SG · For the Singapore investor
Foreign buyers ကို 60% ABSD, second home အတွက် SG citizens ကို 20%, micro-units ကို extreme per-sqm prices ဖြင့်, SSD 4-year lock-up. စင်ကာပူ distribution သည် S-REITs, Australian property with stamp duties, သို့မဟုတ် S24 crushed ဆောင်ရွက်သော legacy UK exposure ကို gives ဆောင်ရွက်သည်.
Bangkok prime · 4 မှ 6% net, no ABSD-equivalent, SG prime ၏ per sqm ၏ 4 ပုံ 1 ပုံ 2 မှ 3 times the area ဖြင့်, same regional access. SG private banks talk about သော်လည်း ၎င်းတို့ own product shelf မှတဆင့် execute မဆောင်ရွက်နိုင်သော diversification.
After-tax ဖြင့် SG-resident alternatives
Singapore residential (ABSD ပါ)
ABSD ပြင်ပ post-ABSD effective 1 မှ 2% net
Foreigners ကို ABSD 60% additional buyer's stamp duty · second home အတွက် SG citizens ကို 20% · PRs ကို 30% · extreme per-sqm prices ဖြင့် SG residential micro-units · disposal 4 years အတွင်း SSD 4 မှ 12%
S-REITs
4 မှ 5% gross
Listed equity volatility · SG retail/industrial/office/logistics တွင် concentrated · sector concentration risk · USD rate cycle sensitive · direct property မဟုတ်
Regional ETFs (Asia ex-Japan)
Equity exposure ပေါ် variable
Equity not RE · HK နှင့် SG mega-caps တွင် concentrated · direct property exposure မပါ · rental cashflow မပါ · listed-market volatility ကို subject
Australian property (popular SG outbound)
3 မှ 4% gross
AUD/SGD volatility · Australian foreign-buyer stamp duties (NSW 8%, VIC 8%) · foreign owners land tax surcharges · vacancy taxes · Sydney/Melbourne တွင် concentration
London / UK property (legacy SG outbound)
Section 24 ပြင်ပ 0 မှ 2% net post
Section 24 mortgage interest strip · SDLT non-resident surcharge · CGT on disposal · GBP weakness · long-distance management
Tax wedge · equation မှ ကျသောအရာ
ABSD (Additional Buyer's Stamp Duty)
Singapore တွင် impact
SG residential ပေါ် foreigners ကို 60% additional duty · entry price ကို effectively triple ဆောင်ရွက်သည် · non-citizens ကို return-seeking SG residential allocation ကို impossible ဆောင်ရွက်သည်
Thai treatment
Thailand တွင် foreign-quota condominium ကို foreign-buyer surcharge equivalent မရှိ. Specific Business Tax (disposal 5y အတွင်း 3.3%) နှင့် transfer fee (~2% split, negotiated) သည် entry/exit costs · 60% ABSD wall ထက် materially below.
SSD (Seller's Stamp Duty)
Singapore တွင် impact
4 years အတွင်း disposed SG residential ပေါ် 4 မှ 12% · capital ကို locks ဆောင်ရွက်သည်
Thai treatment
Thai withholding on disposal သည် holding period ဖြင့် scales ဆောင်ရွက်ပြီး 5 years ပြင်ပ favorable ဖြစ်သည်. SSD ၏ punitive 4-year lock-up ၏ equivalent မရှိ. Capital ကို earlier liquid ဆောင်ရွက်သည်.
Property tax (SG owner-occupied vs investment)
Singapore တွင် impact
Investment SG residential သည် owner-occupied ထက် significantly higher annual property tax ကို pays · 10y ကြာ stacked meaningful drag
Thai treatment
Thailand ၏ Land and Building Tax 2020 သည် micro-rates ကို introduces ဆောင်ရွက်သည် · 50M THB အောက် residential primary holdings အတွက် burden သည် effectively zero. SG-style investment-vs-occupied tax bracket မရှိ.
Currency နှင့် country concentration
Singapore တွင် impact
SG-resident HNW အများစုသည် by default SGD-concentrated နှင့် SG-asset-heavy · Bangkok exposure သည် another SGD/HKD-correlated market ထက် genuinely uncorrelated regional exposure ကို offers
Thai treatment
THB သည် decade တစ်ခုတွင် most stable EM currencies ၏ တစ်ခုဖြစ်သည် · different economic fundamentals (Thai tourism + manufacturing vs SG financial + logistics) ဖြင့် SGD မှ uncorrelated regional. Real diversification, not pseudo-diversification.
