DE · Für den deutschen Anleger
Direktinvestition in deutsche Wohnimmobilien: Spekulationssteuer 10 Jahre, Grunderwerbsteuer 3.5 bis 6.5%, Mietpreisbremse, Erbschaftsteuer bis 50%. Offene und geschlossene Fonds: Liquiditätsbindung und Konzentration auf EU-Büro/Logistik. REITs: Kapitalmarktvolatilität, keine direkte Emerging-Asia-Exponierung.
Bangkok prime · 4 bis 6% Nettorendite, DBA Deutschland-Thailand in Kraft, keine Spekulationssteuer-Entsprechung auf Thai-Seite, FETF-saubere Rückführung. Diese Seite stellt die ehrlichen Zahlen gegenüber.
Ihre deutschen Alternativen
Direkte deutsche Wohnimmobilien
Bruttorendite 2 bis 3% (München, Hamburg) · Nettorendite nach Kosten 1 bis 2%
Spekulationssteuer 10 Jahre Haltedauer · Grunderwerbsteuer 3.5 bis 6.5% je nach Bundesland · Mietpreisbremse limitiert Mietsteigerungen · hohe Einstiegspreise in deutschen Großstädten
Offene Immobilienfonds
Bruttorendite 2 bis 3%
Liquiditätsbindung 24 Monate Haltefrist + 12 Monate Kündigungsfrist · konzentriert in EU-Büro und Logistik unter strukturellem Druck · Aufschläge 5% Ausgabeaufschlag
Geschlossene Immobilienfonds
Zielrendite 4 bis 6% · realisiert oft 3 bis 5%
Langfristige Kapitalbindung 7 bis 12 Jahre · hohe Mindestanlage · Einzelobjektkonzentration · Managementgebühren 1 bis 2% jährlich · begrenzte Liquidität
Deutsche / europäische REITs
Bruttorendite 3 bis 4%
Kapitalmarktvolatilität · konzentriert auf Büro, Logistik, Einzelhandel · zinssensitiv · keine direkte Emerging-Asia-Wohnimmobilien-Exponierung
Bausparvertrag + Eigennutzung
Nicht renditebezogen · steuerlicher Vorteil bei Eigennutzung
Renditeinvestition nicht möglich über Bausparen · primär Eigennutzerprodukt · keine internationale Diversifikation
Der Steuerkeil · was in Bangkok wegfällt
Spekulationssteuer (10 Jahre Haltefrist)
Auswirkung in Deutschland
Veräußerungsgewinne steuerpflichtig bei Haltedauer unter 10 Jahren · bei 45% Spitzensteuersatz erhebliche Steuerbelastung
Behandlung in Thailand
Thailand hat keine Entsprechung der Spekulationssteuer. Die Thai Withholding Tax auf Veräußerungsgewinne skaliert mit der Haltedauer und ist nach 5 Jahren günstig. DBA Deutschland-Thailand eliminiert Doppelbesteuerung · deutsches Finanzamt erkennt Thai-Quellensteuer an.
Erbschaftsteuer
Auswirkung in Deutschland
Bis zu 50% für entfernte Verwandte · Freibeträge für Kinder €400K, aber bei Immobilienwerten schnell überschritten
Behandlung in Thailand
Thailand erhebt keine Erbschaftsteuer unter 100 Mio. THB (~€2.5M) für direkte Nachkommen. Foreign-Quota-Eigentumswohnung geht an Erben unter Thai-Recht über, wenn qualifiziert, andernfalls Verkauf innerhalb 1 Jahr auf Anweisung des Erben.
Grunderwerbsteuer
Auswirkung in Deutschland
3.5 bis 6.5% je nach Bundesland bei Erwerb · erhebliche Einstandskostenbelastung
Behandlung in Thailand
Thailand hat keine vergleichbare Grunderwerbsteuer für ausländische Käufer. Specific Business Tax (3.3% bei Veräußerung innerhalb 5 Jahre) und Übertragungsgebühr (~2%, verhandelt aufgeteilt) sind die Ein-/Ausstiegskosten · weit unter deutschen Einstandskosten.
