你眼前的景观 · Bangkok 隐藏的风险

为何重要

您单元的景观是其价值的实际组成部分。Sukhumvit走廊的数据显示,同一栋楼内,无遮挡景观单元相比景观被遮挡的单元享有15%至25%的溢价。一旦巷子对面建起新塔楼,或更糟糕的是相邻地块上建起新塔楼,这部分溢价就会蒸发。

Bangkok的分区管制较为宽松。一块允许建35层的相邻地块可能闲置十年,然后在宏观环境合适时,或新业主购入后,突然触发开发。外国买家往往不会核查相邻地块允许建什么,他们只看眼前的景观买入,而非可建造后的景观。

购买前需核查的四项信号

• · **相邻地块分区** · 100米范围内每块地的最大可建高度是多少?Bangkok城市规划局发布了分区地图。我们对每个审核评估的项目都会调取这份资料。
• · **相邻地块的所有权与活动情况** · 该地块是否由知名开发商持有?过去24个月内是否申请过建筑许可?该地块近期是否有过买卖交易(交易通常比开发决策提前12至24个月)?
• · **EIA备案** · 塔楼的环境影响评估需向泰国自然资源与环境政策规划办公室备案,可在登记系统中查询您单元200米范围内任何已批准或待审的EIA。
• · **与您单元的退让距离** · 即便相邻地块建起塔楼,Bangkok建筑法规也要求退让。距您窗户30米处的35层塔楼,遮挡程度小于10米外的同等建筑。我们的审核评估涵盖几何空间分析。

"受保护景观"的真实含义

Bangkok的景观保护分为三个层级:

• · **真正受保护** · 景观面向永久性地物,如公园、河流、寺庙建筑群、历史街区。该景观不可被建筑遮挡。例如:面向Lumpini的单元(98 Wireless、Saladaeng One)、河滨单元(Mandarin Oriental Residences、Park Hyatt)、紧邻公园的房源(Magnolias ICONSIAM面向Charoen Krung方向)。
• · **概率性受保护** · 景观面向低密度区域、不太可能被重建的成熟楼宇,或分区指标较低的地块。Sukhumvit Soi 39至49沿线大多属于此类,现有低层建筑在未来至少十年内,从经济角度不会被取代。
• · **未受保护** · 景观面向空地或可能被替换的低层建筑。这是风险最高的类型,当前景观所对应的价格溢价较为脆弱。常见于Phra Khanong / On Nut / Sukhumvit 71以上等土地整合仍在进行的走廊地带。

Khorna审核评估如何纳入这一因素

我们每一个入围项目的审核评估文件中都包含景观风险评估,分为受保护/概率性受保护/未受保护三类,并标注具体关注点(例如"45米处Y地块允许建30层,需持续监控")。我们并不总是建议您回避未受保护的景观,有时价格已反映了风险,这种取舍是值得的。但我们会在您签约之前就把这些信息呈现给您,而非签约之后。

需要向开发商询问的问题

• · 本单元200米范围内每块地的可建高度是多少?
• · 这些地块中,是否有由持有在审EIA备案的实体所拥有?
• · 如相邻塔楼遮挡本单元景观,买方保护条款如何规定(部分豪华项目包含部分保护,大多数则没有)?
• · 开发商自身是否申请过任何相邻地块的许可(有时正是同一开发商将在隔壁开发)?

您的景观是否安全,取决于分区管制、相邻地块,以及周边空地的开发时间表。请以清醒的眼光买入,而不是被眼前所见的视野所迷惑。

联系我们

我们为每一个审核评估的项目调取分区、所有权和EIA登记数据。想获取您正在考虑的某个单元的景观风险评估吗?告诉我们是哪一个。