프랑스 투자자를 위한 방콕 부동산 · 실무 가이드

프랑스 투자자에게 달라지는 점

프랑스는 1974년 태국과 이중과세방지협정을 체결하였으며 현재까지 유효합니다. 태국 부동산에서 발생하는 임대 소득은 태국에서 먼저 과세되며, 실제 납부한 태국 세액에 상당하는 세액공제가 프랑스에서 적용됩니다. 실무상 실효세율은 구조에 따라 태국 원천징수세율인 1~5% 수준에 가깝게 유지됩니다.

ISF / IFI(부동산부유세, Impôt sur la Fortune Immobilière)는 전 세계 부동산 순자산이 130만 유로를 초과하는 프랑스 세무 거주자에게 적용됩니다. 태국 콘도미니엄은 IFI 과세 기준에 포함됩니다. 프랑스 비거주 프랑스 국적자의 경우 IFI는 프랑스 내 부동산에만 적용되며 태국 부동산은 과세 대상에서 제외됩니다. Khorna의 프랑스 고객 다수는 프랑스 세무 거주지에서 벗어나는 이전 전략의 일환으로 태국 부동산을 활용하고 있습니다.

재판매 시 양도소득세

태국 재판매 양도차익은 실제 차익과 무관하게 감정가의 1%에 해당하는 원천징수 방식으로 태국에서 과세됩니다. 프랑스는 거주자에게 이를 프랑스 원천 양도소득으로 간주하되 태국에서 납부한 세액에 대해 세액공제를 부여합니다. 5년 이상 보유 시 태국 SBT(특별영업세) 면제(3.3%)가 적용되어 순매각 수익이 실질적으로 개선됩니다. 통상적인 보유 기간은 5~10년입니다.

FET 및 통화

자금은 FET를 통해 송금하시기 바랍니다(거래당 5만 달러 초과 시 의무). 은행은 매수인 명의로 EUR 또는 USD 환산 금액을 명시한 증명서를 발급합니다. 매각 시에는 EUR / USD / 기타 주요 통화로 자금 회수가 자유롭습니다. 지난 10년간 THB는 EUR보다 더 안정적이었습니다. 언론 보도가 아닌 실제 차트를 확인하시기 바랍니다.

프랑스 고객이 매수하는 지역

• · 사톤 / 실롬 · 프랑스 대사관 및 Lycée Français 인접 지역으로 가족 친화적이며 프리미엄 임차인층이 형성되어 있습니다.
• · 프롬퐁 · DTV/LTR 수요층, Emporium / Emsphere 도보권, 풀서비스 어메니티 표준이 갖추어진 지역입니다.
• · 리버사이드(Mandarin Oriental, Banyan Tree, Magnolias) · 트로피 자산으로 임대 채움 속도는 느리지만 프리미엄 고객층을 확보하고 있습니다.

프랑스 투자자가 흔히 범하는 실수

• · 프랑스식 부동산 거래로 접근하는 것 · 태국 SPV / 변호사 / FET 절차는 전혀 다릅니다.
• · IFI 거주지 구분을 간과하는 것 · 이 부분이 핵심 플래닝 레버입니다.
• · FET 서류 없이 매수하는 것 · 매각 시 치명적인 결과를 초래합니다.

귀하의 프랑스 / 태국 세무 거주 현황을 알려주시면 적절한 구조를 설계해 드립니다. 태국 측 업무는 Alexandre가 담당하며, 본국 측 사안은 프랑스어가 가능한 세무 자문 파트너를 통해 지원해 드립니다.