Mietpreisbremse
Auswirkung in Deutschland
Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt · Renditepotenzial strukturell gedeckelt
Behandlung in Thailand
Thailand hat keine Mietpreisbindung für den privaten Wohnungsmarkt. Marktmieten werden zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart. Mietanpassungen können bei Nachfragesteigerung oder Qualitätsupgrade vollständig weitergegeben werden.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Thailand (in Kraft). Eliminiert Doppelbesteuerung. Deutsches Finanzamt erkennt in Thailand gezahlte Steuer auf Thai-Quelleinkünfte an. Abstimmung mit einem deutschen Steuerberater mit internationaler Immobilien-Expertise empfohlen.
Visum · Wege für deutsche Staatsangehörige
DTV (Destination Thailand Visa)
Für wen
Deutsche Remote-Arbeiter, Freelancer, Selbstständige mit internationalen Kunden · 35-50 Jahre
Warum
5 Jahre, mehrfache Einreise, 180 Tage Aufenthalt, 500.000 THB Schwellenwert (~€13.000). Passt gut zu einem 8 bis 16M THB 1-Zimmer in Asok, Phrom Phong oder Phayathai.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
Deutsche HNW mit 1 Mio. USD+ Vermögen und 80.000 USD+ Einkommen · Ex-Vorstände, Post-Exit-Gründer, Family-Office-Inhaber
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17% Einkommensteuerobergrenze auf Thai-Einkünfte + Remittance-Befreiung für ausländische Einkünfte. Für Deutsche, die echten nicht-deutschen Steuerwohnsitz aufbauen möchten.
LTR Wealthy Pensioner
Für wen
Deutsche Rentner mit 80.000 USD+ Renteneinkommen (GRV + bAV + private Rente kombiniert)
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17% Steuerobergrenze. Passt zu 12 bis 22M THB 2-Zimmer in Sathorn, Phrom Phong oder Riverside. Thailändisches Privatgesundheitssystem zu einem Bruchteil der deutschen Privatkosten.
Thailand Privilege
Für wen
Deutsche HNW ohne LTR-Qualifikation aber mit Bedarf an langfristigem Aufenthalt
Warum
900.000 bis 5 Mio. THB Mitgliedschaft. Enthält Bankkonto-Einführungsservice · relevant für deutsche Käufer, die Thai-Banking erstmals navigieren.
Vier deutsche Profile, mit denen wir arbeiten
Der Münchner Bestandsanleger
Senior-Ingenieur oder Arzt. €1.5M bis 3M Nettovermögen. Münchner Wohnung in Eigennutzung, kein weiteres Renditeobjekt wegen Mietpreisbremse und Kaufpreisen möglich. Bangkok prime als erste internationale Renditeinvestition. Typischer Kauf: 12 bis 22M THB 2-Zimmer Phrom Phong oder Sathorn.
Der Frankfurter Banker
Managing Director oder Partner in Frankfurt. €2M bis 5M Nettovermögen. Hohe Steuerbelastung. Bangkok als Renditediversifikation und LTR-Optionalität (10 Jahre Aufenthalt + 17% Steuerobergrenze) interessant. Typischer Kauf: 15 bis 30M THB 2 bis 3-Zimmer Phrom Phong, Thonglor oder Branded Residence.
Der Berliner Tech-Gründer
SaaS / Fintech / E-Commerce Exit. €3M bis 10M+ Post-Exit-Liquidität. Spekulationssteuer läuft ab, Kapital wird frei. Echte internationale Diversifikation gesucht vor erneuter deutschen Immobilien-Reinvestition. LTR Wealthy Global Citizen. Typischer Kauf: 20 bis 50M THB Branded Residence oder 2 bis 3-Zimmer Prime.
