방콕 콘도가 늙어가는 방식 · 20년 버티는 건물과 그렇지 못한 건물

이러한 우려가 정당한 이유

수쿰빗을 차로 지나가다 보면 건물들이 어느 연대에 지어졌는지 구분할 수 있습니다. 1995년에 지어진 일부 타워는 여전히 신축처럼 보입니다. 반면 2010년에 지어진 일부 건물은 지친 모습입니다. 그 차이는 인도 시점의 시공 품질이 아니라, 그 이후 20년간의 관리에서 비롯된 경우가 대부분입니다. 외국인 매수자 대다수는 이 신호를 읽는 법을 모르기 때문에 모든 건물에 동일한 가격을 매깁니다. 이것이 시장의 비효율입니다. 저희는 이 비효율을 활용합니다.

Bangkok 콘도가 노후화되는 원인

• · 법인(juristic person) 관리 부실 · 소극적인 위원회, 유지보수 지연, 부풀려진 관리비 분쟁
• · 충당금(sinking fund) 적립 부족 · 18년 차에 엘리베이터 시스템이 고장 났을 때 교체할 자금이 없음
• · 임차인 비중이 높은 소유 구조 · 단기 임차인은 자가 거주자보다 관심이 적어 공용 공간이 빠르게 노후화됨
• · 원 시행사의 시설관리팀과 장기 유지보수 계약이 없음
• · 기후 노출 · 리버사이드의 염분 공기는 외벽을 부식시키고, 북향 호실은 습기 손상이 더 큼
• · 단기 임대 남용 · Airbnb 형태의 운영은 로비, 엘리베이터, 부대시설의 마모를 가속화함

Bangkok 콘도가 잘 노후화되는 조건 · 네 가지 신호

• · 원 시행사가 5년 차 이후에도 시설 관리자로 유지됨 · 지속적인 책임 구조
• · 충당금 잔액이 매년 증가하며, 문서화된 자본 지출 계획이 존재
• · 자가 거주자 비율 40% 이상 · 실제 거주자이므로 적절한 유지보수에 찬성표를 던짐
• · 최근 자본 지출 프로젝트가 일정과 예산 내에서 집행됨 · 엘리베이터 보수, 로비 리뉴얼, 수영장 재시공 등

탁월하게 노후화된 Bangkok 콘도

Sathorn에 위치한 The Met(2009)은 여전히 시장 평균을 상회하는 가격에 거래됩니다. WOHA가 설계했고, 원 시설관리팀이 유지되었으며, 법인이 충당금을 엄격하게 운영했기 때문입니다. 같은 Sathorn의 Empire Place(2009)도 비슷한 사례입니다. 리버사이드의 The Sukhothai Residences(2014)는 브랜디드 레지던스로, 호텔이 부대시설을 관리하여 전혀 다른 노후화 곡선을 그립니다. 이들이 모범 사례이며 · 모두 네 가지 신호를 공유합니다.

브랜디드 레지던스는 다르게 노후화됩니다

Mandarin Oriental Residences, Banyan Tree Residences, Ritz-Carlton Residences MahaNakhon, Park Hyatt Residences · 이러한 건물들은 호텔 브랜드와 운영적으로 연결되어 있습니다. 호텔의 평판이 건물 로비에 걸려 있는 셈입니다. 유지보수 기준은 자산의 생애 전반에 걸쳐 인도 시점 수준을 유지합니다. 일반 타워 대비 30~50%의 프리미엄은 이러한 차이를 반영하며 · 그 프리미엄은 일반적으로 유지됩니다.

매수자가 실제로 해야 할 일

• · 계약 전 최근 5년간의 법인 정기총회(AGM) 회의록을 확인하십시오 · 분쟁, 지연된 항목, 관리비 이력
• · 충당금 잔액과 10년 자본 지출 계획을 요청하십시오
• · 동일 시행사가 같은 지역에 시공한 노후 건물 세 곳을 직접 둘러보십시오 · 10년 차와 15년 차 건물이 향후 모습을 가늠하는 지표가 됩니다
• · 입주민 주차장을 점검하십시오 · 긁힌 기둥, 손상된 천장 타일, 누수 흔적은 관리 수준을 그대로 보여줍니다
• · 건물 관리자와 직접 대화하십시오 · 직원 근속 기간, 최근 이슈, 향후 계획을 질문하십시오

인도 시점에 매수한 호실은 15년 차에 매도하는 호실과 같지 않습니다. 관리 품질이 자산 가치의 방향을 결정짓는 변수입니다.

Khorna가 이를 반영하는 방식

저희가 선별한 모든 재판매 매물에는 노후화 곡선 평가가 포함됩니다 · 법인 운영 건전성, 충당금 현황, 자가 거주자 비율, 최근 자본 지출 집행 실적입니다. 분양 전 매물의 경우, 시행사의 기존 건물에서 보여준 시설 관리 실적을 평가하여 점수화합니다. 관심 있는 호실과 함께 평가 자료를 요청하시면 제공해 드립니다.