KR · 한국인 투자자를 위해
首爾在傳貰制度扭曲下淨收益率僅 2% 至 3%。韓元對美元與泰銖呈結構性走弱。韓國遺產稅高達 50%。K-REITs 受韓國央行利率週期影響。韓國國內配置選項僅提供壓縮收益率下的本土曝險，缺乏真正的地理分散。
Bangkok 核心地段 · 標準租金現金流淨收益率 4% 至 6%（不受傳貰扭曲）、結構性韓元避險、世界級且對韓國人友善的醫療資源（Bumrungrad / Samitivej）、Sukhumvit Soi 12「韓國城」已有 2 萬至 2.5 萬名韓國僑民社群。泰韓雙邊避免雙重課稅協定已生效。本頁提供並列誠實比較。
您的韓國替代方案（稅後）
首爾／釜山直接置產
淨收益率 2 至 3%（受全租制扭曲）
韓國取得稅與登記稅疊加課徵 · 全租（jeonse）制度壓抑房東端收益經濟 · 韓元相對美元與泰銖呈結構性弱勢 · 韓國遺產稅高達 50%
K-REITs（上市不動產投資信託）
毛收益率 4 至 6%
上市股權波動性 · 集中於韓國境內辦公／物流／住宅 · 對韓國央行利率循環敏感 · 產業曝險範圍狹窄
國內房地產基金
3 至 5%
僅以韓元計價 · 鎖定期長 · 國內集中度高 · 國際不動產曝險有限
美國房地產（韓國海外置產熱門選項）
3 至 5%
美元／韓元匯率波動 · 美國遺產稅曝險 · 房東稅負疊加 · 韓籍買家集中於加州／夏威夷／紐澤西 · 價格已被套利
越南／峴港房地產（較便宜的東協替代選項）
毛收益率 5 至 7%
70 年租賃產權（非永久產權） · 越南外國人持有比例上限（單一建物 30%） · 監管透明度較低 · 文件流程週期較長
結構性優勢
韓國遺產稅
在韓國
名目稅率 50% · 韓國稅務居民以全球資產為課稅基礎 · 為全球最高遺產稅體制之一
泰國當地稅務處理
位於 Thailand 的房地產，對韓國稅務居民而言一般仍須課徵韓國遺產稅。泰韓租稅協定（已生效）提供稅額抵減機制。對於透過 LTR 簽證在 Thailand 取得稅務居民身分的韓國退休人士而言，居住身分結構可顯著轉移全球課稅基礎。請與韓國稅務士（세무사）協同規劃。
韓元結構性弱勢
在韓國
韓元於 2020 至 2025 年間相對美元與泰銖明顯走弱 · 受韓國央行寬鬆政策與經常帳動態影響
泰國當地稅務處理
過去 5 年泰銖相對韓元升值。持有 Bangkok 房產為韓元的結構性避險工具 · 租金收益換匯有利，資本基礎相對韓元計價資產增值。
全租制度的扭曲
在韓國
韓國住宅市場由全租制（大額可退還押金、低月租）所形塑 · 房東端經濟模式與國際標準的租金現金流有顯著差異
泰國當地稅務處理
Bangkok 租賃市場採國際標準的月租制。4 至 6% 的淨收益率為真實現金流，並非押金套利所扭曲。Maison Siam 負責營運 · 費用透明，每月淨額入帳。
退休人士的醫療成本套利
在韓國
韓國國民健康保險涵蓋本地醫療，但私人醫療費用持續上升，首爾的醫院容量也面臨壓力。
泰國當地稅務處理
Bumrungrad 與 Samitivej 經常診治韓國患者，提供韓語服務，費用約為韓國同級私立醫院的三分之一。對於 LTR Wealthy Pensioner 客群而言，這是核心吸引力。
한국·태국 이중과세방지조약（已生效）。泰韓避免雙重課稅協定消除了重複課稅。與韓國 세무사（稅務師）的協調對於遺產稅規劃至關重要，我們可依需求代為引介。
韓國買家的簽證途徑
DTV
適合對象
韓國遠端工作者、內容創作者、K-content／K-tech 專業人士，35 至 50 歲，持 5 年彈性簽證
原因
5 年多次入境、單次停留 180 天，門檻為 500K THB（約 ₩18M）。適合搭配阿索克、普隆蓬或 Sukhumvit 中段廊帶的 8 至 14M THB 一房物件。
LTR Wealthy Global Citizen
適合對象
