تسعة أمور ينبغي معرفتها قبل الشراء.

يحدّ القانون التايلاندي الملكية الأجنبية في أي مشروع شقق سكنية بنسبة 49% من إجمالي المساحة الطابقية، بملكية حرة. أما النسبة المتبقية البالغة 51% فمحجوزة للمواطنين التايلانديين أو الكيانات ذات الأغلبية التايلاندية.

ما يعنيه ذلك: عند شرائك لوحدة، يجب أن يتوفر في المبنى رصيد متبقٍّ من حصة الأجانب. نقوم بالتحقق من حالة الحصة، وسعر حصة الأجانب (الذي يكون أحياناً بعلاوة طفيفة)، وأي إصدارات معلّقة قبل أن نوصي بأي وحدة.

يمكن للأجانب تملّك وحدات الشقق السكنية بملكية حرة (تملّك مطلق إلى الأبد). أما الأراضي والمنازل المستقلة فلا، إذ إن الهيكل المعتاد هو ملكية إيجارية لمدة 30 عاماً (قابلة للتجديد في بعض الهياكل)، أو هيكل شركة تايلاندية (وهو ليس مستحسناً دائماً).

الانعكاس العملي: الشقق متكاملة الخدمات في وسط Bangkok تكون شبه دائماً بملكية حرة للأجانب، ولهذا نركّز محفظتنا الاستثمارية هناك.

الاستحواذ: رسم نقل ملكية بنسبة 2%، يُقتسم أحياناً بين البائع والمشتري. رسم دمغة بنسبة 0.5% إن كان مطبَّقاً. ضريبة الأعمال الخاصة بنسبة 3.3% إن كان البائع قد امتلك العقار لأقل من 5 سنوات.

التملّك: ضرائب جارية منخفضة جداً. تشكّل رسوم المناطق المشتركة في المبنى ومساهمات صندوق الاحتياطي التكلفة المتكررة الرئيسية.

الدخل: يخضع دخل الإيجار للضريبة، ونحن نهيكل الأمور لتحقيق الأمثلية بصورة مشروعة. إعادة البيع: تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية عبر ضريبة استقطاع تُحسب وفق القيمة التقديرية، لا الربح الفعلي.

يُشترط استخدام نموذج معاملات الصرف الأجنبي (FET) للتحويل الوارد. وعند تجاوز قيمة المعاملة 50,000 دولار أمريكي، يُصدر البنك شهادة تحتفظ بها.

عند الخروج، يمكنك إعادة تحويل المبلغ الأصلي الذي أدخلته (وفق سجلات FET) مضافاً إليه أي دخل مكتسب بصورة قانونية، دون قيود. يكمن الانضباط في توثيق التدفق الوارد بصورة صحيحة منذ البداية. ونحن نتولى معك إجراءات FET الورقية.

DTV (تأشيرة Destination Thailand، 2024): 5 سنوات متعددة الدخول، 180 يوماً لكل إقامة. أهلية واسعة. وهي المحرّك الحالي لنمو سوق الإيجار.

LTR (تأشيرة الإقامة الطويلة الأمد): 10 سنوات، مع مسار يشمل تصريح العمل لأصحاب الدخل المرتفع والمتقاعدين. وتتضمن حوافز ضريبية.

Thailand Privilege (Elite): من 5 إلى 20 عاماً، مدفوعة مسبقاً. خدمة متميّزة، دون حقوق عمل.

إن إجمالي العوائد المنشورة على بوابات الإعلانات مضلِّلة. أما صافي العائد بعد احتساب الشغور والإدارة والضرائب وصندوق الاحتياطي والنفقات الرأسمالية الصغيرة فيتراوح بين 4% و6% في المناطق التي نغطيها. ويرتفع في العقارات متكاملة الخدمات المتوافقة مع DTV.

سجّل نمو رأس المال متوسطاً سنوياً يتراوح بين 6% و9% لعقارات البناء الجديد متكاملة الخدمات في Sukhumvit وSathorn خلال السنوات السبع الأخيرة. والأداء السابق ليس مؤشراً على المستقبل، غير أن جذب الطلب الناتج عن DTV يدعم استمرار الارتفاع.

يمكن أن يكون مشترو إعادة البيع أجانب (ضمن الحصة) أو تايلانديين. بالنسبة للوحدات ذات الخدمات المتكاملة في وسط Bangkok، فإن قاعدة المشترين الأجانب واسعة عبر هونغ كونغ وسنغافورة والصين واليابان وأوروبا والولايات المتحدة والشرق الأوسط.

نتتبع المدة حتى البيع للمخزون الذي ندير، ونحضر مشتري إعادة البيع عندما تكون جاهزاً. أفق الاحتفاظ القياسي الذي نعتمده في التقييم الاكتتابي يتراوح بين 5 و10 سنوات.

إيجاد المستأجرين، وإدارة عقود الإيجار، وتحصيل الإيجارات، وتقارير المالك (العائد الفعلي مقابل المتوقع)، والصيانة، وإدارة الشواغر، والإقرار الضريبي السنوي. الرسوم القياسية 10% من الإيجار. السبب: نريد أن يبدو تقييمنا الاكتتابي جيداً بعد 5 سنوات، وليس فقط على الكتيب الترويجي.

يشتري معظم المستثمرين الأجانب باسمهم الشخصي كملكية حرة ضمن حصة الـ49%. هذا الخيار هو الأبسط والأوضح والأقل تكلفة في التأسيس. يُسجَّل صك الملكية Chanote (سند ملكية كامل) باسمك. نعتمد هذا الخيار افتراضياً ما لم يكن هناك سبب يدعو لخلاف ذلك.

يحتفظ المستثمرون المتمرسون أصحاب العقارات المتعددة أو احتياجات التخطيط للتركات أحياناً بعقاراتهم عبر شركة قابضة أجنبية. الهيكل القياسي: شركة في جزر العذراء البريطانية أو جزر كايمان أو شركة Pte Ltd في سنغافورة تمتلك الكيان التايلاندي ذا الغرض الخاص الذي يحتفظ بالعقار. تظل التدفقات الواردة تمر عبر FET.

أسباب التفكير في خيار الشركة القابضة: محفظة من 5 وحدات تايلاندية أو أكثر، هيكل أصول متعدد الولايات القضائية، التخطيط لتعاقب الصناديق العائلية، تحسين الضرائب على مستوى بلد الإقامة. أسباب تجاوزه: عقار واحد، عدم الحاجة للتخطيط للتركة، الحساسية للتكلفة (الصيانة السنوية تتراوح بين 5,000 و15,000 دولار أمريكي لكل كيان أوفشور).

نعمل مع شركاء الخدمات المصرفية الخاصة والمستشارين الضريبيين في هونغ كونغ وسنغافورة وجزر كايمان لإعداد الهيكل إذا كان مناسباً. تواصل معنا قبل اتخاذ قرارك.