300만 바트의 '하하' 순간 · 왜 방콕 수익률은 여전히 저평가되어 있는가

생각을 바꾸는 수학

방콕 중심부, 아속이나 파야타이 또는 준프라임 수쿰빗 회랑의 300만 바트 스튜디오는 전문 관리 시 월 25,000~30,000 바트에 임대됩니다. 총수익률 10~12%에 해당합니다. 관리비, 세금, 10% 관리 수수료를 제하면 해당 유닛에서 순수익률 6~7%를 확보하실 수 있습니다. 런던, 파리, 뉴욕, 샌프란시스코, 시드니에서 이 정도 수치를 찾기는 어렵습니다.

300만 바트 투입, 월 3만 바트 회수. 처음 이 계산이 와닿는 순간, 대부분의 투자자는 멈춰서 수치를 다시 읽어봅니다.

서구 부동산이 더 이상 수익률로 경쟁하지 못하는 이유

• · 런던 프라임, 비용 차감 후 순수익률 2~3%. 매수층은 자본 증가에 의존해야 수익이 성립합니다.
• · 파리, 순수익률 2~3%. 세금 부담이 크고, 임차인 권리가 임차인에게 유리하게 기울어져 있습니다.
• · 뉴욕, 순수익률 3~4%이지만 유지보수와 세금이 추가로 잠식합니다. Co-op 임대 제한도 존재합니다.
• · 샌프란시스코, 2~3%. 하강 사이클에서 공실 위험이 높고 임대료 통제 관련 복잡성이 있습니다.
• · 시드니, 2.5~3%. 네거티브 기어링이 계산에 내재되어 대다수 투자자는 자본 증가를 기다리며 현금흐름상 손실을 감수합니다.
• · 도쿄, 4~5%. 서구보다는 낫지만 여전히 방콕 프라임 아래이며, JPY 노출이 국제 투자자에게 부담을 더합니다.

방콕 수익률이 여전히 순 5~7%인 이유 (총수익률은 더 높을 수 있음)

세 가지 요인이 복합적으로 작용합니다. 첫째, 공급. 방콕은 지속적으로 건설 중이며 평방미터당 단가가 아시아 주요 도시 대비 여전히 낮습니다. 둘째, 수요. 매수 기반이 공급이 따라잡을 수 있는 속도보다 빠르게 깊어지고 있습니다 (홍콩 이주, 본토 분산, 서구 세금 이주, DTV/LTR 코호트). 셋째, 가격 왜곡. 글로벌 자본은 이제 막 방콕을 아시아의 안전 자산으로 인식하기 시작했고, 수익률은 아직 싱가포르나 도쿄 수준까지 압축되지 않았습니다.

300만 바트로 실제 살 수 있는 것

BTS 또는 MRT 역 인근 우수 건물의 28~35sqm 스튜디오입니다. 아속, 파야타이, Bang Chak 회랑의 신축. 프롬퐁 / 수쿰빗의 재판매 매물. 임차 풀은 폭넓습니다. DTV 보유자, 외국인 전문직, 태국 청년 전문직, 단기 체류 법인 수요가 포함됩니다. Maison Siam이 관리할 경우 직접 신경 쓰실 일이 없습니다. 자금만 입금됩니다.

사람들이 잊는 서구 시장의 다른 단점들

• · 임차인 권리, 대부분의 서구 관할권은 임차인 쪽으로 기울어져 있습니다. 퇴거는 느리고, 비용이 많이 들며, 결과가 불확실합니다.
• · 공실, 서구 도심은 2020~2021년 동안 6개월 이상의 공실 구간을 경험했습니다. 같은 기간 방콕 프라임은 30일 미만을 유지했습니다.
• · 유동성, 런던이나 파리 유닛 매각에는 수개월이 걸립니다. 방콕 프라임 재판매는 수 주 내에 거래가 마무리됩니다.
• · 유지보수, 1990년대 및 2000년대 서구 건물은 연간 자산 가치의 1~2% 수준의 자본적 지출이 필요합니다. 법인이 관리하는 적립금이 있는 방콕 신축은 그 수치가 현저히 낮습니다.
• · 통화 노출, 서구 매수자는 자국 통화에 과도하게 집중되어 있는 경향이 있습니다. THB 분산 자체가 헤지가 됩니다.

이 논거가 통하는 시점

서구 투자자가 처음 수치를 계산할 때, 보통 잘못 계산했다고 가정하고 다시 검산합니다. 300만 바트에 월 3만 바트는 안정적인 임대 수익률이라기보다는 사기처럼 들릴 만큼 이례적이기 때문입니다. 검증 후 (관리비가 실제로 sqm당 50~80바트, 관리 수수료가 실제로 10%, 공실이 실제로 30일, 세금 실효세율이 실제로 10%라는 점이 확인되면) 수학이 성립하고 매수로 이어집니다.

이 기회는 얼마나 지속되는가

수개월이 아닌 수년 단위입니다. 수요와 공급의 불균형을 만드는 구조적 동인 (2030년까지의 BTS 확장, 외국인 이주 트렌드, 인프라 고밀화)은 10년 단위의 추세입니다. 싱가포르 수준(2~3%)으로의 수익률 압축은 방콕 가격이 대략 두 배가 되어야 가능합니다. 즉, 같은 유닛이 같은 임대료를 받더라도 100%의 자본 증가를 실현했거나, 임대료가 추가로 상승했음을 의미합니다. 어느 쪽이든 오늘의 매수자는 올바른 위치에 있습니다.

300만 바트, 월 3만 바트, 유동적인 시장, 견고한 임차 풀, 임차인 소송 분쟁 없음. 수학이 맞아떨어집니다. 그 순간이 바로 깨달음의 순간입니다.

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