比較分析・8 個本國市場
外國投資者只能侷限於本國司法管轄範圍內所允許的工具。SCPI、BTL、Direkt-Immobilien、REITs、1031 交換、含 ABSD 的新加坡房產、受制裁限制的俄羅斯資本，每一項都帶有獨特的收益率上限、稅務拖累與准入限制。
Bangkok 的外國人配額房產不屬於上述任何一類。它跳脫了壓縮您本國市場回報的監管引力。本頁提供逐國的真實比較。
研究方法
收益率
扣除本國司法管轄區內的稅費及管理成本後的淨額。Bangkok 收益率採用我們的審核評估標準（依 Maison Siam 標準 20% 費率及 30% 費用扣除，淨收益率 4% 至 6%）。
稅務拖累
名目稅率適用於一位典型的 150 萬歐元 / 英鎊 / 美元高淨值投資者。在對稅後回報有顯著影響時，亦納入財富稅、遺產稅及處分稅。
誠實說明
我們會明確指出泰國房產確實不如本國替代方案的層面（資金匯出時的外匯管制摩擦、黃金地段以外的合約執行不確定性）。本頁的立場是比較，而非推銷。
FR
01 / 08・法國
本國替代方案
SCPI · LMNP · Pinel · 法國直接持有不動產 · 人壽保險投資連結型保單
本國實際淨收益率
淨收益率 3% 至 3.5%（SCPI 扣費後） · 淨收益率 2% 至 3%（巴黎直接持有）
稅負與結構性拖累
IFI 富人稅：法國不動產逾 €1.3M 課徵 0.5% 至 1.5% · IHT 遺產稅：對子女超過 €100K 部分課徵 45% 至 60% · 租金收入須繳社會捐 17.2% · SCPI 申購費 8% 至 10%
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
淨收益率 4% 至 6% · IFI 在多數架構下不適用於泰國境內不動產（須申報但排除於稅基之外） · IHT 免稅額約達 100M THB（約 €2.6M） · 標準 30% 費用扣除 · 透過 FETF 乾淨匯回資金
產品缺口
您的法國私人銀行家無法協助您購入 Bangkok 的外國人配額公寓。沒有泰國版 SCPI、沒有 Pinel 式的 Bangkok 包裝產品，也沒有連結泰國不動產的人壽保險投資型保單。此產品在結構上於法國無從取得。
DE
02 / 08・德國
本國替代方案
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · 德國 REITs · ETFs
本國實際淨收益率
淨收益率 2% 至 3%（慕尼黑、漢堡、柏林直接持有） · 2% 至 3%（開放式 Immobilienfonds）
稅負與結構性拖累
Spekulationssteuer（持有未滿 10 年之資本利得全額課所得稅） · Erbschaftsteuer 遺產稅最高 50% · 資本利得課 KAP 稅 25% 加團結附加稅 · 取得時 Grunderwerbsteuer 3.5% 至 6.5%
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
絕對收益率較高 · 德國 Spekulationssteuer 不適用於以您本人名義持有的境外不動產 · 持有滿 5 年後處分時泰國預扣稅率優惠 · EUR/THB 貨幣分散 · Bangkok 每平方公尺單價約為慕尼黑核心區的二分之一
產品缺口
德國 Sparkassen 與私人銀行並不銷售泰國不動產。Immobilienfonds 受限於僅能投資歐盟註冊標的。理財建議中不斷強調的分散配置敘事，卻欠缺可實際執行的產品。
UK
03 / 08・英國
本國替代方案
Buy-to-Let（Section 24 後） · ISAs · SIPPs · 英國 REITs · 不動產基金
本國實際淨收益率
Section 24 後許多 BTL 持有者淨收益率僅 0% 至 2% · REITs 毛收益率 3% 至 4%
稅負與結構性拖累
Section 24 取消房貸利息全額扣除 · SDLT 對額外住宅加徵 3% 附加稅，並對非居民再加徵 2% · IHT 對逾 £325K 部分課徵 40% · 處分時 CGT 課徵 18% 至 28%
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
標準 30% 費用扣除（泰國通用） · 無 Section 24 等同規範 · 外國人購買外國人配額公寓不適用 SDLT 式附加稅 · 透過 FETF 乾淨匯回資金 · 1981 年起生效之泰英租稅協定避免雙重課稅
