الأساس · كيف نعرف ما نعرفه
معظم الوسطاء العاملين مع المشترين الأجانب يعتمدون على قائمة من 15 إلى 20 مشروعاً يروّج لها المطورون العقاريون. أما نحن فنعمل على مجموعة بيانات يتم تحديثها باستمرار تشمل التسعير والطلب والعرض والاقتصاد الكلي والمقارنات · يتم توليفها عبر طبقات تسجيل وتقييم خاصة · مع الاستشهاد بالمصدر لكل ادعاء، وختم زمني لتحديث كل مقياس.
الأساس البياني ليس طبقة تسويقية · بل هو المنتج ذاته. كل ادعاء على هذا الموقع، وكل درجة، وكل تقييم، وكل توقّع للتدفق النقدي، يعود إلى المصادر المذكورة أدناه. وعندما يتغير رقم في المصدر، تتغير توصيتنا تبعاً له. وعندما يكون المصدر غير مُقاس لمشروع معين، يتم تصنيف التوقع بشفافية.
المصادر المستشهد بها
14
التسعير · الموقع · الطلب · العرض · الاقتصاد الكلي · المقارنات · خط المشاريع
المشاريع المشمولة بالتغطية
62
19 مُقاس · 43 متوقع · جميعها مصنّفة بشفافية
خلاصات بحثية تايلاندية أسبوعية
5
قنوات عقارية تايلاندية مختارة · يتم استعراض نحو 250 منشوراً أسبوعياً
مراقبة أسعار الصرف ومؤشر SET
يومياً
أسعار العملات + إفصاحات المطورين المدرجين · تنبيهات في اليوم نفسه
حزمة المصادر · 19 مدخلاً مستشهداً به
01
Pricing
Live market listings
Weekly
جميع المشاريع الـ62 · 19 مقاسة + 43 مُسقطة حسب المنطقة
02
Placement
Monthly
نطاق مشي 800 متر · مقاهٍ / مطاعم / صالات رياضية / مراكز تسوق / مدارس / مستشفيات / وسائل نقل / محلات سوبر ماركت
05
Pipeline
Thai property channels · 5-page scoop
Weekly Tuesday
قنوات عقارية تايلاندية مختارة · يتم أخذ عينات من نحو 250 منشورًا أسبوعيًا
06
Pipeline
Internal research feed
Weekly Monday
مواقع المطورين العقاريين + أخبار العقارات + التقارير المؤسسية · 8 مطورين عقاريين مدرجين
07
Pipeline
Daily
أبرز 8 مطورين عقاريين مدرجين · SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN
08
Macro
Monthly
مؤشر أسعار الإسكان الرسمي الصادر عن BOT لشقق بانكوك · الاحتياطيات الأجنبية الشهرية
10
Comparables
Annual + quarterly
سعر المتر المربع في المناطق المتميزة في Bangkok مقارنةً بالعواصم الأوروبية المماثلة
11
Comparables
Quarterly
سوق الشقق السكنية في Bangkok · العرض / الطلب / التسعير
12
Comparables
Quarterly
تسعير حسب كل ممر + حصة المشترين الأجانب + بيانات الشواغر
13
Demand
Annual
أكثر من 60 مستشفى في Bangkok حاصلة على اعتماد JCI · تأكيد حجم السياحة العلاجية
14
Visual
Real-time
صور جوية بالأقمار الصناعية لموقع كل مشروع · علامة دبوس نحاسي
15
Macro
Triennial
ترتيب الباهت التايلاندي ضمن العملات العالمية الأكثر تداولاً (ضمن أفضل 25)
16
Macro
Annual
تصنيف تايلاند ضمن الدخل فوق المتوسط · دليل إعادة التأطير الكلي
17
Demand
Annual
أعداد السياح الوافدين إلى Thailand والتحقق من حجم السياحة العلاجية
18
Demand
Annual
مدارس المنهج الفرنسي في Bangkok · توثيق المشترين العائليين
19
Demand
Annual
مدارس المنهج الألماني في Bangkok · توثيق ملاءمتها للمشترين من العائلات
طبقة التوليف · تحويل البيانات إلى قرارات
Khorna Score
المدخلات
العائد (25) + نمو رأس المال (25) + الطلب (15) + قابلية المشي (15) + السيولة (10) + الجودة (10) = 100
المخرجات
تقييم من 0 إلى 100 لكل مشروع · A+ / A / B+ / B / C+ / C
عرض داخل المنتج ←Khorna Verdict
المدخلات
النتيجة + الفارق عن سعر السوق + وسم المحفّز ← اشتر الآن / ميزة متواضعة / دخول جيد / سعر عادل / انتظر / تجاوز
المخرجات
توصية اتجاهية بالشراء أو الانتظار لكل مشروع
عرض داخل المنتج ←الجدول الزمني لمرحلة قبل الإنشاء
المدخلات
موعد التسليم المتوقع + نطاق السعر + معدل نمو رأس المال + جدول الدفعات
المخرجات
نموذج السداد النقدي الآن مقابل التسليم + محاكي الخروج المبكر + شرح استراتيجية المراحل
عرض داخل المنتج ←تدفق نقدي مراعٍ لتقلبات العملات
المدخلات
تقدير الإيجار + رسوم الإدارة + الرسوم القانونية + الضرائب + لقطة سعر الصرف
المخرجات
صافي التدفق النقدي بثماني عملات محلية · قابل للتحويل لكل مشروع · حسب نوع الوحدة
عرض داخل المنتج ←خط التطوير · ما الذي نبنيه تالياً
في كل ربع سنة نضيف مصادر بيانات جديدة. كل مصدر جديد إما يعمّق أحد المكونات القائمة (فيصبح Khorna Score أكثر دقة) أو يفتح سطح منتج جديد (تتبع حصة الأجانب لحظياً، حسابات التوصية المبنية على بيانات الصفقات، الرؤية المستقبلية لخط الإمداد). فيما يلي ما يُقاس حالياً، وما هو قيد التطوير، وما هو في قائمة الانتظار.
