DE · Für den deutschen Anleger
العقارات المباشرة في ميونيخ بصافي عائد 2 إلى 3%. صناديق Immobilienfonds المفتوحة مقيّدة السيولة منذ إصلاح 2013. فخ Spekulationssteuer على الممتلكات المحتفظ بها أقل من 10 سنوات. وErbschaftsteuer تصل إلى 50%. تترك لك طبقة التوزيع الألمانية سقفًا للعائد وتركيزًا كاملًا داخل الاتحاد الأوروبي.
عقارات بانكوك المتميزة · صافي عائد 4 إلى 6%، لا يوجد ما يعادل Erbschaftsteuer لما دون 100 مليون بات تايلاندي للأبناء المباشرين، تنويع EUR/THB، وسيادة بتصنيف استثماري. هذه الصفحة مقارنة جنبًا إلى جنب. صريحة، من كلا الجانبين.
ما الذي يقدمه لك التوزيع الألماني
Direkt-Immobilien (ميونخ، هامبورغ، برلين)
2 إلى 3% صافي
Grunderwerbsteuer من 3.5 إلى 6.5% عند الدخول، Spekulationssteuer (ضريبة الدخل الكاملة على الأرباح خلال أقل من 10 سنوات)، Erbschaftsteuer تصل إلى 50%، تركّز في فئة أصول مقوّمة باليورو داخل الاتحاد الأوروبي
Offene Immobilienfonds
2 إلى 3% صافي
قيود سيولة (مهلة استرداد من 12 إلى 24 شهرًا منذ إصلاح 2013)، تركّز في المكاتب والتجزئة بالاتحاد الأوروبي، ضريبة KAP بنسبة 25% بالإضافة إلى Soli على التوزيعات
Geschlossene Immobilienfonds
3 إلى 5% متوقعة، وغالبًا ما تكون النتائج المحققة مخيبة
فترة إغلاق طويلة (10 إلى 20 سنة)، رسوم دخول مرتفعة (5 إلى 12%)، مخاطر تركّز في أصل واحد، سجل تاريخي متفاوت بعد 2008
صناديق الاستثمار العقاري الألمانية (G-REITs)
3 إلى 4% إجمالي
تقلبات الأسهم المدرجة، تركّز في القطاعين السكني والتجاري الأوروبي، عوائد منخفضة، ضيق في تنوع القطاعات
إطار تمويل Bausparen / Eigenheim
سلبي فعليًا بالقيمة الحقيقية بعد الرسوم
منتج قائم على الدعم، تُصمَّم عوائده حول الإعفاءات الضريبية وWohnungsbauprämie، وليس أداة استثمارية بالمعنى التقليدي
الفجوة الضريبية، ما الذي يخرج من المعادلة
Spekulationssteuer (ضريبة التصرف الخاص)
الأثر في ألمانيا
معدل ضريبة الدخل الشخصي الكامل على أرباح بيع العقارات خلال 10 سنوات من الاستحواذ
المعاملة في تايلاند
تستفيد العقارات الأجنبية المسجلة باسمك من قاعدة الإعفاء نفسها لمدة 10 سنوات بموجب القانون الألماني. وتُطبَّق ضريبة الاستقطاع التايلاندية على التصرف وفقًا لاتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين تايلاند وألمانيا (1968)، مع إمكانية خصمها مقابل الضريبة الألمانية. ويكون العبء الإجمالي أقل بكثير من نظيره الألماني الكامل في فترات التملك القصيرة.
Erbschaftsteuer (ضريبة الميراث)
الأثر في ألمانيا
تصل إلى 50% على عمليات النقل، مع إعفاء من 100 ألف إلى 500 ألف يورو لكل طفل حسب Steuerklasse
المعاملة في تايلاند
لا تفرض تايلاند ضريبة ميراث على ما يقل عن 100 مليون بات تايلاندي (نحو 2.6 مليون يورو) للورثة المباشرين. ولا تشمل الاتفاقية التايلاندية الألمانية الميراث، لذا تخضع العقارات الواقعة في تايلاند بشكل عام لـ Erbschaftsteuer الألمانية وفقًا لمبدأ الأصول العالمية. ويُعدّ التخطيط للتركة مع Steuerberater ألماني أمرًا جوهريًا للوصول إلى الهيكلة المثلى.
