Lumpini · Off-plan · City Dynamic
The Wireless Residences by Upper House
분양 전 · 브랜디드 · Wireless / Ploenchit
시작 가격
32M
순수익률
5%
자본 증가
8.4%
연간
Khorna Score
A
79/100
평가
WAIT
교통
150m
BTS Ploenchit
Upper House Residences Bangkok의 자매 프로젝트 · Wireless / Ploenchit 교차점에 위치 · BTS 직접 도보 접근 가능. Upper House Hong Kong의 'Houses, not Hotels' 서비스 철학을 주거 형식으로 구현하였습니다. Wireless 코리도 인접성이 가치를 뒷받침합니다 · 98 Wireless 및 Park Hyatt Residences가 바로 옆에 위치합니다.
Khorna Verdict 근거 · 매월 갱신
Strong project (A, 79/100) but our access price is 31.914893617021278% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · 자체 개발 100점 평가 체계
최근 갱신일 · 2026년 5월 · 방법론
포트폴리오 대비 · 최상위
결과를 좌우하는 요소에 가중치를 둔 6가지 항목으로 구성됩니다.
수익률과 자본 증가가 점수의 50%를 차지합니다(외국인 투자자가 실제로 인수 검토하는 항목에 가중치를 부여). 나머지 50%는 유동성, 수요, 도보 접근성, 시행사 품질로 구성되며, 좋은 매물과 훌륭한 매물을 구분하는 데이터입니다. 전체 포트폴리오에 동일한 방법론이 적용됩니다. A+는 Mandarin Oriental Residences에서나 Tela Thonglor에서나 동일한 의미를 갖습니다. 전체 방법론 보기 →
관리비, 운영비, 세금 차감 후 현금 수익률
출처 · Khorna 인수 검토 · 10년 DCF
5년 보유 기간 동안 예상 연 수익률(%)
출처 · Khorna 인수 검토 · 지역별 기준치 + 프로젝트별 조정
도보권 내 F&B, 체육시설, 쇼핑몰, 대중교통
출처 · Google Places API (NEW) · 실시간 데이터
매물 유형 + BTS / MRT 인접성
출처 · Khorna 규정 · 재판매 + BTS 인접 보너스
갱신 주기
수요 · 월간 Ahrefs 데이터 수집. 도보 접근성 · 월간 Places 갱신. 수익률 + 자본 증가 · 분기별 재산출. 품질 · 연간 SET 공시 검토.
모든 매물에 동일한 방법론 적용
판매하고자 하는 매물에 유리하도록 점수를 조정하지 않습니다. 공식도 공개되어 있고, 가중치도 공개되어 있으며, 원본 데이터는 /how-we-score에서 감사할 수 있습니다.
이해상충 방침
커미션이 높은 프로젝트라고 해서 점수가 더 높게 나오지 않습니다. 관련이 있을 경우 인수 검토 자료에서 이해 상충 사항을 공개합니다. 점수는 당사의 수수료에 영향을 받지 않습니다.
현금 흐름 · 실제로 손에 남는 금액
현재 총 임대료에서 수수료와 세금을 차감한 금액을 귀하의 통화로 표시합니다.
유닛 유형 · 모델에 영향을 미칩니다
1 bed 매입가 · ฿19,740,000 THB
총 임대료
฿108,981
수수료 차감 전 월 기준
연간 환산
฿1,307,772
Maison Siam 수수료 차감 후 (20%)
฿87,185
올인 관리 서비스 · 임대 + 운영 + 세무 신고 · 신축 물건은 6개월 무료
연간 환산
฿1,046,218
귀하의 순수익 · 연간
฿912,112
관리비 + 관리단 비용(32,760 THB) + 세금 10% 차감 후
월 기준
฿76,009
환율: 1 THB = 0.0307 THB · 2026-04-30 갱신. 세금은 Thailand 거주 외국인 임대 소득에 대해 실효세율 10%를 가정합니다 · 본국 세금에 대한 조세조약 공제로 추가 절감되는 경우가 많습니다.
Bangkok 비교
글로벌 주요 도시 프라임 콘도의 순임대수익률입니다.
TH · Bangkok 프라임
6%
연 순수익률
진입가: 약 $280K
SG · Singapore 프라임
2.5%
연 순수익률
진입가: 약 $1400K
HK · 홍콩 프라임
2%
연 순수익률
진입가: 약 $2100K
JP · 도쿄 프라임
4%
연 순수익률
진입가: 약 $800K
UK · 런던 프라임
2.5%
연 순수익률
진입가: 약 $1500K
FR · 파리 프라임
2.5%
연 순수익률
진입가: 약 $900K
US · 뉴욕 프라임
3.5%
연 순수익률
진입가: 약 $1200K
AU · 시드니 프라임
3%
연 순수익률
진입가: 약 $950K
Bangkok 프라임은 싱가포르 / 파리 / 런던 프라임 대비 2.4배의 순수익률을 제공하며, 진입 가격은 약 5분의 1 수준입니다. 이 수익률 격차는 구조적입니다. Bangkok은 이미 안전 자산 수도가 되었음에도 여전히 과거 아시아 도시로 가격이 책정되고 있습니다. 분석 보기.
