FR · Pour l'investisseur français
SCPI à 3% net après frais, LMNP plafonné, Pinel en sunset, Paris direct à 2% net après IFI et taxe foncière. La distribution française vous laisse avec un rendement bridé et une concentration géographique totale sur l'EU.
Bangkok prime · 4 à 6% net, IHT à 100M THB, pas d'équivalent IFI sur le bien thaï dans les structures personnelles, devise stable. Cette page met les chiffres côte à côte. Honnêtement.
您的法國替代方案
SCPI（不動產投資民事公司）
扣除費用後淨收益率 3 至 3.5%
入場費 8 至 10% · 年度管理費 0.6 至 1% · 計入 IFI 稅基 · 分配時課徵 17.2% 社會捐 · 集中於歐盟辦公與零售（處於結構性壓力下的產業）
LMNP（非專業傢俱出租）
淨收益率 3 至 4.5%（巴黎）· 二線城市較高
前十年享稅務優惠，之後折舊用盡 · 僅限法國房地產 · 受限於房產供給品質與收益率上限 · 受 Pinel 落日及租金管制強化影響
直接持有巴黎物業
淨收益率 2 至 3%（扣除房產稅 taxe foncière、管理費、IFI 後）
每平方米進場價為全歐洲最高 · 1.3M 歐元以上資產須繳 IFI 0.5 至 1.5% · 子女繼承超過 10 萬歐元門檻部分課徵 IHT 45 至 60% · 進場時 droits de mutation 約 7 至 8%
人壽保險（Assurance-vie）連結不動產投資單位
實質淨收益率 2.5 至 3%
包裝在 AV 內具稅務效益，但底層資產仍為 SCPI／OPCI · 進場成本與集中度風險相同 · 市場壓力時設有流動性閘門
Pinel 方案（2024 年落日）
含稅務抵減後實質淨收益率 1 至 2.5%
方案即將停止新申請 · 僅限法國高需求都會區指定地段 · 須承諾出租 6／9／12 年 · 租金受限低於市場行情
稅務楔子 · 在 Bangkok 不再存在的成本
IFI · 不動產財富稅
在法國的影響
針對法國境內、（部分結構下）全球不動產價值超過 130 萬歐元部分，每年課徵 0.5 至 1.5%
泰國的稅務處理
以您個人名義持有、位於泰國的物業須申報，但在大多數個人持有結構下不納入 IFI 課稅基礎。我們會與您的 fiscaliste（稅務顧問）協調，確保結構正確符合豁免條件。
社會分攤金（Prélèvements sociaux）
在法國的影響
租金及處分利得課徵 17.2%
泰國的稅務處理
依泰法雙重課稅協定，泰國對租金與處分利得自行課徵預扣稅。在泰國已繳稅款通常可在法國申請抵減，避免雙重課稅。整體稅負明顯低於全法國同等情境。
遺產稅（Droits de succession，IHT）
在法國的影響
轉移予子女超過 10 萬歐元門檻部分課徵 45 至 60%
泰國的稅務處理
泰國對直系卑親屬遺產低於 1 億泰銖（約 260 萬歐元）部分免徵遺產稅。以外國人配額持有的公寓物業，繼承人若符合資格可依泰國法律繼承，否則須於繼承人指示下一年內出售。與法國 notaire（公證人）配合的遺產規劃流程至關重要。
房產稅（taxe foncière）＋居住稅（taxe d'habitation）
在法國的影響
合計每年約為財政估值的 0.5 至 2%
泰國的稅務處理
泰國對住宅公寓並無相當水準的年度從價財產稅。2020 年泰國土地與建築稅雖引入微幅稅率，但 5,000 萬泰銖以下的住宅自用持有實質稅負近乎為零。
1974 年 12 月 27 日簽訂之泰法稅務協定（現行有效）。消除雙重課稅。泰國境內來源所得已繳稅款，可在法國申請稅額抵減。
簽證 · 為法國背景投資人量身配對
DTV（泰國目的地簽證）
適用對象
35至50歲的法國數位遊牧族、自由工作者、軟實力專業人士（烹飪、藝術、泰拳）
理由
5年多次入境、單次停留180天、50萬泰銖門檻、續簽便利。可自然搭配800萬至1,800萬泰銖的Bangkok套房或一房單位。
LTR 富裕全球公民
適用對象
擁有100萬美元以上資產與8萬美元以上年收入的法國高淨值人士，包含前法國興業銀行、前道達爾高層、家族辦公室主理人
理由
10年可續期居留 + 泰國境內收入所得稅上限17% + 海外匯入收入免稅。在結構上，這是解除法國稅務居民身分最乾淨的途徑。
LTR 富裕退休人士
適用對象
擁有8萬美元以上退休金收入的法國退休人士
理由
10年居留並享同樣的17%稅率上限。可搭配位於沙吞或普隆蓬、價值1,000萬至2,000萬泰銖的兩房單位作為退休基地。
Thailand Privilege（前身為Elite）
適用對象
不符合LTR資格、但希望取得保證長期停留的法國高淨值人士
理由
5至20年會員制簽證。前期費用90萬至500萬泰銖。包含銀行開戶引介服務，鑑於外國人在泰國開戶不易，這是相當實質的好處。
完整細節： 泰國簽證指南 · LTR + 房產 · Bangkok的DTV.
