Lumpini · Off-plan · City Dynamic
The Wireless Residences by Upper House
預售屋 · 品牌住宅 · Wireless / Ploenchit
價格起自
32M
淨收益率
5%
資本增值
8.4%
每年
Khorna Score
A
79/100
評定結果
WAIT
交通
150m
BTS Ploenchit
Upper House Residences Bangkok 之姊妹專案 · 座落於 Wireless / Ploenchit 路口 · BTS 直達步行可至。將 Upper House Hong Kong「Houses, not Hotels」的服務理念轉化為住宅形式。Wireless 廊帶的鄰近性鞏固其價值 · 98 Wireless 與 Park Hyatt Residences 即在比鄰。
Khorna Verdict 評定依據 · 每月更新
Strong project (A, 79/100) but our access price is 31.914893617021278% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · 專有 100 分制評分
最近更新 · 2026 年 5 月 · 評分方法
相對於投資組合 · 頂級
六項要素，依其對成果的影響加權。
收益率與資本增值佔總分 50%（依照外國投資者實際審核評估的重點加權）。其餘 50% 涵蓋流動性、需求、步行便利性與開發商品質，這些數據區分了一個好單位與卓越單位。整個投資組合採用相同方法論，A+ 在 Mandarin Oriental Residences 與 Tela Thonglor 代表相同的意義。閱讀完整方法論 →
扣除管委會、管理費及稅務後的現金收益
來源 · Khorna 審核評估 · 10 年 DCF
5 年持有期之預期年化報酬率
來源 · Khorna 審核評估 · 區域基準加上項目調整
步行距離內的餐飲、健身房、購物中心與交通設施
來源 · Google Places API (NEW) · 即時資料
物件類型加 BTS／MRT 鄰近度
來源 · Khorna 規則 · 中古屋加 BTS 鄰近度加分
更新頻率
需求 · 每月 Ahrefs 抓取。步行便利性 · 每月 Places 更新。收益率與增值 · 每季重新計算。品質 · 每年檢視 SET 申報資料。
相同方法論，適用每個單位
我們不會為了推銷特定單位而調整分數。公式公開，權重公開，原始資料可於 /how-we-score 進行查核。
利益衝突政策
高佣金專案並不會因此獲得更高評分。如有相關利益衝突，我們會在審核評估報告中明確揭露。Khorna Score 不受我們所收取佣金的影響。
現金流 · 您實際留存的金額
當前毛租金，扣除費用與稅金後 · 以您的幣別顯示。
房型 · 將改變試算模型
1 bed 購入價 · ฿19,740,000 THB
毛租金
฿108,981
每月，未扣除任何費用
年化
฿1,307,772
扣除 Maison Siam 後 (20%)
฿87,185
全包式管理 · 招租 + 營運 + 報稅 · 新成屋前 6 個月免費
年化
฿1,046,218
您的年度淨收入
฿912,112
扣除管理費 + 社區管理費 (32,760 THB) + 10% 稅金後
每月
฿76,009
匯率：1 THB = 0.0307 THB · 更新於 2026-04-30。稅金以泰國境內外籍人士租金收入有效稅率 10% 估算 · 透過租稅協定於母國抵免後通常可進一步降低。
Bangkok 的相對表現
全球主要首都精華區公寓的淨租金收益率比較。
TH · Bangkok 精華區
6%
年化淨收益率
入手價：約 $280K
SG · Singapore 精華區
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1400K
HK · 香港核心地段
2%
年化淨收益率
入手價：約 $2100K
JP · 東京核心地段
4%
年化淨收益率
入手價：約 $800K
UK · 倫敦核心地段
