เก้าเรื่องที่คุณควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

กฎหมายไทยกำหนดเพดานการถือครองโดยชาวต่างชาติในแต่ละโครงการคอนโดมิเนียมไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยรวมในรูปแบบกรรมสิทธิ์ขาด ส่วนที่เหลืออีก 51% สงวนไว้สำหรับคนไทยหรือนิติบุคคลที่มีคนไทยถือหุ้นข้างมาก

ความหมายในทางปฏิบัติ: เมื่อคุณซื้อยูนิต อาคารนั้นต้องมีโควตาต่างชาติคงเหลือ เราจะตรวจสอบสถานะโควตา ราคาในโควตาต่างชาติ (ซึ่งบางครั้งสูงกว่าราคาปกติเล็กน้อย) และยูนิตที่กำลังจะปล่อยเพิ่ม ก่อนแนะนำยูนิตใดให้คุณ

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ขาดในยูนิตคอนโดมิเนียมได้ (เป็นเจ้าของเต็มรูปแบบตลอดไป) แต่ไม่สามารถถือครองที่ดินหรือบ้านเดี่ยวได้ โครงสร้างมาตรฐานคือสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี (ในบางโครงสร้างต่ออายุได้) หรือผ่านบริษัทไทย ซึ่งไม่ใช่ทางเลือกที่แนะนำเสมอไป

ผลในทางปฏิบัติ: คอนโดระดับฟูลเซอร์วิสในใจกลาง Bangkok เกือบทั้งหมดเปิดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ขาดได้ จึงเป็นเหตุผลที่เราเน้นพอร์ตการลงทุนในย่านดังกล่าว

ตอนรับโอน: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ซึ่งบางครั้งแบ่งกันจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อากรแสตมป์ 0.5% หากเข้าเงื่อนไข และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายถือครองมาไม่ถึง 5 ปี

ระหว่างถือครอง: ภาษีรายปีต่ำมาก ค่าใช้จ่ายหลักที่เกิดขึ้นเป็นประจำคือค่าส่วนกลางของอาคารและเงินสมทบกองทุนสำรองเลี้ยงอาคาร

รายได้: รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษี เราวางโครงสร้างเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ขายต่อ: กำไรจากการขายถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายโดยคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่กำไรจริง

แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เป็นเอกสารที่ต้องใช้สำหรับการโอนเงินเข้า หากธุรกรรมมีมูลค่าเกิน 50,000 USD ธนาคารจะออกใบรับรองให้ ซึ่งคุณควรเก็บไว้

เมื่อขายออก คุณสามารถส่งเงินต้นที่นำเข้ามา (ตามบันทึก FET) พร้อมรายได้ที่เกิดขึ้นโดยถูกต้องตามกฎหมายกลับประเทศได้โดยไม่มีข้อจำกัด หัวใจสำคัญคือการบันทึกเอกสารการนำเงินเข้าให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น เราจะดูแลเอกสาร FET ร่วมกับคุณ

DTV (Destination Thailand Visa, 2024): 5 ปี เข้า-ออกได้หลายครั้ง พำนักได้ครั้งละ 180 วัน คุณสมบัติผู้สมัครครอบคลุมกว้าง และเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดเช่าในขณะนี้

LTR (Long-Term Resident): 10 ปี รวมใบอนุญาตทำงาน สำหรับผู้มีรายได้สูงและผู้เกษียณ พร้อมสิทธิประโยชน์ทางภาษี

Thailand Privilege (Elite): 5 ถึง 20 ปี ชำระล่วงหน้า บริการระดับพรีเมียม แต่ไม่รวมสิทธิในการทำงาน

ผลตอบแทนรวมที่เผยแพร่บนพอร์ทัลประกาศขายมักทำให้เข้าใจผิด ผลตอบแทนสุทธิหลังหักอัตราว่าง ค่าบริหารจัดการ ภาษี กองทุนสำรอง และค่าใช้จ่ายลงทุนย่อย จะอยู่ที่ 4 ถึง 6% ในย่านที่เราดูแล และสูงกว่านั้นสำหรับสต็อกระดับ full-service ที่ตอบโจทย์ DTV