분양 전 경제성 · 현재 현금 vs 입주 시점
2.2년에 걸쳐 12%를 납입하고, 잔금 납부 전까지 19%의 자본 증가를 확보하십시오.
중간 가격대
฿106.00M
가격대 중간값 기준
입주 전 투입 현금
฿12.51M
가격의 12% · 공사 기간 동안 분할 납부
입주 시 잔금
฿79.50M
75% · 일반적으로 THB 기준 모기지로 조달
입주까지의 자본 증가
+19.1%
연 8.8% 자본 증가율 × 입주까지 2.2년 기준 추정치
입주 시점 예상 가치
฿126.24M
미실현 이익 ฿20.24M
투입 현금 대비 자기자본 증가율
162%
자본 이익을 입주 전 실제 납입한 현금으로 나눈 값 · 분양 전 알파
납부 일정 · 오늘부터 입주까지
2026-06
Reservation
0.1%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.9%
฿10.53M
2026-08
Construction · 1st
0.6%
฿636K
2027-07
Construction · mid (12 of 25)
0.6%
฿636K
2028-07
Construction · final
0.6%
฿636K
2028-09
Handover (75%)
75.0%
฿79.50M
표준 Bangkok 분양 전 구조 · 예약금 + 계약금 10% + 공사 기간 분할 납부 15% + 입주 시 잔금. 시행사별 구체적 조건은 상이하며 · 1단계에서 협상 가능합니다. 자본 증가 추정치는 해당 프로젝트의 예상 연간 자본 증가율을 공사 기간에 걸쳐 복리로 적용하며 · CBRE Thailand + JLL Bangkok 권역 데이터 및 본 사이트의 주간 시장 데이터 피드를 출처로 합니다.
입주 전 출구 시뮬레이터
준공 이전 계약 양도 / 사적 재판매
12개월 차에 출구를 실행한다면? 현금 대비 수익률 31%.
대부분의 Bangkok 시행사는 입주 전 계약 양도를 허용합니다(행정 수수료 1~2%). 해당 권역 Bangkok 프라임 자산은 연 8.4%로 복리 상승합니다. 아래 계산은 조기 계약 양도의 결과를 보여줍니다 · 양도 수수료 및 SBT(보유 5년 미만 시 3.3%) 차감 후 총이익 기준입니다.
출구 시점(월)
12 / 25
12개월 차까지 납입 현금
฿11.24M
예약금 + 계약금 + 현재까지의 분할 납부금
수수료 및 SBT 차감 후 순이익
฿3.52M
฿1.59M 양도 수수료 + ฿3.79M SBT 차감 후
현금 대비 현금 ROI
31%
순이익 ÷ 실제 납입 현금
Sansiri / AP / Origin은 무료 계약 양도를 허용합니다. Noble / Ananda는 행정 수수료를 부과합니다(본 모델에서는 1.5%로 가정). 일부 시행사는 특정 공사 단계까지 재판매를 제한하며, 해당되는 경우 Khorna Verdict 근거에서 이를 표시합니다. 계약일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 SBT가 적용되며, 본 모델에 반영되어 있습니다.
단계별 가격 상승 구조의 작동 방식
대부분의 Bangkok 시행사는 프로젝트를 4~6단계로 분양하며, 단계마다 가격을 인상합니다.
이는 우연이 아닙니다. 단계별 분양은 의도적인 매출 전략입니다. 시행사는 마케팅 자료에서 프로젝트가 가시적으로 "움직이고" 있다는 점을 보여주고자 하며(이는 더 빠른 판매로 이어집니다) 동시에 단계별 가격 인상의 상승 효과를 확보하고자 합니다(이는 프로젝트 총매출을 누적적으로 증가시킵니다). 두 목표 모두 월별 매수자 패턴과 일치합니다. 초기 단계 매수자는 비교 시세 이하의 가격을 받고, 후기 단계 매수자는 마케팅된 가격 전액을 지불합니다.
1단계 · 비공개 뷰잉
최저 가격, 최상의 외국인 쿼터 배정, 충분한 SPA 협상 여지. 비공개 판매로 초청 한정 또는 시행사 직거래 방식입니다. Khorna의 소싱 파이프라인이 운영되는 구간입니다.
2~3단계 · 소프트 론칭
1단계 대비 단계당 3~7% 인상. 공개 마케팅이 시작됩니다. 협상 여지는 일부 남아 있으며, 외국인 쿼터는 절반 정도 채워집니다. 영문 포털이 프로젝트 페이지를 번역할 무렵에는 소프트 론칭이 통상 마감 단계에 들어갑니다.
