المقارنة، 8 أسواق محلية
المستثمرون الأجانب محصورون بما تسمح به ولايتهم القضائية المحلية. SCPI، BTL، Direkt-Immobilien، صناديق REITs، عمليات تبادل 1031، عقارات سنغافورة المثقلة بـ ABSD، رؤوس الأموال الروسية المقيدة بالعقوبات، كلٌّ منها يحمل سقف عائد متميزاً، وعبئاً ضريبياً، وقيوداً على الوصول.
عقارات حصة الأجانب في Bangkok ليست أياً من ذلك. تقع خارج الجاذبية التنظيمية التي تضغط العوائد في سوقك المحلي. هذه الصفحة هي المقارنة الصريحة دولة بدولة.
المنهجية
العوائد
صافية من الضرائب والرسوم وتكاليف الإدارة في الولاية القضائية المحلية. عوائد Bangkok تستخدم تقييمنا الاكتتابي (4 إلى 6% صافٍ عند رسوم Maison Siam القياسية البالغة 20%، وخصم مصروفات بنسبة 30%).
العبء الضريبي
تنطبق المعدلات الرئيسية على مستثمر HNW نموذجي بقيمة 1.5 مليون يورو/جنيه/دولار. تُدرج ضرائب الثروة والميراث والتصرف حيث تؤثر بشكل ملموس على العوائد بعد الضريبة.
سقف الصراحة
نشير إلى المواضع التي تكون فيها العقارات التايلاندية أسوأ فعلاً من البديل المحلي (احتكاك ضوابط الصرف الأجنبي على التحويلات الخارجة، وتفاوت إنفاذ العقود خارج المناطق المتميزة). الإطار هو المقارنة، لا الترويج.
FR
01 من 08 · فرنسا
البدائل المحلية
SCPI · LMNP · Pinel · عقار فرنسي مباشر · تأمين على الحياة بوحدات
صافي العائد الفعلي محلياً
3 إلى 3.5% صافي (SCPI بعد الرسوم) · 2 إلى 3% صافي (باريس مباشر)
العبء الضريبي والهيكلي
ضريبة الثروة IFI 0.5 إلى 1.5% فوق 1.3 مليون يورو من العقار الفرنسي · ضريبة الميراث IHT 45 إلى 60% فوق 100,000 يورو للأبناء · prélèvements sociaux 17.2% على الدخل الإيجاري · رسوم دخول SCPI 8 إلى 10%
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
4 إلى 6% عائد صافي · IFI لا تطبق على العقار الواقع في تايلاند في معظم الهياكل (تُصرَّح لكن تُستثنى من الوعاء) · إعفاء IHT حتى نحو 100 مليون باهت (~2.6 مليون يورو) · خصم نفقات قياسي 30% · إعادة تحويل نظيف عبر FETF
الفجوة في المنتج
مصرفك الخاص الفرنسي لا يستطيع وضعك في كوندو حصة أجانب في بانكوك. لا يوجد مكافئ SCPI لتايلاند، ولا غلاف Pinel لبانكوك، ولا تأمين حياة مرتبط بعقار تايلاندي. المنتج بنيوياً غير متاح من فرنسا.
DE
02 من 08 · ألمانيا
البدائل المحلية
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · REITs ألمانية · ETFs
صافي العائد الفعلي محلياً
2 إلى 3% صافي (ميونيخ، هامبورغ، برلين مباشر) · 2 إلى 3% (Immobilienfonds مفتوحة)
العبء الضريبي والهيكلي
Spekulationssteuer (ضريبة دخل كاملة على المكاسب تحت 10 سنوات احتفاظ) · Erbschaftsteuer حتى 50% · KAP-tax 25%+Soli على المكاسب الرأسمالية · Grunderwerbsteuer 3.5 إلى 6.5% عند الدخول
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
عائد مطلق أعلى · Spekulationssteuer الألمانية لا تطبق على عقار خارجي محتفظ به باسمك · الضريبة المقتطعة التايلاندية على البيع مواتية بعد 5 سنوات · تنويع EUR/THB · تكلفة وحدة بانكوك نحو نصف ميونيخ الراقية لكل متر مربع
الفجوة في المنتج
Sparkassen ألمانية وبنوك خاصة لا توزع عقارات تايلاندية. Immobilienfonds مقيدة بنطاقات الاتحاد الأوروبي. سرد التنويع يُروَى باستمرار في النصائح المالية، لكن المنتج المنفّذ مفقود.
