أُطلق حديثاً · خط رصد الفرص
ما رصدناهأولاً.
مشاريع قبل الإنشاء وما قبل الإطلاق في Bangkok حصلنا عليها عبر قنوات باللغة التايلاندية قبل أن تلتقطها قنوات التوزيع الرئيسية الموجهة للأجانب. تفوق المعلومات هنا بنيوي · إذ يرى معظم المشترين الأجانب الإطلاقات بعد المستثمرين التايلانديين بشهر إلى ثلاثة أشهر.
يعمل خط الرصد كل ثلاثاء عبر خمس قنوات عقارية تايلاندية على Facebook، إضافة إلى المراقبة اليومية لإفصاحات أخبار SET، وصفحات إعلانات المطورين، والتقارير الفصلية لـ Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL، ومحتوى Bangkok Post / Property Report Asia / Thinkofliving التحريري. تتم مقاطعة كل مصدر مع محفظتنا القائمة · فلا يمر سوى المشاريع الجديدة فعلاً.
ما تراه أدناه هو ما اجتاز التدقيق · فنحن نزور المشروع، ونتحقق من توافر حصة الأجانب، ونقارن سعر المتر المربع بمجموعة الأسعار المماثلة في المنطقة، ونطبّق قائمة العناية الواجبة لـ Khorna قبل الإدراج. الوصول إلى المرحلة الأولى بأسعار المرحلة الأولى يتم هنا.
تغطية خط الرصد
5 مصادر
Facebook باللغة التايلاندية + الأخبار العقارية + إفصاحات SET + التقارير المؤسسية + علاقات مباشرة مع المطورين. أخذ عينات من نحو 250 منشوراً أسبوعياً، إضافة إلى المراقبة اليومية لـ SET عبر أكبر 8 مطورين مدرجين.
ما تم رصده هذا الربع
20 مشروع
جميعها اجتازت العناية الواجبة والتحقق من حصة الأجانب وتدقيق التسعير. مرتبة هنا بحسب الحداثة · الأحدث في الأعلى.
ميزة المهلة الزمنية
من 30 إلى 90 يوماً
الفارق الزمني المعتاد بين إعلان إطلاق مشروع باللغة التايلاندية وظهور المشروع نفسه على بوابات العقارات الموجهة للأجانب باللغة الإنجليزية · النافذة التي تظل خلالها أسعار المرحلة الأولى متاحة وحصة الأجانب من الوحدات غير محجوزة.
لماذا يهم التبكير
سعر المرحلة الأولى هو الفرصة الحقيقية · أما سعر المرحلة الرابعة فهو ما سيعرضه عليك وسيطك التقليدي.
من 15 إلى 25%
متوسط ارتفاع السعر بين المرحلة الأولى والمرحلة الرابعة لنفس نوع الوحدة
تُطلق مشاريع Bangkok قبل الإنشاء على 4 إلى 6 مراحل. تحمل كل مرحلة ارتفاعاً سعرياً يتراوح بين 3 و7%. وبحلول الوقت الذي يتسع فيه التسويق العام (وتُدرج البوابات الأجنبية المشروع)، تكون فرص التسعير المريحة قد تقلصت.
التخصيص الأول لحصة الأجانب
حصة الأجانب البالغة 49% تُملأ قبل الإدراج العام
يخصص المطور العقاري وحدات حصة الأجانب، وليس وفق مبدأ الأسبقية. تذهب أفضل الوحدات (الزاوية، الإطلالة، الطابق) إلى المشترين الذين حضروا خلال المعاينة الخاصة للمرحلة الأولى · وليس إلى الجمهور العام.