Der Mittelstandsinhaber
Inhabergeführtes Produktions- oder Handelsunternehmen. €3M bis 8M Privatvermögen. Erbschaftsteuerplanung relevant. Bangkok als steuerlich effizienter Auslandsstandort. LTR Wealthy Global Citizen oder Privilege. Typischer Kauf: 25 bis 60M THB 2 bis 3-Zimmer Sathorn, Riverside oder Branded Residence.
EUR / THB · der Währungskontext
Der THB hat sich gegenüber dem EUR im letzten Jahrzehnt stabil entwickelt. Die Bank of Thailand managt aktiv mit anerkannter Glaubwürdigkeit · keine Wiederholung der asiatischen Krise 1997 in den aktuellen Fundamentaldaten (Devisenreserven über 220 Mrd. USD, Staatsverschuldung unter 60% des BIP, positiver Leistungsbilanzsaldo).
Ein Investment in Bangkok ist mechanisch gesehen eine Diversifikation Ihrer EUR-Exponierung. Zugleich partizipieren Sie an einer Währung, deren langfristige Tendenz gegenüber dem EUR durch asiatische Strukturfaktoren unterstützt wird (ASEAN-Positionierung, Tourismusströme, regionale Wirtschaftsdynamik).
BoT Devisenreserven
~220 Mrd. USD · über 8 Monate Importdeckung
Staatsverschuldung
~58% des BIP · unter der gesetzlichen Obergrenze von 70%
Länderrating
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · Investment Grade
Inflation 2024
~1 bis 1.5% · im Rahmen des BoT-Zielkorridors
အရင်းအမြစ်မှ
ကိုးကားချက် အားလုံး in-line ထုတ်ပြန် · /how-we-score တွင် နည်းလမ်း
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ Khorna ကို ဘာကြောင့် ယုံကြည်သနည်း
စီမံကိန်းများ underwritten ပြုလုပ်ထားသည်
50+
Bangkok ဦးချိုင့် ကော်ရစ်ဒေါ် ၁၁ ခုတလျှောက်
ဒေတာ ပြင်ဆင်ရက်
တစ်ပတ်တစ်ကြိမ်
တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ · တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်
Net yield စစ်ဆေးပြီး
4 မှ 6%
တစ်စီမံကိန်းချင်း၊ portfolio ပျမ်းမျှ မဟုတ်
ဝယ်သူဘက် ကိုယ်ချင်းစာနာမှု
100%
ဆောက်လုပ်ရေး ဘက်မှ ရသည်၊ သင်ထံမှ မဟုတ်
တည်ထောင်သူ အထောက်အထား
Société Générale Hong Kong ကင်းဖြတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်သူ၊ နိုင်ငံခြား portal ထိုင်းတွင် အဆင့်မြင့်ဆုံး၊ တည်ဆောက်ထားသည်။
Alexandre Beaumont သည် Khorna ၏ underwriting နှင့် developer-relationship လုပ်ငန်းများကို ဦးဆောင်သည်။ ခုနှစ်နှစ်ကျော် နိုင်ငံတကာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်ငန်း စည်းကမ်း Bangkok ပစ္စည်းတွင် အသုံးချ။ Etienne Alcouffe သည် ဒေတာ + ထုတ်ကုန် ပိုင်းကို တည်ဆောက်သည် · တိုက်ရိုက် FX၊ တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ၊ မိမိပိုင် မှတ်ချက်ပေးမှု။
အဖွဲ့ အကြောင်း →နည်းလမ်း
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Khorna Score ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည် · တစ်စီမံကိန်းချင်း ၆-အစိတ်အပိုင်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု ပေါ်တွင်။ Khorna Verdict ကြောင်းပြချက် ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည်။ convergence-thesis ဂဏိတ်ဆိုင်ရာ မသေချာမှုများ ရှိပါက ကျွန်ုပ်တို့ ဖော်ပြသည်။
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6-seitiges PDF · deutsche Alternativen mit Nach-Steuer-Zahlen (Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer, Mietpreisbremse), Steuerkeil-Analyse, Visawege, Empfehlungen für Lage und Einheit nach Profil. Daten mit Quellenangabe, Methodik veröffentlicht.
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