KR · 한국인 투자자를 위해
تُحقّق سيول صافي عائد بنسبة 2-3% في ظل تشوّه نظام الجونسيه. ضعف هيكلي للوون الكوري مقابل الدولار الأمريكي والبات التايلاندي. ضريبة الميراث الكورية تبلغ 50%. صناديق الاستثمار العقاري الكورية (K-REITs) معرّضة لدورة أسعار الفائدة لبنك كوريا. توفّر منظومة التوزيع الكورية انكشافاً محلياً بعوائد منضغطة دون تنويع جغرافي حقيقي.
العقارات المتميّزة في Bangkok · تدفق نقدي إيجاري قياسي بصافي 4 إلى 6% (دون تشوّه الجونسيه)، تحوّط هيكلي ضد الوون الكوري، رعاية صحية عالمية المستوى صديقة للكوريين (Bumrungrad / Samitivej)، مجتمع مغترب كوري راسخ يضم 20-25 ألف شخص في سوكومفيت سوي 12 "Korea Town". اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين تايلاند وكوريا سارية المفعول. هذه الصفحة تقدّم مقارنة جنباً إلى جنب بصدق وشفافية.
بدائلك الكورية، بعد الضريبة
العقارات المباشرة في سيول / بوسان
صافي 2 إلى 3% (مشوّه بنظام الجيونسي)
تراكم ضريبة الاقتناء الكورية وضريبة التسجيل · نظام الجيونسي يحدّ من اقتصاديات العائد للملاك · ضعف هيكلي للوون الكوري مقابل الدولار الأمريكي والبات التايلاندي · ضريبة الميراث الكورية 50%
صناديق الاستثمار العقاري الكورية المدرجة (K-REITs)
إجمالي 4 إلى 6%
تقلبات الأسهم المدرجة · تركّز في المكاتب واللوجستيات والقطاع السكني المحلي الكوري · حساسية لدورة أسعار الفائدة لدى بنك كوريا · انكشاف قطاعي ضيق
الصناديق العقارية المحلية
3 إلى 5%
بالوون الكوري فقط · فترة إغلاق طويلة · تركّز محلي · انكشاف دولي محدود على العقار
العقار الأمريكي (وجهة شائعة للمستثمرين الكوريين خارجياً)
3 إلى 5%
تقلبات الدولار الأمريكي مقابل الوون · انكشاف على ضريبة التركات الأمريكية · تراكم ضرائب الملاك · تركّز في كاليفورنيا وهاواي ونيوجيرسي للمشترين الكوريين · تسعير قائم على المراجحة
العقار في فيتنام / دا نانغ (بديل آسيوي أقل تكلفة)
إجمالي 5 إلى 7%
ملكية إيجارية لمدة 70 عاماً (وليست ملكية حرة) · سقف التملك الأجنبي في فيتنام (30% لكل مبنى) · شفافية تنظيمية أدنى · دورة توثيق أطول
الفجوة الهيكلية
ضريبة الميراث الكورية
في كوريا
معدل اسمي 50% · تُحتسب على الأصول العالمية للمقيمين الضريبيين في كوريا · من بين أعلى أنظمة ضريبة الميراث عالمياً
المعاملة التايلاندية
تخضع العقارات الواقعة في Thailand عموماً لضريبة الميراث الكورية بالنسبة للمقيمين الضريبيين الكوريين. وتوفّر معاهدة تجنّب الازدواج الضريبي بين Thailand وكوريا (السارية) آليات للخصم الضريبي. وبالنسبة للمتقاعدين الكوريين الحاصلين على تأشيرة LTR والذين يصبحون مقيمين ضريبياً في Thailand، يمكن لهيكل الإقامة أن يُحدث تحوّلاً جوهرياً في القاعدة الضريبية العالمية. ننصح بالتنسيق مع مستشار ضريبي كوري (세무사).