هامش التفاوض على عقد البيع والشراء (SPA)
يمكن لمشتري المرحلة الأولى التفاوض على بنود عقد البيع والشراء · بينما لا يستطيع مشترو المرحلة الرابعة ذلك
رسوم نقل الملكية، وصندوق الاحتياطي، والدفع المسبق للمناطق المشتركة، ومواقف السيارات، وحقوق اللافتات · جميع البنود الـ30 إلى 50 في عقد البيع والشراء قابلة للتفاوض حين يرغب المطور العقاري في إنجاح المرحلة المبكرة. أما في المرحلة الرابعة فيكون العقد على مبدأ "خذه أو اتركه".
المشاريع الحديثة الظهور · الترتيب والتصفية
20 مشروع · مرصودة، مفحوصة، ومُقيَّمة اكتتابياً.
الترتيب والتصفية · 20 مشروعاً
Thonglor · Off-plan
Via 61
رُصد في 2026-04-30 · عبر Thai property channels
Phase-1 Private Viewing announced May 2026 · Sansiri Aesthetic Collection
صافي العائد
5.6%
النمو السنوي
7.8%
يبدأ من
12.9M
Ekkamai · Off-plan
Curva Ekkamai
رُصد في 2026-04-21 · عبر Thai property channels
The Creators HQ niche luxury · pet-friendly large units · 82-350 sqm
صافي العائد
5.4%
النمو السنوي
7.2%
يبدأ من
16M
Phrom Phong · Off-plan
Via 34
رُصد في 2026-04-15 · عبر Thai property channels + Sansiri
Sansiri's third Aesthetic Collection · Sukhumvit Soi 34 boutique low-rise
صافي العائد
5.5%
النمو السنوي
7.6%
يبدأ من
14M
Lumpini · Off-plan
Upper House Residences Bangkok
رُصد في 2026-04-10 · عبر Thai property channels
City Dynamic + HK Upper House branded residence import · UHNW tier
صافي العائد
4.8%
النمو السنوي
8.6%
يبدأ من
45M
Lumpini · Off-plan
The Wireless Residences by Upper House
رُصد في 2026-04-10 · عبر Thai property channels
Sister project to Upper House Bangkok · Wireless / Ploenchit · BTS-direct
صافي العائد
5%
النمو السنوي
8.4%
يبدأ من
32M
Sathorn · Off-plan
The Monument Sathon
رُصد في 2026-04-08 · عبر Thai property channels
Sansiri Legacy brand returning to Sathorn CBD after 10 years · pre-launch
صافي العائد
5.2%
النمو السنوي
8.4%
يبدأ من
18M
Ekkamai · Off-plan
Niche Pride Ekkamai
رُصد في 2026-04-04 · عبر Thai property channels + SENA
SENA × Hankyu Hanshin JV · Japanese-construction quality, Japanese tenant pool
صافي العائد
5.9%
النمو السنوي
7.2%
يبدأ من
9.8M
Ekkamai · Off-plan
EDEN Ekkamai
رُصد في 2026-04-02 · عبر Thai property channels
The Creators HQ flagship · garden-led design · Soi Ekkamai 12
صافي العائد
5.6%
النمو السنوي
7.4%
يبدأ من
11M
Thonglor · Off-plan
XT 10 Ekkamai
رُصد في 2026-03-28 · عبر Thai property channels
XT brand return · Sansiri lifestyle co-sharing condo · 24/7 facilities
صافي العائد
6.1%
النمو السنوي
7.5%
يبدأ من
8.5M
Phra Khanong · Off-plan
Project O · Lotus Onnut Mixed-Use
رُصد في 2026-03-22 · عبر Thai property channels + Lotus's
187m / 39-floor mixed-use mega-project · BTS On Nut · 2030 delivery
صافي العائد
5.4%
النمو السنوي
7%
يبدأ من
5.8M
Phrom Phong · Off-plan
Noble Emmerse Phrom Phong
رُصد في 2026-03-15 · عبر Thai property channels + dev site
Noble flagship · Phrom Phong family corridor
صافي العائد
5.9%
النمو السنوي