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1500K
FR · 巴黎核心地段
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $900K
US · 紐約核心地段
3.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1200K
AU · 雪梨核心地段
3%
年化淨收益率
入手價：約 $950K
Bangkok 核心地段的淨收益率為新加坡 / 巴黎 / 倫敦核心地段的 2.4 倍，入手價卻僅約其五分之一。此一收益率落差屬結構性現象 · Bangkok 仍被以「昨日的亞洲城市」定價，而非其今日已然成為的避險之都。詳見我們的分析報告。
預售屋財務模型 · 當下現金 vs 交屋
於 2.2 年內支付 12%，在繳清餘款前先賺取 19% 增值。
中段價位
฿106.00M
以價格區間中位數為基礎
交屋前已投入現金
฿12.51M
總價的 12% · 分攤於整個工期內
交屋時餘款
฿79.50M
75% · 通常以泰銖計價貸款支付
至交屋時的增值
+19.1%
以年增值率 8.8% × 至交屋的 2.2 年推算
交屋時預估價值
฿126.24M
฿20.24M 未實現獲利
已投入現金的權益成長
162%
資本增值除以交屋前實際投入現金 · 預售屋的超額收益
付款時程 · 從今日至交屋
2026-06
Reservation
0.1%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.9%
฿10.53M
2026-08
Construction · 1st
0.6%
฿636K
2027-07
Construction · mid (12 of 25)
0.6%
฿636K
2028-07
Construction · final
0.6%
฿636K
2028-09
Handover (75%)
75.0%
฿79.50M
Bangkok 預售屋標準付款結構 · 訂金 + 10% 簽約金 + 15% 分攤於工期分期款 + 交屋時繳清餘款。各 developer 條款不同 · 可於第一期協商。增值預估採用該案預期年增值率，按工期複利計算 · 資料來源為 CBRE Thailand + JLL Bangkok 區域數據與本站每週市場數據饋送。
交屋前出場模擬器
於工程完工前轉讓合約 / 私下轉售
若您於第 12 個月出場會如何？ 31% 現金回報率。
多數 Bangkok developer 允許交屋前進行合約轉讓（行政費 1-2%）。此走廊的 Bangkok 核心地段每年以 8.4% 複利成長。下方試算呈現提早轉讓合約的情境 · 毛獲利已扣除轉讓手續費與 SBT（持有未滿 5 年則為 3.3%）。
出場月份
12 / 25
至第 12 個月已繳現金
฿11.24M
訂金 + 簽約金 + 累計分期款
扣除手續費與 SBT 後淨獲利
฿3.52M
扣除 ฿1.59M 轉約費 + ฿3.79M SBT
現金回報 ROI
31%
淨收益 ÷ 實際投入現金
Sansiri / AP / Origin 允許免費轉讓合約。Noble / Ananda 收取行政費用（本模型假設為 1.5%）。少數開發商在達到特定施工里程碑前限制轉售，我們會在 Khorna Verdict 的分析中適時標註。若您於合約日起 5 年內轉約，將適用 SBT，本模型已將其納入計算。
分期定價階梯如何運作
大多數 Bangkok 開發商會分 4 至 6 期釋出，每期逐步調漲價格。
這並非偶然。分期釋出是經過深思熟慮的營收策略：開發商希望項目在行銷素材中看起來持續「熱銷」（這樣賣得更快），同時也想透過逐期漲價來放大整體營收。兩個目標都與「月度買家」模式一致，早期買家以低於市場的價格入手，後期買家則支付完整的行銷掛牌價。
第 1 期．私人預覽
最低價格、最優外國人配額分配、完整的 SPA 議約空間。封閉銷售，僅限受邀或開發商直接接洽。這正是 Khorna 採購管道運作的階段。
第 2-3 期．軟啟動
每期較第 1 期上漲 3 至 7%。公開行銷開始啟動。仍有部分議約空間，外國人配額已售出一半。當英文房產入口網站翻譯出項目頁面時，軟啟動通常已接近尾聲。