الضعف الهيكلي للوون الكوري
في كوريا
تراجع الوون الكوري بشكل ملحوظ مقابل الدولار الأمريكي والبات التايلاندي خلال الفترة 2020-2025 · ديناميكيات السياسة التيسيرية لبنك كوريا والحساب الجاري
المعاملة التايلاندية
ارتفع البات التايلاندي مقابل الوون الكوري على مدى السنوات الخمس الماضية. وتمثّل حيازة عقار في Bangkok تحوّطاً هيكلياً ضد الوون الكوري · إذ تتحوّل عوائد الإيجار بشكل مواتٍ، وتنمو القاعدة الرأسمالية مقارنةً بالأصول المقوّمة بالوون.
تشوّه نظام الجيونسي
في كوريا
يتشكّل سوق الإسكان الكوري عبر نظام الجيونسي (وديعة كبيرة قابلة للاسترداد وإيجار شهري منخفض) · تختلف اقتصاديات الملاك جوهرياً عن التدفقات النقدية الإيجارية وفق المعايير الدولية
المعاملة التايلاندية
يقوم سوق الإيجار في Bangkok على أساس الإيجار الشهري وفق المعايير الدولية. وصافي العائد بنسبة 4-6% هو تدفق نقدي حقيقي، وليس مشوّهاً بمراجحة الودائع. تتولى Maison Siam العمليات التشغيلية · رسوم شفافة وإيداعات شهرية صافية.
مراجحة تكاليف الرعاية الصحية للمتقاعدين
في كوريا
يغطي التأمين الصحي الوطني الكوري الرعاية المحلية، لكن تكاليف الرعاية الصحية الخاصة في تصاعد · ضغط على الطاقة الاستيعابية للمستشفيات في سيول
المعاملة التايلاندية
يستقبل مستشفيا Bumrungrad وSamitivej المرضى الكوريين بشكل منتظم · تتوفر خدمات باللغة الكورية · بتكلفة تعادل نحو ثلث التكلفة في مستشفى خاص كوري مماثل. وبالنسبة لشريحة المتقاعدين الميسورين ضمن برنامج LTR، يُعدّ ذلك عاملاً جذباً جوهرياً.
معاهدة تجنّب الازدواج الضريبي بين كوريا وThailand (한국·태국 이중과세방지조약) سارية المفعول. تُلغي هذه المعاهدة الازدواج الضريبي. ويُعدّ التنسيق مع مستشار ضريبي كوري (세무사) ضرورياً لهيكلة ضريبة الميراث · ويسعدنا تقديم التعريف عند الطلب.
مسارات التأشيرة للمشترين الكوريين
DTV
لمن
العاملون الكوريون عن بُعد، صانعو المحتوى، المحترفون في مجال K-content / K-tech · الأعمار من 35 إلى 50 عامًا بتأشيرة مرنة لمدة 5 سنوات
لماذا
تأشيرة متعددة الدخول لمدة 5 سنوات، إقامات تصل إلى 180 يومًا، وحد أدنى 500 ألف بات تايلندي (نحو 18 مليون وون). تتناسب مع شقة بغرفة نوم واحدة بقيمة 8 إلى 14 مليون بات في أسوك أو بروم بونغ أو ممر سوكومفيت الأوسط.
LTR للمواطن العالمي الثري
لمن
الكوريون من ذوي الثروات العالية الذين يمتلكون أصولًا تزيد عن مليون دولار ودخلًا يتجاوز 80 ألف دولار · كبار المسؤولين التنفيذيين في الشركات التابعة للتشيبول، ومؤسسو الشركات بعد الطرح العام الأولي
لماذا
إقامة لمدة 10 سنوات + سقف ضريبي بنسبة 17% على الدخل من مصدر تايلندي + إعفاء التحويلات من المصادر الأجنبية. وعند الجمع مع تخطيط الإقامة الضريبية الكورية، يصبح الهيكل فعّالًا بنيويًا.