การเพิ่มมูลค่าของทุนเฉลี่ย 6 ถึง 9% ต่อปี สำหรับโครงการสร้างเสร็จใหม่ระดับ full-service ในสุขุมวิทและสาทรตลอด 7 ปีที่ผ่านมา ผลการดำเนินงานในอดีตไม่ใช่เครื่องยืนยันอนาคต แต่แรงดึงดูดด้านอุปสงค์จาก DTV รองรับโอกาสเติบโตต่อเนื่อง

ผู้ซื้อต่อสามารถเป็นชาวต่างชาติ (ต้องอยู่ภายในโควตา) หรือคนไทย สำหรับสต็อกระดับ full-service ใจกลาง Bangkok ฐานผู้ซื้อต่างชาติมีความลึกครอบคลุมทั้งฮ่องกง สิงคโปร์ จีน ญี่ปุ่น ยุโรป สหรัฐฯ และตะวันออกกลาง

เราติดตามระยะเวลาในการขายของพอร์ตที่เราบริหาร และนำผู้ซื้อต่อมาให้คุณเมื่อพร้อม กรอบการถือครองมาตรฐานที่เราใช้ประเมินอยู่ที่ 5 ถึง 10 ปี

การจัดหาผู้เช่า การจัดการสัญญาเช่า การเก็บค่าเช่า การรายงานต่อเจ้าของ (ผลตอบแทนจริงเทียบกับที่ประมาณการ) การซ่อมบำรุง การจัดการช่วงว่าง และการยื่นภาษีประจำปี ค่าธรรมเนียมมาตรฐาน 10% ของค่าเช่า เหตุผลคือเราต้องการให้การประเมินของเราดูดีในอีก 5 ปี ไม่ใช่แค่บนโบรชัวร์

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อในชื่อบุคคลแบบกรรมสิทธิ์ขาดภายใต้โควตา 49% ซึ่งง่ายที่สุด ชัดเจนที่สุด และมีต้นทุนการจัดตั้งต่ำที่สุด โฉนดจะจดทะเบียนในชื่อของคุณ เราใช้แนวทางนี้เป็นค่าเริ่มต้น เว้นแต่จะมีเหตุผลที่ไม่ควรใช้

นักลงทุนที่มีความซับซ้อนซึ่งถือครองหลายทรัพย์สินหรือมีความจำเป็นด้านการวางแผนมรดก บางครั้งถือครองผ่านบริษัทโฮลดิ้งต่างประเทศ โครงสร้างมาตรฐานคือบริษัทใน BVI, Cayman หรือ Singapore Pte Ltd เป็นเจ้าของ SPV ในไทยที่ถือทรัพย์สินอีกที กระแสเงินเข้ายังคงต้องผ่าน FET

เหตุผลที่ควรพิจารณาแนวทางบริษัทโฮลดิ้ง: พอร์ตทรัพย์สินในไทย 5 ยูนิตขึ้นไป โครงสร้างสินทรัพย์หลายเขตอำนาจศาล การวางแผนสืบทอดผ่านทรัสต์ครอบครัว และการบริหารภาษีในประเทศต้นทาง เหตุผลที่ควรข้าม: ทรัพย์สินเดียว ไม่มีความจำเป็นด้านการวางแผนมรดก หรือคำนึงถึงต้นทุน (ค่าดูแลรักษาประจำปีประมาณ 5,000 ถึง 15,000 USD ต่อนิติบุคคลต่างประเทศ)

เราทำงานร่วมกับพันธมิตรด้าน private banking และที่ปรึกษาภาษีในฮ่องกง สิงคโปร์ และเคย์แมน เพื่อจัดตั้งโครงสร้างให้หากเหมาะสม ปรึกษาเราก่อนตัดสินใจ