產品缺口
您的英國 BTL 仲介無法為您採購 Bangkok 物件。您的 IFA 無法將泰國公寓置入您的 SIPP（境外直接持有不動產被排除在外）。英國不動產平台不會列示泰國物件。此市場對英國銷售通路而言是不可見的。
US
04 / 08・美國
本國替代方案
REITs · 1031 交換 · 聯合投資 · 美國境內直接持有住宅與商用不動產
本國實際淨收益率
REITs 3% 至 4% · 美國境內直接持有住宅毛收益率 4% 至 6%（扣除多重稅負後淨值較低）
稅負與結構性拖累
租金收入須繳聯邦加州的多重所得稅 · 1031 交換僅限境內 · 遺產稅對逾聯邦門檻 $13.6M 部分課徵 · 不動產稅依州別每年 1% 至 3%
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
真正的地理與貨幣分散 · 1031 無法達成此分散 · 泰國不動產稅低（住宅實質上無有意義之年度從價稅） · 1996 年起生效之泰美租稅協定 · 標準 FETF 匯回機制 · 可作為非居民房東而無須承擔州稅負擔
產品缺口
美國 RIA 無法將資金配置至泰國直接持有之不動產。您的 1031 鏈條僅鎖定於美國境內物業。現有的國際不動產聯合投資多集中於墨西哥、加勒比海或哥斯大黎加。Bangkok 在美國銷售體系中於結構上完全缺席。
CN-HK
05 / 08・中國與香港
本國替代方案
中國大陸：境內房地產（70 年土地租賃，2021 年後需求危機） · 透過 QFII / 互聯互通進行境外配置 · 香港：價格極高的本地房地產
本國實際淨收益率
中國大陸：陷困資產，實質報酬常為負值 · 香港：在極高入手價下毛收益率僅 2% 至 2.5%
稅負與結構性拖累
中國大陸：個人每年 5 萬美元的境外匯出限額，且對房地產境外投資實施資本管制；香港：發達亞洲市場中房屋面積最小、價格最高，2020 年後政治不確定性加劇資本外流。
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
為中國大陸（透過 BOI 投資、Privilege visa 及家族辦公室等合法管道）與香港（無管制）提供資本外移出口；每平方公尺價格僅為香港核心區的八分之一；外國人配額避風港；ASEAN 戰略定位；產權保障優於中國大陸 70 年使用權架構。
產品缺口
中國大陸：合法將資金匯出本身就是最大挑戰，而 Thailand 正位於一帶一路與 ASEAN 認可框架之內；香港：受移民壓力的資本已流向 Singapore（受 ABSD 阻擋）與 ASEAN，其中 Thailand 是最具性價比的機構級投資選項。
SG
06 / 08・Singapore
本國替代方案
本地 SG 房地產（須繳 ABSD）、S-REITs、區域 ETF、SGX 股票
本國實際淨收益率
SG 住宅扣除 ABSD 後淨有效收益率 1% 至 2%；S-REITs 約 4% 至 5%
稅負與結構性拖累
外國人購買住宅須繳 60% 額外買方印花稅（ABSD）；新加坡公民購買第二套房須繳 20%；SG 住宅微型單位價格極高；持有 4 年內出售須繳 4% 至 12% SSD。
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
Thailand 外國人配額公寓無 ABSD 同類稅負；以 Singapore 核心區四分之一的價格可購得 2 至 3 倍面積的單位；同區域可及性；無 SSD 同類稅；標準 30% 費用扣除；簽證取得（LTR、Privilege）較 SG PR 更為便利。
產品缺口
Singapore 的房地產分銷體系完全在地化、ABSD 加成且趨於飽和。S-REITs 屬於上市股權，並非直接持有實物資產。SG 私人銀行不斷推銷 ASEAN 多元化主軸，但實際可執行的產品多集中於澳洲與中國大陸，而非 Thailand。
JP
07 / 08・日本
本國替代方案
東京 / 大阪直接購置物業、J-REITs、國內房地產基金
本國實際淨收益率
淨收益率 2% 至 3%（東京中心）、3% 至 4%（J-REITs）
稅負與結構性拖累
日本央行利率正常化對收益率構成風險；日圓對美元與泰銖存在結構性弱勢；日本遺產稅 30% 至 55%；不動產登記稅加取得稅逾 4%。
