HK · For the Hong Kong investor
BSD 15% foreign buyer, sky-high per sqm with micro-units, political risk premium repricing since 2019. HK distribution gives you H-REITs (concentrated in HK/SG commercial), Mainland China (capital-controlled, deleveraging), Singapore (60% ABSD), or London (Section 24 crushed).
Bangkok prime · 4 to 6% net, no BSD-equivalent, 1/4 of HK prime price per sqm for 2 to 3 times the area, Thai-HK DTA in force. The ASEAN diversification your private banker talks about but cannot execute through their own shelf.
홍콩 거주자의 대안
홍콩 직접 주거 (BSD 포함)
BSD 후 순수익 1〜2% 실효
외국인 구매자 BSD 15% · 마이크로 유닛 극고가 · 2019년 이후 정치 리스크 프리미엄 재가격 · SSD 15〜20% 조기 매각 시
H-리츠
총수익률 4〜5%
상장 주식 변동성 · 홍콩·싱가포르 상업용 집중 · 정치 리스크 감응도 · 직접 태국 주거 노출 없음
중국 본토 부동산
총수익률 1〜2%
자본 통제 · 헝다 사태 후 시장 조정 · 인민폐 변동성 · 외국인 소유 제한
싱가포르 부동산
ABSD 후 순수익 1〜2% 실효
외국인 ABSD 60% · 마이크로 유닛 극고가 · SSD 4〜12% 4년 락업 · 사실상 수익 추구형 배분 불가
런던 / 영국 부동산
Section 24 후 순수익 0〜2%
Section 24 모기지 이자 제한 · SDLT 비거주자 할증 · CGT 처분 시 · GBP 약세 · 원거리 관리
세금 쐐기 · 방콕에서 사라지는 것
BSD (외국인 구매자 인지세)
홍콩에서의 영향
홍콩 주거용 부동산에 대한 외국인 구매자 BSD 15% · 진입 비용을 사실상 2배로 늘려 수익 추구형 배분을 불가능하게 만듦
태국에서의 취급
태국에는 외국인 구매자 인지세 상당 제도 없음. Specific Business Tax(5년 내 처분 시 3.3%)와 이전 수수료(~2%, 협상 분담)가 진입·출구 비용. BSD 15% 장벽 대비 현저히 낮음.
홍콩 부동산세 (Rates)
홍콩에서의 영향
임차 가치의 연 5% · 임대 주거 투자의 지속적 비용 부담
태국에서의 취급
태국의 토지건물세 2020은 초미세 세율 도입. 5천만 THB 이하 주거 1차 보유분은 사실상 영(0)에 가깝. 홍콩의 Rates 구조와 동등한 제도 없음.
홍콩 정치 리스크 프리미엄
홍콩에서의 영향
2019년 이후 불확실성 증가 · 일부 보유자 자산 이전 · 변동성 및 가격 결정에 감정 사이클 영향
태국에서의 취급
태국은 중미 전략 경쟁에서 정치적 중립 유지. 중태 관계는 ASEAN 프레임워크 내에서 안정. 방콕은 홍콩 및 중국 HNW에게 지정학적 중립 자산 보관처를 제공.
HKD 미달러 페그 집중
홍콩에서의 영향
HKD는 USD에 페그 · 진정한 통화 다각화 없음 · HK 자산은 USD 변동성과 고상관
태국에서의 취급
THB는 USD와 비상관이며 ASEAN 내에서도 SGD·HKD와 다른 경제 펀더멘털로 구동. THB 표시 방콕 부동산은 HKD/USD 집중에서 벗어난 실질적 통화 다각화.
홍콩-태국 이중과세방지협정 (유효). 동일 소득에 대한 이중과세 방지. 태국 원천 소득에 대해 태국에서 납부한 세금은 홍콩에서 세액공제 적용 가능. 구조 설계 단계에서 국제 부동산에 정통한 세무사 상담 권장.
비자 · 홍콩 여권 소지자 경로
DTV (태국 거주지 비자)
대상자
홍콩 원격 근무자, 프리랜서, 국제 클라이언트로부터 수입을 얻는 컨설턴트
이유
5년 복수 입국, 180일 체류, 50만 THB 요건. Asok, Phrom Phong, 또는 Phayathai의 800〜1,400만 THB 1베드룸과 조합 최적.
LTR 부유 글로벌 시민 비자
대상자
자산 100만 달러 이상, 연소득 8만 달러 이상 홍콩 HNW · 금융권 임원, 이그지트 창업자, 패밀리 오피스 대표
이유
10년 거주 + 태국 원천소득 17% 세율 상한 + 해외 원천 수입 송금 면제. 홍콩 고세율에서 탈피해 진정한 비홍콩 세무 거주지를 구축하는 가장 효율적인 경로.
태국 프리빌리지
대상자
LTR 조건 미충족 홍콩 HNW · 90만〜500만 THB 회원제
이유
은행 계좌 개설 소개 서비스 포함. 태국 은행 온보딩에 어려움을 겪는 홍콩 구매자에게 특히 유용.
BOI / 스마트 비자
대상자
태국에서 실질 사업 활동을 수행하는 홍콩 기반 창업자 또는 임원
이유
BOI 승인 섹터 사업 활동과 부동산 투자를 병행하는 인사를 위한 취업허가 포함 경로.