UK
03 من 08 · المملكة المتحدة
البدائل المحلية
Buy-to-Let (بعد Section 24) · ISAs · SIPPs · REITs بريطانية · صناديق عقارية
صافي العائد الفعلي محلياً
0 إلى 2% صافي لكثير من ملاك BTL بعد Section 24 · 3 إلى 4% إجمالي من REITs
العبء الضريبي والهيكلي
Section 24 يلغي خصم فوائد الرهن الكامل · رسوم SDLT 3% إضافية على المساكن الإضافية + 2% إضافية لغير المقيمين · IHT 40% فوق عتبة 325,000 جنيه · CGT على البيع 18 إلى 28%
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
خصم نفقات كامل 30% (المعيار التايلاندي) · لا مكافئ Section 24 · لا رسوم إضافية بنمط SDLT للأجانب على كوندو حصة أجانب · إعادة تحويل نظيف عبر FETF · معاهدة منع ازدواج الضريبة بين تايلاند والمملكة المتحدة سارية منذ 1981
الفجوة في المنتج
وكيل BTL في المملكة المتحدة لا يستطيع توريد مخزون بانكوك. مستشار IFA لا يستطيع وضع كوندو تايلاندي في SIPP (العقار الأجنبي المباشر مستثنى). منصات العقارات البريطانية لا تدرج المخزون التايلاندي. السوق غير مرئي لتوزيع المملكة المتحدة.
US
04 من 08 · الولايات المتحدة
البدائل المحلية
REITs · 1031 exchanges · syndications · سكني وتجاري أمريكي مباشر
صافي العائد الفعلي محلياً
3 إلى 4% (REITs) · 4 إلى 6% إجمالي (سكني أمريكي مباشر، صافي أقل بعد حزمة الضرائب)
العبء الضريبي والهيكلي
حزمة ضرائب فيدرالية + ولاية على الإيجار · 1031 exchange محلي فقط · ضريبة الميراث فوق عتبة 13.6 مليون دولار فيدرالية · ضريبة عقار 1 إلى 3% سنوياً حسب الولاية
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
تنويع جغرافي وعملاتي حقيقي · 1031 لا يستطيع تحقيق ذلك · ضريبة عقار تايلاندية منخفضة (لا ad-valorem سنوية بنسب جوهرية للسكني) · معاهدة ازدواج ضريبي بين تايلاند والولايات المتحدة منذ 1996 · إعادة تحويل قياسي عبر FETF · القدرة على أن تكون مالكاً غير مقيم بدون عبء ضرائب الولاية
الفجوة في المنتج
RIAs أمريكية لا يمكنها التخصيص للعقار التايلاندي المباشر. سلسلة 1031 الخاصة بك مقفلة على عقار أمريكي. الـ syndications العقارية الدولية الموجودة مركزة في المكسيك والكاريبي وكوستاريكا. بانكوك بنيوياً غائبة عن مكدس التوزيع الأمريكي.