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
絕對收益率高於東京；具貨幣選擇性（過去 5 年泰銖相對日圓正向走勢明顯）；跨亞洲布局；單位售價低於東京中心；泰日租稅協定已生效。
產品缺口
日本房地產分銷主要聚焦於本土東京 / 大阪與美國夏威夷 / 加州。儘管結構上高度契合（日本高齡退休族群＋泰國醫療＋LTR 富裕退休人士簽證），Thailand 卻鮮少被定位為日本投資者的產品。
RU
08 / 08・俄羅斯與獨立國協（CIS）
本國替代方案
自 2022 年起被排除於歐盟、英國、美國房地產市場；國內房地產承受資本外流壓力；Dubai、土耳其、Phuket、Bangkok 成為活躍替代市場。
本國實際淨收益率
國內：在資本外逃壓力下處於低迷；跨境：受到嚴重限制。
稅負與結構性拖累
制裁阻斷傳統西方房地產通路；銀行往來管道有限；跨境購買的 KYC 門檻持續提高；盧布波動劇烈。
為何 Bangkok 在結構上與眾不同
Thailand 在合規 KYC 下仍接受俄羅斯與 CIS 資本；Phuket 與 Bangkok 既有的龐大社群提供完善的法律與營運基礎；Thai 銀行（Bangkok Bank、UOB Thai）合規但未設阻擋；房價亦未如 Dubai 般遭俄羅斯資金大幅推升。
產品缺口
目前活躍的俄羅斯 / CIS 對泰房地產投資管道，多由透明度不一的中介經營。產品本身可行，但分銷層需要具公信力的外籍投資者對接夥伴。
這道接觸缺口，正是 Khorna 所要彌合的
資產類別本身
Bangkok 外國人配額公寓。自 1979 年起制度穩定。可以您本人名義持有地契。透過 FETF 完成資金匯回。淨收益率 4% 至 6%。過去 7 年資本增值年化 6% 至 9%。從結構面來看，這並非冷門資產，其架構甚至比許多西方房地產包裝產品更為透明。但您所在國家的分銷管道並未涵蓋此類產品。
資訊層面
您所在國家的財經媒體並不報導 Bangkok 房地產。您往來銀行的研究部門不會出具相關報告。您的私人銀行家信箱裡，也不會收到 Knight Frank 或 Savills 的 Bangkok 核心區報告。資訊不對稱本身，正是此一價差得以長期存續的原因。
執行層面
即便投資者有意購置泰國房產，通常仍欠缺：泰國銀行對接夥伴、經審核的開發商關係、外國人配額查核流程、地契與法人公寓狀況的盡職調查、FETF 操作流程，以及購置後的租賃管理。這正是我們所提供的。
退場層面
當您日後出售物業時，當初購入時所使用的 FETF 正是讓您能以外幣匯出資金的關鍵憑證。若入場時未備妥相關文件，便無法順利出場。我們會從頭到尾協助您處理，讓出場與入場一樣順暢。
資料來源
所有引用均隨文標註 · 評分方法請見 /how-we-score
投資人信賴 Khorna 的原因
已審核評估專案
50+
遍及 Bangkok 11 大核心區段
數據更新
每週
即時市場數據 · 每週更新
淨收益率經過審核
4 至 6%
以個別項目計算，而非投資組合平均
與買方利益一致
100%
我們從開發商端收取費用，而非向您收費
創辦人資歷
由前 Société Générale 香港投資銀行家創立，於泰國海外房產平台名列前茅。
Khorna 的審核評估與開發商關係業務由 Alexandre Beaumont 主導，將十二年跨境投資銀行的嚴謹紀律運用於 Bangkok 房產領域。Etienne Alcouffe 則負責建構數據與產品層 · 即時匯率、即時市場數據與專有評分系統。
關於團隊 →方法論
本網站上每一份數據表均註明來源。Bangkok 高端房產價格每週由公開房源刷新，並與 CBRE Thailand 及 JLL 季度報告交叉驗證。匯率來自 Frankfurter API。主權與宏觀數據取自 S&P / Fitch / Moody's 公布的評級。學校與醫院資料則來自官方註冊機構（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公開發布 · 每個項目頁面均提供 6 項組成要素的詳細拆解。Khorna Verdict 的判斷邏輯亦公開揭露。我們會明確指出收斂論點推算中存在不確定性的部分。
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請告訴我們您的母國、目前的資產配置與投資時程。我們會將您現有的收益率與稅務結構，與 Bangkok 核心地段配置進行模擬比較 · 雙方數字，誠實呈現。