面向德国与瑞士投资者的曼谷地产 · 实操指南

为什么德国和瑞士投资者应该关注 Bangkok

如果你的大部分财富以欧元或瑞士法郎持有,你的投资组合几乎肯定是高度相关的。ECB 和 SNB 运行相似的周期,DAX 和 SMI 都跟踪西方金融环境,而你本国的房产正处在已经让你倍感压力的利率周期中。Bangkok 房产为你提供了一项以泰铢计价的硬性永久产权资产,其表现取决于亚洲资本流动,而非法兰克福或苏黎世的利率。

收益率差距也比大多数投资者意识到的更大。慕尼黑黄金地段的一居室扣除费用后净收益率为 2.0% 至 2.5%。同等资产类别下,普隆蓬黄金地段的一居室净收益率为 5.5% 至 6.5%。而且 Bangkok 单位的每平方米单价还便宜 40% 至 60%。

德国投资者如何构建交易

• · 从你的德国银行一次性向 Bangkok 汇款,金额超过 50,000 美元等值。接收方泰国银行会出具 FET 证明,这是你资金回流的通行证。
• · 以个人名义购买。无需泰国公司、无需租赁产权变通方案、无需代持人。外国人配额公寓对外国人为永久产权。
• · 所得税:租金收入在 Thailand 应纳税,通过税号申报。德泰税收协定允许将泰国税额抵扣德国应纳税额。大多数德国投资者的净有效税率在 5% 至 15% 之间。
• · Anlage KAP:根据税收协定,泰国房产的资本利得在 Thailand 征税,而非德国。可任意期限持有,无需考虑 Spekulationsfrist 问题。
• · 资金回流:出示 FET 证明、出售房产、汇出款项。FET 在这里是唯一重要的文件。

瑞士投资者如何构建交易

• · 瑞士法郎到泰铢的直接电汇流程清晰。SNB 没有资本管制。可以使用 UBS、ZKB 或 PostFinance,它们都能处理泰铢业务。
• · 瑞士与 Thailand 的双重征税协定较为有利。租金收入在 Thailand 征税,在本国可获抵免。本国对房产征收的财富税按净值计算,可扣除按揭和相关费用。
• · 瑞士投资者通常将收益先存入新加坡或香港的泰铢账户,再进行回流,以优化外汇环节。请与你的财富管理师沟通时机安排。
• · 资本利得:根据税收协定仅在 Thailand 征税。瑞士联邦不对动产征收资本利得税,而泰国房产在协定层面被视为动产。

以欧元或瑞士法郎计算的泰铢收益率究竟是多少

以 Tela 通罗一套 1300 万泰铢的一居室为例。泰铢净租金收益率为 6.1%,即每年 793,000 泰铢。按当前 THB/EUR 约 38 计算,折合 20,800 欧元。按 THB/CHF 约 26 计算,折合 30,500 瑞士法郎。扣除你本国的税款后,在 340,000 欧元 / 500,000 瑞士法郎的投资上,每年净得 14,000 至 17,000 欧元或 21,000 至 25,000 瑞士法郎。这相当于以本国货币计算的 4% 至 5% 净现金收益率,加上以泰铢计的 7% 至 8% 预期增值。

欧元和瑞士法郎投资者获得了一种罕见的组合:与本国脱钩的货币、脱钩的经济,以及在本国难以企及的现金收益率。其架构比大多数人想象的要简单。

实操第一步

我们将发送测算模型、FET 操作清单,以及一份契合你预算的三个 Bangkok 项目的定制候选名单。欢迎咨询。