CN-HK
05 من 08 · الصين وهونغ كونغ
البدائل المحلية
البر الرئيسي: عقار محلي (إيجار أرض 70 سنة، أزمة طلب بعد 2021) · QFII / Connect للتخصيص الخارجي · هونغ كونغ: عقار محلي بأسعار قصوى
صافي العائد الفعلي محلياً
البر الرئيسي: متعثر، غالباً سلبي حقيقي · هونغ كونغ: 2 إلى 2.5% إجمالي بسعر دخول مرتفع جداً
العبء الضريبي والهيكلي
البر الرئيسي: حد فردي 50,000 دولار سنوياً للخارج · ضوابط رأس مال على العقار الخارجي · هونغ كونغ: أصغر وأغلى إسكان في آسيا المتقدمة · شكوك سياسية بعد 2020 تدفع هروب رأس المال
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
صمام أمان لرأس المال للبر الرئيسي (عبر قنوات قانونية تشمل استثمار BOI، تأشيرة Privilege، وتوجيه مكاتب الأسرة) ولهونغ كونغ (بدون ضوابط) · ثُمن سعر هونغ كونغ الراقية لكل متر مربع · ملاذ آمن لحصة الأجانب · موقع ASEAN · حقوق ملكية أقوى من هيكل إيجار 70 سنة في البر الرئيسي
الفجوة في المنتج
البر الرئيسي: إخراج رأس المال شرعياً هو التحدي بالكامل، وتايلاند ضمن أطر Belt-and-Road و ASEAN المسموح بها · هونغ كونغ: رأس المال المضغوط بالهجرة يتدفق بالفعل إلى سنغافورة (مُسعَّرة بـ ABSD) و ASEAN، وتايلاند هي الخيار الاستثماري الأرخص بدرجة استثمارية.
SG
06 من 08 · سنغافورة
البدائل المحلية
العقارات السنغافورية المحلية (مع ABSD) · S-REITs · صناديق المؤشرات الإقليمية · أسهم SGX
صافي العائد الفعلي محلياً
من 1 إلى 2% صافي فعلي بعد ABSD على العقارات السكنية في سنغافورة · من 4 إلى 5% على S-REITs
العبء الضريبي والهيكلي
رسم الدمغة الإضافي للمشتري ABSD بنسبة 60% على الأجانب في القطاع السكني · 20% على المواطنين السنغافوريين عند شراء منزل ثانٍ · وحدات سكنية صغيرة جداً بأسعار مرتفعة للغاية · رسم الدمغة عند البيع SSD من 4 إلى 12% عند التصرف خلال 4 سنوات
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
لا يوجد ما يعادل ABSD على شقق الحصة الأجنبية في تايلاند · رُبع سعر العقارات الفاخرة في سنغافورة مقابل من 2 إلى 3 أضعاف مساحة الوحدة · وصول إلى المنطقة ذاتها · لا يوجد ما يعادل SSD · خصم نفقات قياسي بنسبة 30% · مسارات تأشيرات أيسر (LTR، Privilege) من الإقامة الدائمة في سنغافورة
الفجوة في المنتج
طبقة توزيع العقارات في سنغافورة محلية بالكامل، ومثقلة برسوم ABSD، ومشبعة. وS-REITs أسهم مدرجة لا عقارات مباشرة. وتُروَّج أطروحة التنويع داخل آسيان باستمرار من قِبل البنوك الخاصة السنغافورية، لكن المنتج اللازم لتنفيذها يتركّز في أستراليا والصين القارية بدلاً من تايلاند.
JP
07 من 08 · اليابان
البدائل المحلية
شراء العقارات مباشرة في طوكيو/أوساكا · J-REITs · صناديق العقارات المحلية
صافي العائد الفعلي محلياً
من 2 إلى 3% صافي (وسط طوكيو) · من 3 إلى 4% (J-REITs)
العبء الضريبي والهيكلي
مخاطر تطبيع أسعار الفائدة من بنك اليابان على العوائد · ضعف هيكلي للين الياباني مقابل الدولار الأمريكي والبات التايلاندي · ضريبة الميراث اليابانية من 30 إلى 55% · ضريبة تسجيل العقارات + ضريبة الاكتساب 4% فأكثر
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
عائد مطلق أعلى من طوكيو · مرونة العملة (تباعد البات التايلاندي إيجابياً عن الين الياباني خلال 5 سنوات) · انكشاف عابر لآسيا · أسعار وحدات أرخص من وسط طوكيو · معاهدة ازدواج ضريبي سارية بين تايلاند واليابان
الفجوة في المنتج
يركّز توزيع العقارات الياباني على طوكيو/أوساكا محلياً وعلى هاواي/كاليفورنيا في الولايات المتحدة. ونادراً ما تُقدَّم تايلاند بوصفها منتجاً للمستثمر الياباني رغم الملاءمة الهيكلية (المتقاعدون اليابانيون كبار السن + الرعاية الصحية التايلاندية + مسار LTR للمتقاعدين الميسورين).