第 4-6 期．硬啟動
累計較第 1 期上漲 15 至 25%。全面行銷宣傳啟動。外國人配額多數已被認購。SPA 條款不接受即放棄。多數散戶外國買家在此階段進場，以完全拉升後的價格購買僅剩的外國人配額。
對投資人的策略含意：在第 1 期入場，等於以同一單位在第 4 期掛牌價的 80-85% 購入。您可以持有至交屋以掌握施工期間的增值空間，或在第 4-6 期行銷高峰、定價階梯來到最高點時進行合約轉讓。無論哪種方式，第 1 期的入場機會就是超額報酬所在。
為何速度至關重要．好戶型先被選走
外國人配額是逐戶分配，而非按類別配置。轉角戶、高樓層、無遮蔽視野、最佳格局的單位，全都會被最早抵達的買家鎖定。當公開行銷規模化展開時，外國人配額剩下的多半是整棟建築最差的三分之一。
這並非激進的銷售話術，而是開發商配額系統的運作方式。轉角戶的外國人配額上限通常為每層 1 至 2 戶；若這些單位在第 1 期售出，第 4 期的買家無論出多少錢都無法取得。我們追蹤每個項目中仍有外國人配額的具體單位編號，「有 2 房可售」與「28 樓仍有 2 房轉角戶可售並具備外國人配額」之間的差距，正是我們為您把關的價值所在。
即時市場數據
市場對這間物件的真實評價。
區域開價中位數
預估320k 泰銖／平方公尺
區域基準預估 · 此物件數據更新中
-31.9% 相較於我們的審核評估（470k）
步行 800 公尺內
生活機能數據同步中。
買家搜尋需求
低於可索引門檻 · 此為低調／獨家物件。
Ahrefs（2026 年 5 月）
以上數據為即時資料 · 取自公開房源、Google Places 與 Ahrefs 搜尋量資料,每月更新。我們不捏造可比交易,也不忽視任何疲弱訊號。
審核評估 · 數據解析
入選候選清單前我們所建立的模型。
第一年淨收益率
5%
已扣除費用、稅金與空置期
資本增值
8.4%
每年 · 5 年預測
出租率
88%
DTV 加權
外國人總持有成本
17.8%
持有期全部成本
細節
- 租金估算
- 115,000 THB · 1-bed branded
- 管理費
- 租金的 25%
- 價格區間
- 32M to 180M THB
- 每平方公尺單價
- 470,000 泰銖
- BTS / MRT
- 150m to BTS Ploenchit
- 房型
- 1 bed, 2 bed, 3 bed
- 預計交屋時間
- 2028-09-01
- 預售階段
- Phase 1
DTV / LTR 適配度
HNW LTR / family · branded service · Wireless-Lumpini UHNW cluster.
公共設施
標籤
不同坪數的回報表現
小坪數收益較高，大坪數增值較強。
地點 · 鄰近 BTS / MRT
座落位置一覽。
BTS Sukhumvit
Phloen Chit
183 公尺 · 步行 3 分鐘
BTS Sukhumvit
Chit Lom
548 公尺 · 步行 7 分鐘
BTS Sukhumvit
Nana
709 公尺 · 步行 9 分鐘
BTS Silom
Ratchadamri
969 公尺 · 步行 12 分鐘
可售物件 · The Wireless Residences by Upper House
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價格區間
32M to 180M THB
外國人配額
分期定價即時更新
內部限定 · 申請解鎖
- · 目前可售單位(具體樓層 + 單位編號)
- · 各單位的確切開價
- · 樓層平面圖與單位尺寸
- · 各單位的外國人配額分配
- · 分期定價走勢＋最具價值單位精選
- · 開發商／屋主直接聯絡管道
為何需要登記取得 · 單位層級的庫存每週都會變動。我們會將本週實際在售的版本寄送給您，並附上針對您投資輪廓最合適單位的主動建議。沒有銷售壓力，沒有複製貼上的回覆 · Alexandre 或 Etienne 將於 24 小時內親自回覆。
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