資產達 100 萬美元以上、年收入 8 萬美元以上的韓國高淨值人士，包括財閥關係企業的高階主管與已完成 IPO 的創辦人
原因
10 年居留權＋泰國境內所得 17% 稅率上限＋境外所得匯入免稅。結合韓國的稅務居民身份規劃，結構上極具效率。
LTR Wealthy Pensioner
適合對象
擁有相當於 8 萬美元以上退休金收入的韓國退休人士，通常結合國民年金、企業退休金與儲蓄提領
原因
10 年居留權＋17% 泰國稅率上限。適合搭配普隆蓬或沙吞的 12 至 22M THB 兩房物件。Sukhumvit Soi 12「Korea Town」已有成熟的韓國僑民社群。
Thailand Privilege
適合對象
尋求長期居留但未達 LTR 資格的韓國高淨值人士，會員費 900K 至 5M THB
原因
包含銀行開戶引介服務。Bangkok Bank 在高淨值層級提供韓語支援。對於不符合 DTV 條件的 50 歲以下買家相當實用。
我們合作的四類韓國客戶輪廓
首爾企業退休主管
來自韓國跨國企業或財閥關係企業的退休高階主管。淨資產 ₩2 至 5B＋企業退休金。考慮以曼谷作為全時居住基地，看重醫療品質、生活方式與韓元避險。屬 LTR Wealthy Pensioner 類型。典型置產：普隆蓬或沙吞 12 至 22M THB 兩房。
K-content／K-tech 創辦人
剛出脫韓國娛樂／SaaS／D2C 公司股權。稅後 ₩3 至 8B。建立跨亞洲分散化基地，採 DTV 至 LTR 的途徑。已是曼谷 20,000 至 25,000 名韓國僑民社群的一員。典型置產：阿索克、通羅或普隆蓬 15 至 30M THB 兩房。
韓國家族辦公室主理人
韓國跨世代家族財富。淨資產 ₩10B 以上。建立跨亞洲分散化配置，並進行考量韓國遺產稅的結構規劃。典型置產：河濱、沙吞或普隆蓬的 30 至 80M THB 品牌住宅。
曼谷－首爾雙城專業人士
負責亞洲區業務的科技／金融資深專業人士，往返首爾與曼谷。已是 Sukhumvit Soi 12 成熟韓國社群的一員。持有 DTV。典型置產：阿索克或普隆蓬 10 至 18M THB 一房。
投資人信賴 Khorna 的原因
已審核評估專案
50+
遍及 Bangkok 11 大核心區段
數據更新
每週
即時市場數據 · 每週更新
淨收益率經過審核
4 至 6%
以個別項目計算，而非投資組合平均
與買方利益一致
100%
我們從開發商端收取費用，而非向您收費
創辦人資歷
由前 Société Générale 香港投資銀行家創立，於泰國海外房產平台名列前茅。
Khorna 的審核評估與開發商關係業務由 Alexandre Beaumont 主導，將十二年跨境投資銀行的嚴謹紀律運用於 Bangkok 房產領域。Etienne Alcouffe 則負責建構數據與產品層 · 即時匯率、即時市場數據與專有評分系統。
關於團隊 →方法論
本網站上每一份數據表均註明來源。Bangkok 高端房產價格每週由公開房源刷新，並與 CBRE Thailand 及 JLL 季度報告交叉驗證。匯率來自 Frankfurter API。主權與宏觀數據取自 S&P / Fitch / Moody's 公布的評級。學校與醫院資料則來自官方註冊機構（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公開發布 · 每個項目頁面均提供 6 項組成要素的詳細拆解。Khorna Verdict 的判斷邏輯亦公開揭露。我們會明確指出收斂論點推算中存在不確定性的部分。
查看方法論 →投資人指南 · PDF
6 頁客製化 PDF · 包含本土市場替代方案稅後數據、稅負差異分析、簽證路徑，以及針對您個人輪廓的區域與物件建議。資料來源透明，方法論公開。
絕無垃圾郵件 · 僅回寄 PDF，必要時再追蹤一次。
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