RU
08 من 08 · روسيا ودول الكومنولث
البدائل المحلية
انقطاع عن العقارات في الاتحاد الأوروبي/المملكة المتحدة/الولايات المتحدة منذ عام 2022 · العقارات المحلية تحت ضغط رأس المال · دبي وتركيا وبوكيت وBangkok البدائل النشطة
صافي العائد الفعلي محلياً
محلياً: متعثرة تحت ضغط هروب رأس المال · عبر الحدود: مقيّدة بشدة
العبء الضريبي والهيكلي
العقوبات تحظر العقارات الغربية التقليدية · ممرات مصرفية محدودة · تشديد متطلبات اعرف عميلك للشراء عبر الحدود · تقلبات الروبل
لماذا تختلف Bangkok هيكلياً
ما زالت تايلاند تقبل رؤوس الأموال الروسية ومن دول الكومنولث مع إجراءات اعرف عميلك السليمة · يوفّر المجتمع الكبير القائم في بوكيت وBangkok بنية تحتية قانونية وتشغيلية · البنوك التايلاندية (Bangkok Bank، UOB Thai) متوافقة دون أن تحظر · لم تُرفع أسعار العقارات بفعل التدفقات الروسية كما حدث في دبي
الفجوة في المنتج
تُدار قنوات المستثمر الروسي/من دول الكومنولث النشطة في العقارات التايلاندية عبر وسطاء تتفاوت شفافيتهم. المنتج بحد ذاته فعّال · لكن طبقة التوزيع تحتاج إلى نظراء موثوقين للمستثمر الأجنبي.
فجوة الوصول · ما الذي يردمه Khorna فعلياً
فئة الأصل ذاتها
شقق Bangkok ضمن حصة الأجانب. مستقرة منذ عام 1979. تملّك بصك الملكية باسمك. إعادة تحويل الأموال عبر FETF. عائد صافٍ من 4 إلى 6%. نمو رأس المال من 6 إلى 9% سنوياً خلال السنوات السبع الماضية. لا شيء من هذا غريب من منظور هيكلي · بل إن الهيكل أكثر شفافية من كثير من أغلفة العقارات الغربية. لكن قنوات التوزيع في بلدك الأم لا تتضمّنه.
طبقة المعلومات
لا تغطّي الصحافة المالية في بلدك الأم عقارات Bangkok. ولا يصدر مكتب الأبحاث في بنكك تقارير عنها. ولا يوجد ما يعادل تقرير Knight Frank أو Savills للعقارات الفاخرة في Bangkok يصل إلى صندوق بريد مدير حسابك المصرفي الخاص. وهذا التفاوت في المعلومات هو ذاته سبب استمرار الخصم.
طبقة التنفيذ
حتى عندما يرغب المستثمر في عقار تايلاندي، عادةً ما يفتقر إلى: نظير مصرفي تايلاندي، وعلاقة مع مطور عقاري موثّق، وآلية للتحقق من حصة الأجانب، والعناية الواجبة بشأن سند الملكية ووضع الشخصية الاعتبارية للمشروع، وآليات FETF، وإدارة التأجير بعد الشراء. وهذا ما نمثّله نحن.
طبقة الخروج
عند البيع لاحقاً، فإن FETF الذي استخدمته في الشراء هو ما يتيح لك إعادة تحويل العائدات بالعملة الأجنبية. ودون توثيق سليم عند الدخول، لا يمكنك الخروج بسلاسة. ونحن ننسّق ذلك من البداية إلى النهاية بحيث يكون الخروج بسلاسة الدخول ذاتها.
المصادر
جميع المراجع منشورة ضمن النص، والمنهجية متاحة على /how-we-score
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←تواصل معنا
أخبرنا ببلدك، وتوزيع استثماراتك الحالي، وجدولك الزمني. نُحاكي العائد الحالي وهيكل الضرائب لديك مقابل تخصيص في مناطق Bangkok المتميزة · أرقام صادقة من الجانبين.