분양 전 분할 납부 방식 · 30/30/40 vs 30/40/30 vs 20/40/40

표준 결제 구조

• · 30 / 30 / 40 · 계약 시 30%, 공사 기간(12~24개월) 중 30%, 인도 시점에 40%. 가장 일반적인 구조입니다.
• · 30 / 40 / 30 · 계약 시 30%, 공사 기간 중 40%, 인도 시점에 30%. 자본 투입 속도는 느리지만 공사 단계의 납입 비중이 가장 큽니다.
• · 20 / 40 / 40 · 계약 시 20%, 공사 기간 중 40%, 인도 시점에 40%. 가장 최신이며 자본 효율성이 가장 높은 구조입니다.
• · 단계별 가격 상승 구조 · 각 마일스톤마다 가격이 인상됩니다. 단순한 분할 구조보다 더 큰 의미를 가집니다.

IRR에 미치는 영향

분양부터 인도까지(3년 공사 기준) 매년 7%씩 가격이 상승하는 유닛의 경우, 초기 납입 비중이 낮을수록 투입 자본 대비 IRR이 높아집니다. 동일한 표면 가격이라면 20/40/40 구조는 50/0/50 구조(드물지만 제공되는 경우)보다 IRR이 훨씬 우수합니다.

협상해야 할 항목

대부분의 분양 전 런칭은 마케팅 사유로 결제 단계 협상이 불가능합니다. 그러나 시행사가 초기 모멘텀 확보에 적극적인 1차 분양 또는 VIP 런칭에서는, 고객을 위해 더 유리한 결제 구조를 확보하는 경우가 있습니다. 표준 30/30/40 대신 20/40/40을 적용해 추가 50~100bp의 IRR을 확보하는 식입니다.

선호하시는 자본 투입 방식을 알려주시면, 매입 협상 단계에서 그에 맞춰 구조를 설계해 드립니다.