4~6단계 · 하드 론칭
1단계 대비 누적 15~25% 인상. 풀 마케팅 캠페인이 진행됩니다. 외국인 쿼터는 대부분 소진되며, SPA는 수정 불가 조건으로 제시됩니다. 대다수 일반 외국인 매수자가 진입하는 구간으로, 외국인 쿼터의 잔여분에 대해 최고가를 지불하게 됩니다.
투자자 관점의 전략적 함의는 다음과 같습니다. 1단계에 진입한다는 것은 4단계까지 동일 호실이 책정될 가격의 80~85% 수준에 매입한다는 의미입니다. 입주 시점까지 보유하여 공사 기간 자본 증가를 확보하거나, 가격 사다리가 정점에 이르는 4~6단계 마케팅 피크 구간에 계약을 양도할 수 있습니다. 어느 쪽이든 1단계 접근권이 곧 알파입니다.
속도가 중요한 이유 · 최고의 호실은 먼저 빠집니다
외국인 쿼터 재고는 카테고리별이 아니라 호실별로 배정됩니다. 코너 호실, 고층 호실, 조망이 트인 호실, 평면이 우수한 호실 모두 가장 먼저 도착한 매수자에게 선점됩니다. 공개 마케팅이 본격화될 무렵에 남아 있는 외국인 쿼터 배정분은 건물의 하위 3분의 1 수준입니다.
이는 공격적인 영업 수법이 아니라, 시행사의 배정 시스템이 작동하는 방식입니다. 코너 라인의 외국인 쿼터 한도는 통상 층당 1~2호실이며, 1단계에 소진되면 4단계 매수자는 어떤 가격으로도 접근할 수 없습니다. Khorna는 모든 프로젝트에 대해 외국인 쿼터에 어떤 호수가 남아 있는지 추적합니다. "2베드룸 분양 가능"과 "28층 코너 호실 2베드룸이 외국인 쿼터로 잔여"의 차이가 바로 저희가 다루는 영역입니다.
실시간 시장 데이터
시장이 이 매물에 대해 실제로 말하는 것입니다.
지역 호가 중앙값
예상치320k THB/sqm
지역 기준 예상치 · 본 매물 데이터 갱신 대기 중
-31.9% 당사 인수 검토가(470k) 대비
도보 800m 이내
편의시설 데이터 동기화 중입니다.
구매자 검색 수요
색인 가능 임계값 미만 · 조용한/독점 매물입니다.
Ahrefs (2026년 5월)
위 수치는 실시간 데이터입니다 · 공개 매물, Google Places, Ahrefs 검색량 데이터에서 추출하며 매월 갱신됩니다. 비교 매물을 임의로 만들거나 약한 신호를 무시하지 않습니다.
인수 검토 · 수치 분석
최종 후보 선정 전 검토하는 모델링 항목입니다.
1년차 순수익률
5%
수수료, 세금, 공실 반영 후
자본 증가
8.4%
연간 · 5년 전망
임대율
88%
DTV 가중
외국인 총소유비용
17.8%
보유 기간 전체 비용
상세
- 예상 임대료
- 115,000 THB · 1-bed branded
- 관리 수수료
- 임대료의 25%
- 가격대
- 32M to 180M THB
- 제곱미터당 가격
- 470,000 THB
- BTS / MRT
- 150m to BTS Ploenchit
- 유닛 유형
- 1 bed, 2 bed, 3 bed
- 예상 인도 시기
- 2028-09-01
- 분양 단계
- Phase 1
DTV / LTR 적합성
HNW LTR / family · branded service · Wireless-Lumpini UHNW cluster.
편의시설
태그
유닛 크기별 수익
소형은 수익률, 대형은 자본 증가에 유리합니다.
위치 · BTS / MRT 인접성
입지 정보입니다.
BTS Sukhumvit
Phloen Chit
183m · 도보 3분
BTS Sukhumvit
Chit Lom
548m · 도보 7분
BTS Sukhumvit
Nana
709m · 도보 9분
BTS Silom
Ratchadamri
969m · 도보 12분
이용 가능 매물 · The Wireless Residences by Upper House
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가격대
32M to 180M THB
외국인 쿼터
단계별 가격 실시간 제공
내부 잠금 처리됨 · 잠금 해제 요청
- · 현재 이용 가능한 유닛 (구체적 층 + 유닛 번호)
- · 유닛별 정확한 호가
- · 평면도 및 유닛 규격
- · 유닛별 외국인 쿼터 배정 현황
- · 단계별 가격 추이 및 최적 가치 유닛 추천
- · 시행사/소유주 직접 연결 경로
정보를 제한하는 이유 · 유닛 단위 재고는 매주 변동됩니다. 이번 주 실제로 판매 가능한 최신 버전과 함께, 귀하의 프로필에 적합한 유닛에 대한 저희의 추천을 보내드립니다. 영업 압박이나 복사·붙여넣기식 답변은 없으며, Alexandre 또는 Etienne이 24시간 이내에 직접 회신드립니다.
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