완공 전 Bangkok 분양 전 매물 재판매 · 작동 방식

태국 분양 전 시장에서 'assignment(계약 양도)'의 의미

분양 전 단계에서 예약 계약서에 서명하고 계약금과 분할 납입금을 지불하시면, 아직 존재하지 않는 유닛에 대한 매매 계약을 매입하시는 것입니다. 태국 법률은 시행사가 소유권 이전을 완료하기 전에 해당 계약을 새로운 매수인에게 양도하는 것을 허용합니다. 양도 계약서에 서명하시면 새로운 매수인이 귀하께 대금(납입한 계약금 + 자본 증가분)을 지급하고, 시행사는 해당 매수인을 새로운 계약 당사자로 인정합니다.

이 전략이 가장 매력적인 시점

• · 프로젝트가 빠르게 매진되고 시행사가 준공 전까지 단계별 가격을 15~25% 인상하는 경우 · 귀하의 계약은 이미 수익 구간에 진입한 상태입니다
• · 외국인 쿼터가 소진된 경우 · 그렇지 않으면 매수가 불가능했을 외국인 매수인에게 매도하실 수 있습니다
• · BTS 노선 연장이나 주요 지역 호재가 인도 전에 해당 권역 시세를 끌어올리는 경우
• · 런칭 단계 가격에 매입하셨고, 18~24개월이 지난 현재 프로젝트가 후기 단계 가격으로 진입한 경우

계약 양도(flip)의 실제 비용

• · 시행사 명의 변경 수수료 · 유닛 가격의 1~3%, 시행사별로 상이합니다
• · 특정사업세 + 양도가의 0.5% 인지세(매수인과 분담하는 경우도 있습니다)
• · 마케팅 비용 · 새로운 매수인을 찾기 위한 중개 수수료, 통상 2~3% 수준입니다
• · 총 거래 비용 · 양도가 기준 4~7% 수준입니다

일반적인 flip 사례의 수익 구조

2026년에 1,200만 THB의 런칭 단계 1베드룸을 매입하시고, 24개월에 걸쳐 30%를 납입하신다고 가정합니다 · 약정 금액은 360만 THB입니다. 2028년 시점에 시행사가 재고의 80%를 매각하고 단계별 가격을 1,450만 THB로 인상했다고 가정합니다. 귀하는 계약을 1,400만 THB에 양도하십니다. 투입 자본은 360만 THB이며, 현금 회수액은 1,400만 - 360만 - 7% 비용 = 940만 THB입니다. 이는 24개월간 투입 자본 대비 161% 수익률 · 약 60% IRR에 해당합니다. 모든 프로젝트가 이러한 성과를 내는 것은 아니지만, 그러한 가능성이 있는 프로젝트야말로 저희가 우선적으로 인수 검토하는 대상입니다.

flip 전략을 무산시키는 요인

• · 프로젝트 분양 실패 · 양도 시장 자체가 사라집니다
• · 시행사 재무 부실 · 명의 이전 요건이 강화되고 양도가 지연됩니다
• · 거시 충격 · 2020~2021년 Bangkok flip 시장은 18개월간 동결되었습니다
• · 외국인 쿼터 문제 · 새로운 매수인이 외국인이고 쿼터가 소진된 경우, 소유권 이전이 불가능합니다

대신 보유 전략을 선택해야 하는 경우

귀하의 목표가 수익률과 라이프스타일(DTV, 은퇴, 장기 체류)이라면, flip 전략은 본래 매입 목적에서 주의를 분산시킵니다. 인도 시점까지 보유하시고, 임대하시고, 향유하십시오. flip은 별개의 거래입니다 · 귀하께서 어느 쪽을 실행하고 계신지 명확히 인지하셔야 합니다.

Bangkok의 분양 전 투자는 두 가지 거래입니다 · 수익률 전략과 단계별 가격 차익 전략입니다. 매입 기준이 다르므로, 어느 쪽을 실행하실지 사전에 결정하셔야 합니다.

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저희는 프로젝트별로 두 가지 시나리오를 모두 모델링하여 현실적으로 어느 쪽이 가능한지 알려드립니다. 양도에 적합한 추천 리스트를 요청하십시오.