期房 · 为何选择我们
选一栋楼，签一份合同 · 这是对外的版本。现实是 · 分期定价每周都在变，外国人配额很快被填满，"最好"的单元几乎从不是宣传册上那套，而你签下的买卖合同有 30 到 50 项条款，大多数买家从未细读。我们全职在这一层工作。以下是我们的做法。
01 · 项目管道 · 在公开营销之前锁定项目
01 · 比公开营销提前 2 至 4 周
Alexandre 在 SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML 的人脉为他赢得了预发布阶段的外国人配额名额。第一期会先向他的客户开放，再进入公开营销阶段。等到项目登上公开房源时，最优质的单元往往已经被锁定。
02 · 提前 2 至 6 周
SET 上市开发商必须通过信息披露公告重大项目发布。我们每天监控 SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN 的 SET 公告 · 在公告发布当天就能捕获每一条消息。
03 · 提前 1 至 3 周
开发商在第一期发布时（且在公开广告投放启动之前）会更新 /projects 页面。我们对 8 大开发商的这些页面进行每周数据抓取。
04 · 提前 0 至 2 周
Bangkok Post 房地产版块、Property Report Asia、泰国房产频道、房地产行业期刊。通过每日 Perplexity Sonar 查询并附引用进行跟踪。捕获新闻周期接下来会关注的内容。
05 · 滞后 60 至 90 天 · 机构级
季度 Bangkok 公寓市场报告。比每日新闻滞后，但提供结构化的项目管道数据，可与我们每周的研究同步进行交叉验证。免费 PDF。
06 · 无提前期 · 公开房源
零售买家寻找期房的地方。我们将其作为合理性核查 · 如果一个项目出现在公开房源中，那它早就该通过上游信息源进入我们的管道。
等到一个项目大规模出现在公开房源 / 海外门户上时，我们通常已经追踪它 3 到 8 周 · 而 Alexandre 的客户早已收到候选清单和外国人配额申请。
02 · 单元层级的深度 · 大多数买家忽视的细节
01
同一户型、相邻两层之间，价格可能相差 5 至 10%，景观品质则可能相差 30%。我们将每一个可售单元的视野几何与相邻地块的规划及未来塔楼风险进行对照。有时 12 楼的单元才是最佳选择 · 而不是 25 楼那套有挡墙风险的单元。
02
在 Bangkok，北向 = 受潮损害更小、空调成本更低、出租表现更好。东南向 = 阳光最强烈。我们在单元层级而非楼栋层级呈现这些信息。
03
楼盘的外国人配额并不是均匀分布的 49%，而是特定的单元。我们清楚每栋楼里哪些单元属于外国人配额库存，哪些仍可分配给外国买家，避免出现"我们为你找到了一套单元，但它不在外国人配额内"的尴尬。
04
同一种户型，第一期与第四期的价格相差 15-25%。我们会跟踪项目当前所处的销售阶段，把握入场时机。有时等三个月才是正确选择，有时本周五就是最后期限。
05
交房前，物业管理费只是开发商的估算值。交房后，一旦实际运营开始，第二年通常会上涨 20-40%。我们会标记那些以低估物业费著称的开发商。
06
距离你的单元 200 米内的空地，它们的土地用途规划是什么、归谁所有、是否已提交环境影响评估（EIA）？每一份候选清单上的项目，我们都会把这三项资料调出来。如果 18 个月后旁边开建一栋 35 层高楼，你交房时的景观就毫无意义了。阅读深度解析。
07
过户费、维修基金、公共区域预付款、车位分配、招牌权益……SPA 合同里有 30-50 个条目，单元价值的 1-3% 可能就此蒸发。我们会帮你谈判，删除或降低其中合适的项目。
08
部分开发商限制竣工前转售；部分开发商若你通过他们在交房前转手，会免除过户费；部分开发商有特定的权益转让条款。我们会在你签约前调出 SPA 合同，向你解释退出时你能做什么、不能做什么。
03 · 逐条对比差异
你独自操作（或通过普通中介）会怎么做
我们为你做什么
04 · 这项服务的费用
与你直接走进售楼处的标价完全一致 · 我们的佣金由开发商一方支付。同时你还能获得我们的审核评估、可适用情况下的一期价格通道、SPA合同审阅,以及Maison Siam的交房至出租一站式服务（6个月赞助期,Cat-4方案含室内软装设计）。
只有在你签约后我们才能获得报酬 · 所以我们的目标只有一个 · 为你找到一套未来十年都让你满意的房源。不同于绑定单一开发商库存的销售代表,我们覆盖整个市场,只推荐合适的房源,而非佣金导向的房源。
我们不是房源信息平台。我们是包裹在你所购房产之上的审核评估 + 资源通道 + 运营服务层。多数外国买家直到承担了缺失这一层服务的摩擦成本之后,才意识到自己需要它。
投资者为何信赖 Khorna
已审核评估项目
50+
覆盖 Bangkok 11 个核心地段
数据更新频率
每周
实时市场数据 · 每周更新
净收益率经审核
4% 至 6%
按单个项目计算，而非投资组合平均值
与买方利益一致
100%
我们的收入来自开发商，而非你
创始人背景
由前法国兴业银行香港投行人士打造，在泰国境外房产门户中排名领先。
Khorna 的审核评估与开发商关系工作由 Alexandre Beaumont 主导，他将十二年跨境投行经验运用于 Bangkok 房产。Etienne Alcouffe 负责数据与产品层的搭建 · 实时汇率、实时市场数据、专有评分体系。
了解团队 →方法论
本站每个数据表均注明来源。Bangkok 核心区房价每周从公开房源更新，并与 CBRE Thailand 及 JLL 季度报告交叉核验。汇率来自 Frankfurter API。主权与宏观数据来自 S&P / Fitch / Moody's 公开评级。学校与医院数据来自官方注册体系（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公开发布 · 每个项目页面均提供 6 项构成的明细。Khorna Verdict 的判断逻辑同样公开。在收敛论证存在不确定性的地方，我们也会如实披露。
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