مباشر الآن
خط معالجة من 5 مصادر لبيانات FB-scoop + الإعلانات العامة + Google Places + Ahrefs + أسعار الصرف
الربع الثالث 2026
سجلات معاملات دائرة الأراضي التايلاندية · أسعار البيع الفعلية لكل مبنى، وليس الأسعار المطلوبة
الربع الثالث 2026
توافر حصة الأجانب لكل مبنى · تتبع مباشر عبر سجلات مكتب الأراضي
الربع الرابع 2026
خط إمداد تصاريح البناء وفق دراسات تقييم الأثر البيئي (EIA) · رؤية مستقبلية للعرض من 18 إلى 30 شهراً
الربع الرابع 2026
إصدارات DTV وLTR الشهرية · أطروحة خط إمداد المقيمين بأرقام موثوقة
الربع الأول 2027
عدد ركاب BTS وMRT لكل محطة · مؤشر الطلب على ممرات النقل العام
الربع الأول من 2027
حجم المرضى الأجانب في Bumrungrad / Samitivej / BNH · تدفق السياحة العلاجية
الربع الثاني من 2027
انطباعات Pantip وReddit ومنتديات العقارات التايلاندية · طبقة نوعية لكل مبنى
طبقة الشفافية · ما لا ندّعيه
نقيس ما نقيسه فعلاً.
عندما لا يكون أحد المصادر قد بدأ بعد في جمع البيانات حول مشروع بعينه (وهو أمر معتاد في إطلاقات قبل الإنشاء الجديدة جداً قبل أن يبني اسم المشروع طلباً على البحث)، يعود مكوّن النتيجة إلى التوقع المرجعي للمنطقة · مع تصنيفه صراحةً بأنه "متوقع" وليس "مقاس". تظل النتيجة ذات قيمة معلوماتية، غير أن الزائرين يلمحون الفرق من النظرة الأولى.
نُفصح عن مواضع عدم اليقين في الحسابات.
تتراكم توقعات نمو رأس المال للمشاريع قبل الإنشاء عبر تطبيق المعدل السنوي المتوقع للمشروع طوال فترة البناء. نُفصح عن هذا الافتراض في كل مرة نستخدمه فيها · المعدل مستند إلى بيانات CBRE وJLL وKnight Frank للمنطقة، لا إلى رأينا. وكذلك الأمر بالنسبة لافتراضات الضرائب على التدفق النقدي (نسبة فعلية 10% على دخل الإيجار للأجانب المقيمين ضريبياً في تايلاند)، ورسوم الإدارة (Maison Siam بنسبة 20% شاملة)، وتقديرات الرسوم القانونية (65 باهت تايلاندي / م² / شهرياً).
نُسمّي المحفّزات والمخاطر بالاسم.
كل محفّز نستشهد به (سباق F1 Thai GP 2028، قانون المساواة في الزواج 2024، استراتيجية القوة الناعمة) موثّق المصدر. وكل مخاطرة نعلمها مذكورة بالاسم (احتكاك ضوابط الصرف على التحويلات الخارجة، تفاوت تطبيق العقود خارج المناطق الراقية، تقلبات الدورة السياسية · مع أن العقارات الراقية في Bangkok لم تشهد انهياراً في أي من التحولات العسكرية الأربعة في تايلاند منذ 1997).
نحدّث بياناتنا حين تحدّث المصادر بياناتها.
يحلّ مؤشر Knight Frank Prime Global Cities Index 2025 محل إصدار 2024 لحظة نشره من قِبل Knight Frank. ويحلّ تقرير CBRE للربع الرابع 2025 محل تقرير الربع الثالث 2025. ويحلّ Michelin Guide Thailand 2025 محل إصدار 2024. التواريخ المرجعية الجامدة تُضعف الثقة · نحرص على تحديثها عبر منظومة الـ cron.
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←طريقتان للوصول إلى الأساس البياني
مجاني · الموقع الحالي
Khorna · قمع توليد العملاء المحتملين
Pro · قائمة الانتظار · 299 باهت تايلاندي/شهرياً
Khorna Pro · فئة رؤوس الأموال الجادة