Khorna Score ·我们如何为每个项目评级。

我们为何打造它

Bangkok 房源数据太多,可比性太少。

公开房源动辄列出数千套单位,每套都附带几十项数据:价格、面积、地段、BTS 距离、配套、物业费、外国人配额、开发商、楼龄、状况。大多数外国买家无法在这些维度上做到同类对比,最终只能凭照片和直觉做决定。

Khorna Score 用一套透明公式将所有因素归结为一个分数。你看得到拆解,信得过方法论,也能在不同项目之间做出诚实的比较。

"BUY NOW" 的运作机制：准入价格说明

我们的审核评估价格是我们实际能够为你锁定的价格。

当你看到诸如 "MODEST EDGE · 市场实价高出我们准入价 7%" 这样的判断时，这并非什么魔法，而是两个不同价格在同等口径下的对比。

曼谷的现实数字：开发商直签通常带来 3% 至 7% 的优势。一期库存或特定配额房源，最高可达 10% 至 15%。超过 15% 的情况较为罕见，往往意味着特殊情境（场外交易、不良资产、预售配额）。这正是为何 BUY NOW 仅在 15% 及以上时触发，我们不会把常规准入包装成卓越机会。

• · 我们的准入价格 = 我们实际能为你谈下的价格，要么是开盘时直接来自开发商的一期定价（凭借我们持有的外国人配额名额），要么是通过我们的二手房网络场外获得（在房源上架公开市场之前直接从卖方拿下的交易）。
• · 公开房源挂牌价中位数 = 泰国最大房产门户网站上所有可见房源的公开报价。在 Bangkok，挂牌价通常比实际成交价高出 10% 到 25%，因为报价是卖家的心理锚点，而非最终成交数字。
• · 价差 = 我们的渠道价值。如果你没有任何引荐就直接走进项目销售中心，你支付的价格大致接近公开市场价。通过我们，你支付的是我们谈判得来的价格，也是我们用以审核评估收益率测算的基准。

渠道从何而来

• · 期房 / 新房 · Alexandre 与开发商的合作关系（深耕 Bangkok 核心地段超过 10 年，在外国房产门户排名领先），让我们能拿到不在公开价目表上的开盘期或预开盘外国人配额。
• · 二手房（房产猎手 / chasseur immobilier 路径） · 我们独有的非公开房源渠道，能在房源进入公开市场 / 外国房产门户之前发掘业主直售机会。业主搬迁、离婚、遗产处置，我们往往是第一个被联系的对象。
• · 分期定价套利 · 第一期买家即便在开发商上调第三、第四期价格之后，仍按第一期价格付款。我们把握分期销售节奏，为你赢得更低的入场价。

我们不声称"为你找到折扣"，我们提供的是大多数外国买家不知道存在的渠道价。

评级体系反映了真实的价差区间：BUY NOW 仅在 15%+ 时给出（确属罕见）；MODEST EDGE 对应 5% 至 15%（典型且诚实）；GOOD ENTRY 表示价格合理对齐；WAIT 表示我们的渠道价并不优于市场。整套评级经过校准，禁得起推敲，我们承诺最终成交价与种子价偏差不超过 5%，否则评级将作相应调整。

我们不做的事

这套评分在设计上就是诚实的。

• · 我们只为有渠道接触的库存评分。同一个单位，无论销售它带来的佣金高低，得分都一样。利益冲突会在审核评估报告中明示，而不会被埋进评分里。
• · 低评级项目同样会被列出。如果你的优先考虑是某个特定区域，那里的 B 级单位也可能是合适之选。我们不会隐藏它们，而是会告诉你它们为何评分较低。
• · 评分每月更新。需求在变化。买家搜索热度在变化。开发商的资产负债状况在演进。我们每月重新拉取数据并重新评分。
• · 评分不等于购买建议。两个 A+ 单位的契合度可能截然不同，取决于你的签证、家庭、持有期。评分给你筛出候选名单，沟通才能锁定真正合适的那一个。