA 검토, 그리고 Maison Siam의 인도-임대 연계 파이프라인(6개월 스폰서십, Cat-4 세팅 시 인테리어 스타일링 포함)까지 제공받으실 수 있습니다.
저희는 고객님께서 계약하신 후에만 수수료를 받습니다 · 그래서 저희의 임무는 단 하나입니다 · 향후 10년간 만족하실 수 있는 매물을 찾아드리는 것입니다. 특정 시행사 재고에 묶인 분양 직원과 달리, 저희는 시장 전체를 다루며 수수료가 아닌 적합성을 기준으로 추천드립니다.
저희는 단순 매물 등록 서비스가 아닙니다. 고객님께서 매입하시는 매물에 인수 검토, 접근 권한, 운영 지원 계층을 더한 서비스입니다. 대부분의 외국인 매수자분들은 이 서비스가 없을 때 발생하는 마찰 비용을 지불하고 나서야 그 필요성을 인식하십니다.
투자자들이 Khorna를 신뢰하는 이유
인수 검토 프로젝트
50건 이상
Bangkok 주요 11개 권역에 걸쳐
데이터 갱신
주간
실시간 시장 데이터 · 주간 업데이트
감사받은 순수익률
4~6%
포트폴리오 평균이 아닌 프로젝트별 수치
매수자 측 이해관계 일치
100%
고객이 아닌 시행사로부터 수수료를 받습니다
창립자 이력
전 Société Générale 홍콩 투자은행가 출신이 설립했으며, 태국 외국인 대상 부동산 포털에서 최상위로 평가받았습니다.
Alexandre Beaumont가 Khorna의 인수 검토 및 시행사 관계 업무를 총괄합니다. 12년간의 국경 간 투자은행 업무 원칙을 방콕 부동산에 적용합니다. Etienne Alcouffe는 데이터 및 제품 계층을 구축합니다 · 실시간 환율, 실시간 시장 데이터, 자체 스코어링 시스템.
팀 소개 →방법론
본 사이트의 모든 데이터 표는 출처를 명시합니다. 방콕 프라임 가격은 공개 매물 정보를 기반으로 매주 갱신되며, CBRE Thailand 및 JLL 분기 보고서로 검증됩니다. 환율은 Frankfurter API에서 제공되며, 국가 신용 및 거시 지표는 S&P / Fitch / Moody's가 공시한 등급을 참조합니다. 학교 및 병원 데이터는 공식 등록부(JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest)에서 가져옵니다.
Khorna Score는 모든 프로젝트 페이지에서 6개 구성 요소별로 공개됩니다. Khorna Verdict의 판단 근거 또한 투명하게 공개됩니다. 컨버전스 가설 산식에 불확실성이 있는 부분은 명시적으로 공개합니다.
방법론 보기 →상담 신청하기
고객님의 예산에 맞춘 분양 전 단기 후보 목록을 보내드립니다 · 아직 공개 목록에 등재되지 않은 프로젝트도 포함됩니다. 또는 4단계 입력 절차를 이용하시면맞춤형 자동 단기 후보 목록을 받아보실 수 있습니다.