Singapore-Thailand Avoidance of Double Taxation Agreement (in force, last protocol 2017). Same income ၏ double imposition ကို eliminates. SG ၏ territorial tax system ကြောင့် SG-source income သည် SG တွင် untaxed ဆက်ဆောင်ရွက်သည်; Thai-source rental နှင့် disposal ကို treaty ပြင်ပ handled ဆောင်ရွက်သည်. သင်၏ SG accountant နှင့် coordinate ဆောင်ရွက်ပါ.
Visa · Singapore passport holders အတွက် pathways
ASEAN visa benefits
For whom
Singapore citizens သည် existing ASEAN visa cooperation မှ benefit ဆောင်ရွက်သည် · Western foreigners ထက် easier access pathways
Why
Initial 30-day visa-free entry, ထို့နောက် longer-term routes (DTV, LTR) ကို transition သည် SG passport holders အတွက် more streamlined ဆောင်ရွက်သည်. Entry stage ၌ practical advantage.
LTR Wealthy Global Citizen
For whom
SG HNW with 1M USD+ assets and 80K USD+ income · Asian financial executives, family-office principals, post-IPO founders
Why
10y residency + Thai-source income ပေါ် 17% income-tax cap + foreign-source remittance exemption. SG ၏ territorial tax system ဖြင့် combined ဆောင်ရွက်ပြီး structurally efficient ဖြစ်သည်.
Thailand Privilege
For whom
LTR-level qualification မပါဘဲ guaranteed long-stay ကို seeking ဆောင်ရွက်သော SG HNW · 900K to 5M THB membership-based
Why
Bank-account introduction service ပါ includes · Bangkok branch-by-branch policy ကို navigating ထက် simpler entry layer. Bangkok positions ကို building ဆောင်ရွက်သော SG-based family offices အတွက် particularly relevant.
BOI / Smart Visa
For whom
Property investment ဖြင့်တပြိုင်တည်း Thai-based business activity ကို genuinely operating ဆောင်ရွက်သော BOI-promoted sectors တွင် SG-based tech founders သို့မဟုတ် executives
Why
Work-permit-included pathway for those genuinely operating Thai-based business activity alongside the property investment.
Singapore profiles လေးခုနှင့် ဆောင်ရွက်ပါ
Singapore private banker
DBS Private, OCBC, UOB, သို့မဟုတ် Bank of Singapore ၌ senior. SGD 3 မှ 8M net worth. ABSD သည် domestic residential allocation ကို blocks. S-REITs နှင့် SG-listed equities ၏ ပြင်ပ ASEAN diversification ကို looking for ဆောင်ရွက်သည်. Typical purchase: 18 မှ 35M THB 2-bed in Sathorn, Riverside, or branded residence.
Post-IPO SG founder
SGX ပေါ် just listed သို့မဟုတ် regional tech company ၌ stake ကို sold ဆောင်ရွက်သည်. SGD 2 မှ 6M liquidity event. SG-concentrated SGX equities နှင့် ABSD-restricted SG residential ၏ ပြင်ပ deploy ဆောင်ရွက်လိုသည်. Typical purchase: 15 မှ 30M THB 2-bed Phrom Phong, Thonglor, or Asok.
Retiring SG executive
MNC SG HQ သို့မဟုတ် regional finance မှ senior corporate retiree. SGD 2 မှ 5M net worth + DB pension or CPF drawdown. SG primary residence ဖြင်တပါတည်း half-year base အဖြစ် Bangkok ကို considering (LTR Wealthy Pensioner). Typical purchase: 12 မှ 22M THB 2-bed Phrom Phong, Sathorn, or Riverside.
SG family-office principal
Multi-generational SG-Asian family wealth. SGD 10M+ net worth. SG-domestic နှင့် HK (geopolitically constrained ဖြစ်လာသည်) ၏ ပြင်ပ diversified ASEAN exposure ကို building ဆောင်ရွက်သည်. Typical purchase: 30 မှ 80M THB branded residence (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) in Sathorn, Riverside, or Phrom Phong.
SGD / THB · regional context
THB နှင့် SGD နှစ်ခုလုံး regional currencies ဖြစ်သော်လည်း different economic fundamentals မှ driven · Thailand ၏ tourism + manufacturing vs Singapore ၏ financial services + logistics. ၎င်းနှစ်ခုကြားတွင် allocations သည် single basket ၌ pseudo-diversification မဟုတ်ဘဲ real diversification ဖြစ်သည်.