我們服務的四種法國客戶輪廓
巴黎銀行家
法國興業銀行、法國巴黎銀行或滙豐法國的資深主管。淨資產200萬至500萬歐元。法國不動產財富稅（IFI）負擔可觀。將Bangkok視為兼具收益機會與法國稅務居民身分轉換選項（LTR途徑）的標的。典型購屋預算：1,500萬至3,000萬泰銖位於沙吞或河濱的兩房單位。
蔚藍海岸的退休人士
退休的執行長或資深合夥人。淨資產300萬歐元以上。已在法國繳納IFI。將Bangkok視為冬季居所及收益分散的據點。適用LTR富裕退休人士途徑。典型購屋預算：1,200萬至2,000萬泰銖位於普隆蓬或沙吞的兩房單位。
數位自由工作者
科技顧問、設計師、創作者，從海外客戶獲得10萬至20萬歐元收入。持有DTV。希望脫離法國稅負結構，並在Bangkok居住半年。典型購屋預算：800萬至1,400萬泰銖位於阿索克、普隆蓬或帕亞泰的一房單位。
中小企業創業家
業主經營者，剛出售部分股權或處於出售前階段。即將迎來150萬至400萬歐元的流動性事件。希望在資金到位前進行地理分散布局。典型購屋預算：1,800萬至3,500萬泰銖位於普隆蓬、通羅或品牌住宅的兩至三房單位。
EUR / THB，貨幣背景
過去十年間，THB相對EUR升值。泰國央行（BOT）以公認的可信度積極管理匯率，以當前基本面而言（外匯存底2,200億美元以上、公共債務佔GDP低於60%、經常帳順差），不會重演1997年亞洲金融危機。
在Bangkok購屋，等同於機械式地分散您的EUR曝險。同時也能掌握一個基於亞洲結構性因素（東協區域定位、觀光人流、軟實力）長期相對EUR走勢偏多的貨幣。
BOT 外匯儲備
約 2,200 億美元，相當於逾 8 個月進口額
公共債務
約佔 GDP 58%，低於 70% 法定上限
主權評級
S&P BBB+、Fitch BBB+、Moody's Baa1，投資等級
2024 年通膨
約 1% 至 1.5%，已連續兩年錨定於 BOT 目標區間
資料來源
所有引用均隨文標註 · 評分方法請見 /how-we-score
投資人信賴 Khorna 的原因
已審核評估專案
50+
遍及 Bangkok 11 大核心區段
數據更新
每週
即時市場數據 · 每週更新
淨收益率經過審核
4 至 6%
以個別項目計算，而非投資組合平均
與買方利益一致
100%
我們從開發商端收取費用，而非向您收費
創辦人資歷
由前 Société Générale 香港投資銀行家創立，於泰國海外房產平台名列前茅。
Khorna 的審核評估與開發商關係業務由 Alexandre Beaumont 主導，將十二年跨境投資銀行的嚴謹紀律運用於 Bangkok 房產領域。Etienne Alcouffe 則負責建構數據與產品層 · 即時匯率、即時市場數據與專有評分系統。
關於團隊 →方法論
本網站上每一份數據表均註明來源。Bangkok 高端房產價格每週由公開房源刷新，並與 CBRE Thailand 及 JLL 季度報告交叉驗證。匯率來自 Frankfurter API。主權與宏觀數據取自 S&P / Fitch / Moody's 公布的評級。學校與醫院資料則來自官方註冊機構（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公開發布 · 每個項目頁面均提供 6 項組成要素的詳細拆解。Khorna Verdict 的判斷邏輯亦公開揭露。我們會明確指出收斂論點推算中存在不確定性的部分。
查看方法論 →投資人指南．PDF
6 頁內容：法國替代方案的具體數據、IFI／IHT／社會保險稅的稅務楔子、簽證途徑、依投資人輪廓建議的區域與物件類型。資料來源完整、方法論公開。
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告訴我們您的資產規模、收入、現有的 IFI 稅務曝險與投資年期。我們將以您現有資產配置與 Bangkok 核心區配置進行對比試算，雙方數據皆據實呈現。
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