购房前必知的九件事。

泰国法律规定，任一公寓项目可由外籍人士以永久产权持有的面积上限为总建筑面积的 49%。剩余 51% 须由泰国国籍人士或泰资控股实体持有。

这意味着：当你购买一套单位时，该楼盘必须仍有外国人配额。我们会在推荐房源前确认配额状态、外国人配额价格（有时会有小幅溢价）以及任何待释放的配额。

外国人可以以永久产权（完全所有权，永久持有）持有公寓单位。但土地和独栋房屋则不行，常见结构是 30 年租赁产权（部分结构可续期），或采用泰国公司架构（并非始终可取）。

实际意义：Bangkok 核心区的全配套公寓几乎都允许外国人以永久产权持有，这也是我们将投资组合聚焦于此的原因。

购置环节：2% 过户费，有时由买卖双方分摊。如适用，印花税 0.5%。若卖方持有不足 5 年，需缴纳 3.3% 特别营业税。

持有环节：持续性税负极低。楼栋公共区域费用和维修基金缴款是主要的经常性成本。

收入环节：租金收入需缴税，我们会在合法合规的前提下进行结构优化。转售环节：资本利得通过预扣税方式征收，依据评估价值而非实际收益计算。

资金汇入泰国时须办理外汇交易表 (FET)。单笔金额超过 50,000 美元，银行将出具证明，请妥善保管。

退出时，你可不受限制地将汇入本金（依据 FET 记录）以及合法所得收益汇出境外。关键在于汇入环节就把资料记录妥当。我们会全程协助你处理 FET 文件。

DTV（Destination Thailand Visa，2024 年推出）：5 年多次入境，每次停留 180 天。适用人群广泛。是当前租赁市场的主要增长驱动力。

LTR（Long-Term Resident）：10 年期，面向高收入人士和退休人士，可附带工作许可。享有税务优惠。

Thailand Privilege（Elite）：5 至 20 年期，一次性预付。提供高端服务，但不含工作权利。

房产门户网站公布的毛收益率具有误导性。扣除空置、管理、税费、维修基金及小额资本开支后,我们覆盖区域的净收益率落在4%至6%之间。契合DTV需求的全配套服务房源更高。

过去7年,Sukhumvit和沙吞的新房全配套服务项目年均资本增值为6%至9%。过往业绩不代表未来,但DTV需求的拉动支持上行空间延续。

二手房买家可以是外国人(须在配额内)或泰国人。Bangkok中心区的全配套服务房源,在中国香港、新加坡、中国大陆、日本、欧洲、美国、中东都有深厚的外国买家群体。

我们追踪所托管房源的销售周期,并在你准备好时引入二手房买家。我们审核评估的标准持有周期为5至10年。

租客匹配、租约管理、租金收取、业主报告(实际收益率对比预期)、维修、空置管理、年度报税。标准费率为租金的10%。原因是:我们希望我们的审核评估在5年后依然站得住脚,而不只是停留在宣传册上。

多数外国投资者以个人名义,在49%外国人配额下购入永久产权。最简单、最清晰、设立成本最低。Chanote (查诺特地契) 登记在你名下。除非有特殊理由,我们默认采用此方式。

持有多套房产或有遗产规划需求的资深投资者,有时会通过境外控股公司持有。标准架构是:由BVI、开曼或新加坡Pte Ltd公司持有泰国SPV,再由SPV持有该房产。资金流入仍须经由FET。

考虑控股公司路径的理由:5套以上泰国房产组合、多司法管辖区资产架构、家族信托传承规划、母国层面的税务优化。可以跳过的理由:单套房产、无遗产规划需求、对成本敏感(每个离岸实体每年维护成本约5,000至15,000美元)。

如果适合,我们会与中国香港、新加坡和开曼的私人银行合作伙伴及税务顾问对接,协助搭建架构。决定前请先与我们沟通。