您的 Sparkasse 无法把它卖给您。而这恰恰是您所缺失的。

投机税（Spekulationssteuer，私人处置税）

在德国的影响

购入后10年内出售房产所得收益按个人所得税全额征收

泰国的处理方式

根据德国法律，登记在你名下的境外房产同样适用10年免税规则。根据《泰德双重征税协定》（1968年），泰国对处置征收的预提所得税可在德国税款中抵免。短期持有的综合税负显著低于全德同等情形。

遗产税（Erbschaftsteuer）

在德国的影响

转让最高征收50%·根据税务等级（Steuerklasse），每位子女可享10万至50万欧元的免税额度

泰国的处理方式

泰国对直系后代继承不超过1亿泰铢（约260万欧元）的资产不征收遗产税。泰德税收协定不涵盖遗产领域，因此泰国境内房产通常基于全球资产原则需缴纳德国遗产税。与德国税务顾问（Steuerberater）共同进行遗产规划架构设计对优化税负至关重要。

Grunderwerbsteuer（不动产过户税）

在德国的影响

入手时 3.5% 至 6.5%，依各联邦州而定

泰国的处理方式

泰国征收特别营业税（5 年内转让征收 3.3%）以及过户费（约 2%，由买卖双方分摊，通常可协商）。泰国进出环节的总税负，普遍低于德国任一联邦州单一的 Grunderwerbsteuer 入手税。

Mietpreisbremse（租金管制收紧）

在德国的影响

限制德国主要城市的租金上行空间，柏林、慕尼黑、汉堡受限最严

泰国的处理方式

泰国对外国人配额公寓没有同等的租金管制制度，定价由市场决定。Maison Siam 运营团队会根据需求设定租金，将净收益率拉升至 4% 至 6%，而非被指数化水平所限。

Der Münchner Bankvorstand（慕尼黑银行高管）

就职于安联、慕尼黑再保险或 Pictet München 的资深人士。净资产 300 万至 600 万欧元。Erbschaftsteuer（遗产税）敞口较大。将 Bangkok 视为收益率提升与分散慕尼黑过度集中风险的选择。典型购置：沙吞或河滨品牌公寓的两居室，1800 万至 3500 万泰铢。

Der Frankfurter Investmentbanker（法兰克福投行人）

就职于德意志银行、高盛法兰克福或贝莱德的董事。净资产 200 万至 500 万欧元。考虑通过 LTR 全球财富公民签证为德国税务居民身份保留灵活选项。典型购置：普隆蓬或河滨的两居室，1500 万至 3000 万泰铢。

Der Berliner Tech-Gründer（柏林科技创业者）

刚刚（或即将）从一家柏林快速成长型公司退出。100万至300万欧元的流动性变现事件。希望在退出前进行资产分散配置。DTV持有人画像。典型购置：1000万至2000万泰铢的1至2居室，位于普隆蓬、通罗或阿索克。

南德中型企业主

来自斯图加特、慕尼黑或周边地区的家族企业所有者兼经营者。净资产400万至1000万欧元。代际交接时间跨度为5至15年。将曼谷视为遗产分散配置和第二居所基地。典型购置：2500万至5000万泰铢的3居室品牌公寓，位于普隆蓬、沙吞或河滨。