LTR للمتقاعد الثري
لمن
المتقاعدون الكوريون الذين يعادل دخلهم التقاعدي 80 ألف دولار أو أكثر · دمج المعاش الوطني مع المعاش الشركاتي والسحب من المدخرات
لماذا
إقامة لمدة 10 سنوات + سقف ضريبي تايلندي بنسبة 17%. تتناسب مع شقة بغرفتي نوم بقيمة 12 إلى 22 مليون بات في بروم بونغ أو ساثورن. مجتمع كوري مغترب راسخ في "حي كوريا" بسوكومفيت سوي 12.
Thailand Privilege
لمن
الكوريون من ذوي الثروات العالية الذين يبحثون عن إقامة طويلة دون استيفاء معايير LTR · عضوية تتراوح بين 900 ألف و5 ملايين بات تايلندي
لماذا
يشمل خدمة التعريف بحساب مصرفي. يقدم بنك بانكوك دعمًا باللغة الكورية لعملاء الفئة عالية الثروة. مفيد للمشترين دون سن الخمسين الذين لا تنطبق عليهم معايير DTV.
أربعة شرائح كورية نتعامل معها
المتقاعد التنفيذي من سيول
مسؤول تنفيذي متقاعد من شركة كورية متعددة الجنسيات أو من إحدى الشركات التابعة للتشيبول. صافي ثروة يتراوح بين 2 و5 مليارات وون + معاش شركاتي. يدرس Bangkok قاعدة إقامة كاملة · جودة الرعاية الصحية + نمط الحياة + التحوّط من الوون. LTR للمتقاعد الثري. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة 12 إلى 22 مليون بات في بروم بونغ أو ساثورن.
مؤسس K-content / K-tech
خرج للتو من شركة كورية للترفيه أو SaaS أو D2C. من 3 إلى 8 مليارات وون بعد الضرائب. يبني قاعدة تنويع عبر آسيا · مسار من DTV إلى LTR. عضو بالفعل في مجتمع المغتربين الكوريين في Bangkok الذي يتراوح بين 20 و25 ألف شخص. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة 15 إلى 30 مليون بات في أسوك أو تونغلور أو بروم بونغ.
صاحب المكتب العائلي الكوري
ثروة عائلية كورية متعددة الأجيال. صافي ثروة يتجاوز 10 مليارات وون. يبني تنويعًا عبر آسيا + هيكلة تراعي ضريبة الميراث الكورية. الشراء النموذجي: مسكن بعلامة تجارية بقيمة 30 إلى 80 مليون بات في ضفة النهر أو ساثورن أو بروم بونغ.
المحترف ذو الحياة المزدوجة بين Bangkok وسيول
محترف رفيع المستوى في التقنية أو المالية يعمل ضمن نطاق إقليمي آسيوي. يقسم وقته بين سيول وBangkok. عضو بالفعل في المجتمع الكوري الراسخ في سوكومفيت سوي 12. حامل تأشيرة DTV. الشراء النموذجي: شقة بغرفة نوم واحدة بقيمة 10 إلى 18 مليون بات في أسوك أو بروم بونغ.
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←دليل المستثمر · PDF
ملف PDF مخصص من 6 صفحات · بدائل في سوقك المحلي مع أرقام ما بعد الضريبة، وتحليل الفجوة الضريبية، ومسارات التأشيرات، وتوصياتنا للمناطق والوحدات المناسبة لملفك. بيانات موثقة ومنهجية منشورة.
لا رسائل مزعجة · فقط ملف PDF يصلك بالرد، ومتابعة واحدة عند الحاجة.
تواصل معنا
أخبرنا بوضعك الضريبي الكوري، وتوزيع أصولك الحالي، وجدولك الزمني. نحن نُحاكي نموذج العائد الحالي والهيكل الضريبي مقارنةً بتوزيع في مناطق Bangkok المتميزة · تتوفر متابعة باللغة الكورية.
أو أرسل النموذج