Grunderwerbsteuer (ضريبة نقل الملكية العقارية)
الأثر في ألمانيا
من 3.5 إلى 6.5% عند الدخول حسب الـ Bundesland
المعاملة في تايلاند
تطبّق تايلاند ضريبة أعمال محددة (3.3% على التصرف خلال 5 سنوات) ورسم نقل الملكية (نحو 2% يُقتسم بين البائع والمشتري، ويخضع عادةً للتفاوض). ويكون إجمالي العبء الضريبي التايلاندي عند الدخول والخروج أقل عمومًا من Grunderwerbsteuer الدخول في Bundesland ألماني واحدة.
Mietpreisbremse (تشديد ضوابط الإيجارات)
الأثر في ألمانيا
يحدّ من سقف ارتفاع الإيجارات في كبرى المدن الألمانية · برلين وميونخ وهامبورغ هي الأكثر تقييداً
المعاملة في تايلاند
لا يوجد في Thailand نظام مماثل لضبط الإيجارات على الشقق ضمن حصة الأجانب. التسعير يحدده السوق. تحدد عمليات Maison Siam الإيجارات بناءً على الطلب وترفع العائد ليصل إلى 4 إلى 6% صافياً، بدلاً من تقييده بمستويات مرتبطة بمؤشر.
اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين ألمانيا وتايلاند (1968، سارية المفعول). تُلغي الازدواج الضريبي. يتوفر خصم ألماني مقابل الضريبة التايلاندية المدفوعة على الدخل ذي المصدر التايلاندي. نسّق مع مستشارك الضريبي الألماني (Steuerberater) فيما يخص تصنيف الدخل.
التأشيرة · الخيار الأنسب للملف الألماني
DTV (تأشيرة Destination Thailand)
لمن
المستشارون التقنيون الألمان، والعاملون المستقلون، والعاملون عن بُعد على طراز برلين
لماذا
تأشيرة لمدة 5 سنوات بدخول متعدد، وإقامات تصل إلى 180 يوماً، وحد أدنى 500 ألف بات تايلاندي. تتلاءم مع شقة بغرفة نوم واحدة في أسوك أو بروم بونغ أو فيا تاي (8 إلى 14 مليون بات).
LTR Wealthy Global Citizen
لمن
الأثرياء الألمان من فئة HNW الذين تتجاوز أصولهم مليون دولار أمريكي ودخلهم 80 ألف دولار · العاملون في قطاع المال في ميونخ وفرانكفورت، والتنفيذيون السابقون في Bayer وSiemens، ومسؤولو المكاتب العائلية
لماذا
10 سنوات قابلة للتجديد + سقف ضريبة دخل بنسبة 17% على الدخل ذي المصدر التايلاندي + إعفاء التحويلات من المصادر الأجنبية. أنظف مسار لتوفير خيارات الإقامة الضريبية الألمانية.
LTR Wealthy Pensioner
لمن
المتقاعدون الألمان الذين يبلغ دخلهم التقاعدي 80 ألف دولار أمريكي أو أكثر (DRV + Riester + التقاعد الخاص)
لماذا
إقامة لمدة 10 سنوات بسقف ضريبي 17%. تتلاءم مع شقة بغرفتي نوم بقيمة 10 إلى 20 مليون بات في ساثورن أو بروم بونغ بوصفها مقرّ التقاعد (Altersruhesitz).
Thailand Privilege
لمن
الأثرياء الألمان من فئة HNW الذين لا يستوفون شروط LTR · تأشيرة قائمة على العضوية بقيمة 900 ألف إلى 5 ملايين بات
لماذا
تشمل خدمة التعريف لفتح حساب مصرفي · تُزيل أكثر العقبات شيوعاً التي يواجهها الأجانب عند الدخول.
أربعة ملفات ألمانية نعمل معها
Der Münchner Bankvorstand
مسؤول كبير في Allianz أو Munich Re أو Pictet München. صافي ثروة يتراوح بين 3 و6 ملايين يورو. التعرض لضريبة الميراث (Erbschaftsteuer) كبير. يبحث في Bangkok عن العائد والتنويع بعيداً عن التركيز المُشبَع في ميونخ. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة 18 إلى 35 مليون بات في ساثورن أو ضفة النهر ضمن المشاريع ذات العلامات التجارية.