우리가 함께 일하는 4가지 홍콩 프로필
홍콩 프라이빗 뱅커
HSBC 프라이빗 뱅킹, Julius Baer, UBS, 또는 Credit Suisse 시니어. HKD 500만〜2,000만 순자산. BSD가 홍콩 주거 배분을 차단. 홍콩 상업·H-리츠 외의 ASEAN 다각화 추구. 전형적 구매: Sathorn, Riverside, 또는 브랜드 레지던스의 1,800〜3,500만 THB 2베드룸.
NSL 이후 홍콩 이주자
2020년 이후 홍콩을 떠났거나 떠날 계획인 HNW. HKD 1,000만〜5,000만 자산. 방콕을 지정학적 중립 ASEAN 거점으로 구축. DTV 또는 LTR 경로. 전형적 구매: Phrom Phong 또는 Sathorn의 1,500〜3,000만 THB 2베드룸.
은퇴 홍콩 임원
홍콩 금융·무역·전문직 시니어 퇴직자. HKD 2,000만〜8,000만 순자산 + 연금. 방콕을 반년 거점 또는 전체 거주지로 고려. LTR 부유 연금 수령자 비자. 전형적 구매: Phrom Phong, Sathorn, 또는 Riverside의 1,200〜2,200만 THB 2베드룸.
홍콩 패밀리 오피스 대표자
다세대 홍콩-중국 가족 자산. HKD 1억 이상 순자산. BSD·정치 리스크·HKD/USD 페그 집중에서 벗어난 분산 추구. 전형적 구매: Riverside 또는 Sathorn의 브랜드 레지던스(Mandarin Oriental, Aman) 3,000〜8,000만 THB.
방콕 vs 홍콩 · 지역 맥락
방콕 프라임은 홍콩 프라임의 약 4분의 1 가격(평방미터 기준)으로 2〜3배의 유닛 면적을 제공. 같은 달러로 완전히 다른 라이프스타일 상품을 구매할 수 있음. 홍콩 BSD 장벽으로 자국 시장에서 수익 추구형 배분이 막힌 홍콩 거주 HNW에게 2시간 거리에서 가능한 가장 높은 레버리지의 실물 자산 배분.
THB와 HKD는 모두 아시아 통화지만 다른 경제 펀더멘털로 구동됨. 태국 관광·제조업 대 홍콩 금융서비스. 두 시장 간 배분은 HKD/USD 페그 집중에서 벗어난 실질적 분산.
방콕 프라임 평방미터당 가격
HKD 9,000〜17,000 · 홍콩 프라임 HKD 90,000〜150,000 대비
방콕 유닛 면적
2베드룸 75〜100평방미터 · 홍콩 동등 30〜50평방미터 대비
순수익
방콕 4〜6% 순수 · 홍콩 BSD 후 실효 1〜2%
수완나품 비행시간
홍콩에서 2시간 45분 직항 · 일 20편 이상
အရင်းအမြစ်မှ
ကိုးကားချက် အားလုံး in-line ထုတ်ပြန် · /how-we-score တွင် နည်းလမ်း
ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ Khorna ကို ဘာကြောင့် ယုံကြည်သနည်း
စီမံကိန်းများ underwritten ပြုလုပ်ထားသည်
50+
Bangkok ဦးချိုင့် ကော်ရစ်ဒေါ် ၁၁ ခုတလျှောက်
ဒေတာ ပြင်ဆင်ရက်
တစ်ပတ်တစ်ကြိမ်
တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ · တစ်ပတ်တစ်ကြိမ် ပြင်ဆင်
Net yield စစ်ဆေးပြီး
4 မှ 6%
တစ်စီမံကိန်းချင်း၊ portfolio ပျမ်းမျှ မဟုတ်
ဝယ်သူဘက် ကိုယ်ချင်းစာနာမှု
100%
ဆောက်လုပ်ရေး ဘက်မှ ရသည်၊ သင်ထံမှ မဟုတ်
တည်ထောင်သူ အထောက်အထား
Société Générale Hong Kong ကင်းဖြတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်သူ၊ နိုင်ငံခြား portal ထိုင်းတွင် အဆင့်မြင့်ဆုံး၊ တည်ဆောက်ထားသည်။
Alexandre Beaumont သည် Khorna ၏ underwriting နှင့် developer-relationship လုပ်ငန်းများကို ဦးဆောင်သည်။ ခုနှစ်နှစ်ကျော် နိုင်ငံတကာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘဏ်လုပ်ငန်း စည်းကမ်း Bangkok ပစ္စည်းတွင် အသုံးချ။ Etienne Alcouffe သည် ဒေတာ + ထုတ်ကုန် ပိုင်းကို တည်ဆောက်သည် · တိုက်ရိုက် FX၊ တိုက်ရိုက် ဈေးကွက် ဒေတာ၊ မိမိပိုင် မှတ်ချက်ပေးမှု။
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Khorna Score ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည် · တစ်စီမံကိန်းချင်း ၆-အစိတ်အပိုင်း ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာမှု ပေါ်တွင်။ Khorna Verdict ကြောင်းပြချက် ကို ပွင့်လင်းစွာ ထုတ်ပြန်သည်။ convergence-thesis ဂဏိတ်ဆိုင်ရာ မသေချာမှုများ ရှိပါက ကျွန်ုပ်တို့ ဖော်ပြသည်။
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