Riverside · Resale · Magnolia Quality (MQDC)
Magnolias Waterfront Residences (ICONSIAM)
中古屋 · ICONSIAM 河濱 · 頂級地標物件
建築 · 4 張照片
價格起自
35M
淨收益率
5%
資本增值
6.5%
每年
Khorna Score
A
72/100
評定結果
WAIT
交通
Charoen Nakhon BTS · ICONSIAM Pier
MQDC 於 ICONSIAM 打造的旗艦級河濱開發案。直通商場、設有遊艇碼頭與 Magnolias 花園。租客客群:長住型奢華旅客與區域高階主管。
Khorna Verdict 評定依據 · 每月更新
Strong project (A, 72/100) but our access price is 14% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
· Catalyst-adjacent · BTS Orange Line · Phase 2 (2030)
Khorna Score · 專有 100 分制評分
最近更新 · 2026 年 5 月 · 評分方法
相對於投資組合 · 穩健
六項要素，依其對成果的影響加權。
收益率與資本增值佔總分 50%（依照外國投資者實際審核評估的重點加權）。其餘 50% 涵蓋流動性、需求、步行便利性與開發商品質，這些數據區分了一個好單位與卓越單位。整個投資組合採用相同方法論，A+ 在 Mandarin Oriental Residences 與 Tela Thonglor 代表相同的意義。閱讀完整方法論 →
扣除管委會、管理費及稅務後的現金收益
來源 · Khorna 審核評估 · 10 年 DCF
5 年持有期之預期年化報酬率
來源 · Khorna 審核評估 · 區域基準加上項目調整
步行距離內的餐飲、健身房、購物中心與交通設施
來源 · Google Places API (NEW) · 即時資料
物件類型加 BTS／MRT 鄰近度
來源 · Khorna 規則 · 中古屋加 BTS 鄰近度加分
更新頻率
需求 · 每月 Ahrefs 抓取。步行便利性 · 每月 Places 更新。收益率與增值 · 每季重新計算。品質 · 每年檢視 SET 申報資料。
相同方法論，適用每個單位
我們不會為了推銷特定單位而調整分數。公式公開，權重公開，原始資料可於 /how-we-score 進行查核。
利益衝突政策
高佣金專案並不會因此獲得更高評分。如有相關利益衝突，我們會在審核評估報告中明確揭露。Khorna Score 不受我們所收取佣金的影響。
現金流 · 您實際留存的金額
當前毛租金，扣除費用與稅金後 · 以您的幣別顯示。
房型 · 將改變試算模型
2 bed 購入價 · ฿29,640,000 THB
毛租金
฿154,375
每月，未扣除任何費用
年化
฿1,852,500
扣除 Maison Siam 後 (20%)
฿123,500
全包式管理 · 招租 + 營運 + 報稅 · 新成屋前 6 個月免費
年化
฿1,482,000
您的年度淨收入
฿1,279,044
扣除管理費 + 社區管理費 (60,840 THB) + 10% 稅金後
每月
฿106,587
匯率：1 THB = 0.0307 THB · 更新於 2026-04-30。稅金以泰國境內外籍人士租金收入有效稅率 10% 估算 · 透過租稅協定於母國抵免後通常可進一步降低。
Bangkok 的相對表現
全球主要首都精華區公寓的淨租金收益率比較。
TH · Bangkok 精華區
6%
年化淨收益率
入手價：約 $280K
SG · Singapore 精華區
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1400K
HK · 香港核心地段
2%
年化淨收益率
入手價：約 $2100K
JP · 東京核心地段
4%
年化淨收益率
入手價：約 $800K
UK · 倫敦核心地段
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1500K
FR · 巴黎核心地段
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $900K
US · 紐約核心地段
3.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1200K
AU · 雪梨核心地段
3%
年化淨收益率
入手價：約 $950K
Bangkok 核心地段的淨收益率為新加坡 / 巴黎 / 倫敦核心地段的 2.4 倍，入手價卻僅約其五分之一。此一收益率落差屬結構性現象 · Bangkok 仍被以「昨日的亞洲城市」定價，而非其今日已然成為的避險之都。詳見我們的分析報告。
即時市場數據
市場對這間物件的真實評價。
區域開價中位數
326k 泰銖／平方公尺
169 筆即時市場掛牌的中位數
-14.0% 相較於我們的審核評估（380k）
步行 800 公尺內
40 餐飲據點
- · 9 間健身房 · 20 間商場
- · 18 間學校 · 14 間醫院
- · 0 個 BTS／MRT 站 · 6 間超市
Google Places（2026 年 5 月）
買家搜尋需求
200 ／月
在泰國每月針對此建案名稱的搜尋次數。
每次點擊成本 45¢ · 廣告主正為此名稱付費投放
Ahrefs（2026 年 5 月）
以上數據為即時資料 · 取自公開房源、Google Places 與 Ahrefs 搜尋量資料,每月更新。我們不捏造可比交易,也不忽視任何疲弱訊號。
審核評估 · 數據解析
入選候選清單前我們所建立的模型。
第一年淨收益率
5%
已扣除費用、稅金與空置期
資本增值
6.5%
每年 · 5 年預測
出租率
85%
DTV 加權
外國人總持有成本
17.5%
持有期全部成本
細節
- 租金估算
- 160,000 THB · 2-bed furnished
- 管理費
- 租金的 12%
- 價格區間
- 35M to 220M THB
- 每平方公尺單價
- 380,000 泰銖
- BTS / MRT
- Charoen Nakhon BTS · ICONSIAM Pier
- 房型
- 2 bed, 3 bed, Penthouse
- 完工年份
- 2018
DTV / LTR 適配度
Strong for premium DTV / LTR. Lifestyle play, walkable to ICONSIAM.
公共設施
標籤
不同坪數的回報表現
小坪數收益較高，大坪數增值較強。
地點 · 鄰近 BTS / MRT
座落位置一覽。
BTS Silom
Krung Thon Buri
801 公尺 · 步行 10 分鐘
BTS Silom
Saphan Taksin
976 公尺 · 步行 12 分鐘
BTS Silom
Surasak
1029 公尺 · 步行 13 分鐘
MRT Blue
Hua Lamphong
1394 公尺 · 步行 17 分鐘
可售物件 · Magnolias Waterfront Residences (ICONSIAM)
想了解實際的單位編號與價格嗎?
價格區間
35M to 220M THB
外國人配額
狀態每週更新
內部限定 · 申請解鎖
- · 目前可售單位(具體樓層 + 單位編號)
- · 各單位的確切開價
- · 樓層平面圖與單位尺寸
- · 各單位的外國人配額分配
- · 分期定價走勢＋最具價值單位精選
- · 開發商／屋主直接聯絡管道
為何需要登記取得 · 單位層級的庫存每週都會變動。我們會將本週實際在售的版本寄送給您，並附上針對您投資輪廓最合適單位的主動建議。沒有銷售壓力，沒有複製貼上的回覆 · Alexandre 或 Etienne 將於 24 小時內親自回覆。
與我們聯繫
想深入了解 Magnolias Waterfront？
我們將提供完整的審核評估資料、目前的外國人配額分配狀況、逐層單位供應情形，以及針對您狀況的具體建議。