Bangkok prime သည် 2 မှ 3 times unit area ဖြင့် square meter ၏ Singapore prime ၏ roughly 4 ပုံ 1 ပုံ ဖြင့် trades ဆောင်ရွက်သည်. Same dollar သည် entirely different lifestyle product ကို buys ဆောင်ရွက်သည်. Home market ၌ already saturated ဖြစ်သော SG-resident HNW အတွက် ဤသည် 2-hour flight အတွင်း available highest-leverage real-asset allocation ဖြစ်သည်.
Bangkok prime per sqm
SGD 9 မှ 17K · Singapore prime SGD 35 မှ 60K ထက်
Bangkok unit size
2-bed 75 မှ 100 sqm · SG 50 မှ 70 sqm equivalent ထက်
Net yield
Bangkok 4 မှ 6% net · SG post-ABSD effective 1 မှ 2%
Suvarnabhumi ကို flight
Changi မှ 2h 25min direct · daily flights 30 ကျော်
အရင်းအမြစ်မှ
ကိုးကားချက် အားလုံး in-line ထုတ်ပြန် · /how-we-score တွင် နည်းလမ်း
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ Khorna ကို ဘာကြောင့် ယုံကြည်သနည်း
စီမံကိန်းများ underwritten ပြုလုပ်ထားသည်
50+
Bangkok ဦးချိုင့် ကော်ရစ်ဒေါ် ၁၁ ခုတလျှောက်
ဒေတာ ပြင်ဆင်ရက်
တစ်ပတ်တစ်ကြိမ်
တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ · တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်
Net yield စစ်ဆေးပြီး
4 မှ 6%
တစ်စီမံကိန်းချင်း၊ portfolio ပျမ်းမျှ မဟုတ်
ဝယ်သူဘက် ကိုယ်ချင်းစာနာမှု
100%
ဆောက်လုပ်ရေး ဘက်မှ ရသည်၊ သင်ထံမှ မဟုတ်
တည်ထောင်သူ အထောက်အထား
Société Générale Hong Kong ကင်းဖြတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်သူ၊ နိုင်ငံခြား portal ထိုင်းတွင် အဆင့်မြင့်ဆုံး၊ တည်ဆောက်ထားသည်။
Alexandre Beaumont သည် Khorna ၏ underwriting နှင့် developer-relationship လုပ်ငန်းများကို ဦးဆောင်သည်။ ခုနှစ်နှစ်ကျော် နိုင်ငံတကာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်ငန်း စည်းကမ်း Bangkok ပစ္စည်းတွင် အသုံးချ။ Etienne Alcouffe သည် ဒေတာ + ထုတ်ကုန် ပိုင်းကို တည်ဆောက်သည် · တိုက်ရိုက် FX၊ တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ၊ မိမိပိုင် မှတ်ချက်ပေးမှု။
အဖွဲ့ အကြောင်း →နည်းလမ်း
ဤ site ပေါ်ရှိ ဒေတာ ဇယားတိုင်းသည် မိမိ အရင်းအမြစ်ကို ကိုးကားသည်။ Bangkok prime ဈေးနှုန်းများ CBRE Thailand + JLL လာလည် အစီရင်ခံစာများနှင့် စစ်ဆေးကာ public listing များမှ တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်ထားသည်။ Frankfurter API မှ FX။ S&P / Fitch / Moody's ထုတ်ပြန်သော အဆင့်သတ်မှတ်ချက်မှ Sovereign နှင့် macro။ ဆက်ကြောင်း (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest) registry များမှ ကျောင်း နှင့် ဆေးရုံ ဒေတာ။
Khorna Score ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည် · တစ်စီမံကိန်းချင်း ၆-အစိတ်အပိုင်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု ပေါ်တွင်။ Khorna Verdict ကြောင်းပြချက် ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည်။ convergence-thesis ဂဏိတ်ဆိုင်ရာ မသေချာမှုများ ရှိပါက ကျွန်ုပ်တို့ ဖော်ပြသည်။
နည်းလမ်း ကြည့်ရှုပါ →Investor guide · PDF
6-page tailored PDF · home-market alternatives with after-tax numbers, the tax wedge analysis, visa pathways, our area + unit recommendations for your profile. Sourced data, published methodology.
No spam · just the PDF by return, and one follow-up if relevant.
Talk to us
Tell us your ASEAN exposure today, your SG-resident tax situation, and your timeline. We model your existing allocation against a Bangkok-prime allocation · honest both sides.
Or send the form