您的 1031 鏈條僅能鎖定於美國物業。這正是它無法提供的多元配置。

租金收入的聯邦及州所得稅

在美國的影響

租金收入按邊際稅率課徵 · 州稅自 0%（FL、TX、NV）至 13.3%（CA）不等 · 高淨值人士的綜合實際稅率往往落在 30-45%

泰國的處理方式

泰國對租金收入課徵預扣稅，並可依《泰美雙重課稅協定》（1996 年生效）於美國稅項中抵扣。泰國標準費用扣除為 30%。在相同收益率下，泰國來源所得的實際稅負往往低於同等美國來源所得，分散配置亦可降低州稅集中度。

1031 交換的限制

在美國的影響

同類資產交換僅適用於美國境內 · 無法透過置入海外房產來遞延資本利得 · 形成美國境內資產的鎖定效應

泰國的處理方式

Bangkok 房產本就不在 1031 鏈條之內。這是優點而非缺陷 · 提供任何美國境內 1031 鏈條皆無法達成的真實地理與貨幣分散。處分時的資本利得可透過泰國預扣稅制度搭配美國境外稅額抵免處理。

FATCA 與 FBAR 申報

在美國的影響

美國納稅人須每年申報海外金融帳戶（合計逾 1 萬美元須申報 FBAR）及海外房產所得。違規罰則嚴峻。

泰國的處理方式

直接持有房產（地契登記於您本人名下）本身不屬於 FATCA 申報範圍。承接租金收入的銀行帳戶若合計逾 1 萬美元則須申報 FBAR。Khorna 的流程會完整記錄 FETF、地契及帳戶金流，便於您的會計師順暢申報 Form 8938 與 FBAR。

泰國上市 REIT 部位的 PFIC 陷阱

在美國的影響

美國納稅人持有泰國上市 REIT 股份可能被認定為持有 PFIC，觸發第 1291 條的懲罰性稅務處理

泰國的處理方式

直接持有外國人配額公寓不會產生 PFIC 風險 · 您持有的是地契，而非基金權益。相較於可能觸發 PFIC 的 S-REITs 或泰國上市 REIT，這對美國納稅人是更乾淨的結構。我們會在收購階段與美國稅務顧問協同規劃結構。

退場後的創業者

剛出售一家美國科技公司，稅後流動資金 200 萬至 800 萬美元。希望在資金被以美股為主的預設配置吸納前，先進行國際分散配置。通常搭配符合 FEIE 條件的居留身分以提升稅務效率。典型購置：1,800 萬至 3,500 萬泰銖的兩房物件，位於普隆蓬、沙吞或河濱品牌住宅。

轉向國際配置的陽光帶包租公

在美國陽光帶持有 4 至 10 戶的物業組合。2022 至 2025 年資本化率持續壓縮。考慮將一兩戶資金轉至曼谷核心地段，獲取 1031 交換無法提供的真正非美元曝險。典型購置：1,200 萬至 2,500 萬泰銖的一房或兩房物件，位於普隆蓬、阿索克或沙吞。

退休的美國人

六十多歲的退休專業人士夫婦，淨資產 150 萬至 400 萬美元，加上社會安全金與 401k。正考慮以曼谷為全年或部分時間的居住地（泰國醫療僅為美國的五分之一，是主要吸引力；簽證採用 LTR Wealthy Pensioner）。典型購置：1,200 萬至 2,200 萬泰銖的兩房物件，位於普隆蓬、沙吞或河濱。

美國家族辦公室主理人

跨世代美國家族財富，淨資產逾 1,000 萬美元，分散於多元資產類別。正在建立美元計價資產以外的地理分散配置。遺產規劃考量：泰國對直系後代繼承之 1 億泰銖以下資產免課遺產稅。典型購置：3,000 萬至 8,000 萬泰銖的品牌住宅（Mandarin Oriental、Aman、Four Seasons），位於沙吞、河濱或普隆蓬。