Der Frankfurter Investmentbanker
مدير في DB أو Goldman Frankfurt أو BlackRock. صافي ثروة يتراوح بين 2 و5 ملايين يورو. يدرس LTR Wealthy Global Citizen بوصفه خياراً للإقامة الضريبية الألمانية. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة 15 إلى 30 مليون بات في بروم بونغ أو ضفة النهر.
Der Berliner Tech-Gründer
خرج للتو (أو على وشك الخروج) من شركة ناشئة في برلين. حدث سيولة بقيمة 1 إلى 3 ملايين يورو. يرغب في تنويع ما قبل التنازل. ملف حامل تأشيرة DTV. الشراء النموذجي: شقة بغرفة إلى غرفتي نوم بقيمة 10 إلى 20 مليون بات في بروم بونغ أو تونغلور أو أسوك.
Der süddeutsche Mittelstand-Eigentümer
مالك ومشغّل لشركة عائلية من شتوتغارت أو ميونخ أو المنطقة المحيطة. صافي ثروة يتراوح بين 4 و10 ملايين يورو. أفق الانتقال بين الأجيال من 5 إلى 15 سنة. يبحث في Bangkok عن تنويع التركة وقاعدة إقامة ثانية. الشراء النموذجي: شقة بثلاث غرف نوم ضمن مشاريع ذات علامات تجارية بقيمة 25 إلى 50 مليون بات في بروم بونغ أو ساثورن أو ضفة النهر.
اليورو / الباهت التايلاندي · السياق النقدي
ارتفعت قيمة الباهت التايلاندي مقابل اليورو خلال العقد الماضي. وتُعدّ إدارة BOT لسعر الصرف من بين الأكثر احتراماً في الأسواق الناشئة · ولا توجد في الأساسيات الحالية أي مؤشرات على تكرار ديناميكيات أزمة 1997 (احتياطيات نقد أجنبي تتجاوز 220 مليار دولار أمريكي، ودين عام دون 60% من الناتج المحلي الإجمالي، وفائض في الحساب الجاري).
إن الشراء في Bangkok يُنوّع تلقائياً تعرّضك لليورو. كما أنه يُتيح لك التقاط عملة ذات مسار هيكلي إيجابي مقابل اليورو، مدعوم بالأساسيات الآسيوية الجوهرية (التموضع ضمن الآسيان، تدفقات السياحة، القوة الناعمة، وإعادة التموضع في سلاسل التوريد ما بعد الصين).
احتياطيات النقد الأجنبي لدى BOT
نحو 220 مليار دولار أمريكي · ما يعادل أكثر من 8 أشهر من الواردات
الدين العام
نحو 58% من الناتج المحلي الإجمالي · دون السقف القانوني البالغ 70%
التصنيف السيادي
BBB+ من S&P · BBB+ من Fitch · Baa1 من Moody's · ضمن الدرجة الاستثمارية
التضخم 2024
نحو 1 إلى 1.5% · مستقر ضمن مستهدف BOT منذ عامين
المصادر
جميع المراجع منشورة ضمن النص، والمنهجية متاحة على /how-we-score
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←دليل المستثمر · ملف PDF
ملف PDF مخصص من 6 صفحات · بدائل من سوقك المحلي بأرقام صافية بعد الضرائب، تحليل الفجوة الضريبية، مسارات التأشيرات، توصياتنا للمناطق والوحدات المناسبة لملفك. بيانات موثّقة المصادر ومنهجية منشورة.
لا رسائل مزعجة · فقط ملف PDF يُرسل إليك، ورسالة متابعة واحدة عند الاقتضاء.
تحدّث إلينا
أخبرنا بثروتك ودخلك وتوزيعك الحالي للأصول وأفقك الاستثماري. نُقارن نمذجياً عائدك الحالي وعبئك الضريبي مع تخصيص في مواقع Bangkok المتميزة · بشفافية من الجانبين، ويمكن لمستشارك الضريبي (Steuerberater) التحقق من افتراضاتنا.
أو أرسل النموذج