7.8%
يبدأ من
12M
Phrom Phong · Off-plan
Raimon Sukhumvit 38 Residences
رُصد في 2026-03-12 · عبر Thai property channels + Raimon Land
Raimon Land mid-Sukhumvit luxury
صافي العائد
5.4%
النمو السنوي
8%
يبدأ من
32M
Phayathai · Off-plan
Park Origin Phayathai
رُصد في 2026-03-08 · عبر Thai property channels + Origin
Origin's Phayathai-corridor flagship · ARL-direct + BTS · phase 1
صافي العائد
6.4%
النمو السنوي
6.8%
يبدأ من
5.4M
Asok · Off-plan
Knightsbridge Prime Asoke
رُصد في 2026-03-04 · عبر Thai property channels + Origin
Origin · Asok BTS-MRT interchange · phase 2 pricing 8-12% below new-build comp
صافي العائد
6%
النمو السنوي
7.8%
يبدأ من
7.8M
Lumpini · Off-plan
Saladaeng One
رُصد في 2026-02-26 · عبر Thai property channels + Sansiri
Sansiri's Lumpini-Park-adjacent flagship · branded-tier · phase 3
صافي العائد
5.4%
النمو السنوي
8%
يبدأ من
14M
Phra Khanong · Off-plan
Cloud Eleven Residences
رُصد في 2026-02-20 · عبر MQDC + Cloud 11 announcement
MQDC flagship · Cloud 11 catalyst corridor · creative-class tenant base
صافي العائد
5.9%
النمو السنوي
9.2%
يبدأ من
8.2M
Sathorn · New build
The Diplomat Sathorn
رُصد في 2026-02-14 · عبر Thai property channels + KPN
KPN Land's Sathorn corporate-corridor · 6 foreign-quota units at handover pricing
صافي العائد
5.6%
النمو السنوي
7.4%
يبدأ من
14M
Riverside · New build
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
رُصد في 2026-02-08 · عبر MQDC
MQDC's flagship Chao Phraya river-fronting · ICONSIAM-integrated UHNW tier
صافي العائد
4.8%
النمو السنوي
7.2%
يبدأ من
32M
Rama 9 · New build
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
رُصد في 2026-02-02 · عبر Thai property channels + Belle
Belle Development · Ratchada-Rama 9 CBD-East · 8 foreign-quota units
صافي العائد
6.6%
النمو السنوي
7.8%
يبدأ من
3.8M
Phra Khanong · New build
Whizdom Avenue
رُصد في 2026-01-28 · عبر Thai property channels + MQDC
MQDC tech-forward mixed-use · Phra Khanong / Cloud 11 corridor
صافي العائد
6.5%
النمو السنوي
8.4%
يبدأ من
4.8M
كيف تعمل قناة رصد الفرص الحصرية
لماذا يتأخر معظم المشترين الأجانب من شهر إلى ثلاثة أشهر.
01 · المصادر التايلاندية أولاً
يعلن مطورو Bangkok العقاريون عن إطلاق مشاريعهم باللغة التايلاندية · على صفحات Facebook التايلاندية للعقارات، ومواقع الأخبار العقارية التايلاندية، وفي فعاليات الوسطاء التايلانديين. وتقوم البوابات الموجهة للأجانب بالترجمة وإعادة النشر لاحقاً، غالباً بعد أسابيع من المنشور التايلاندي الأصلي.
02 · مراقبة يومية وأسبوعية
يجمع نظامنا الآلي أكثر من 250 منشوراً كل يوم ثلاثاء عبر خمس قنوات عقارية تايلاندية، إضافة إلى مراقبة يومية لأخبار SET لأكبر 8 مطورين عقاريين مدرجين (SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN)، فضلاً عن التقارير المؤسسية الشهرية من Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL.
03 · الفحص والإدراج
تُقارن كل فرصة محتملة بالمحفظة الحالية. أما المشاريع الجديدة فعلاً، فيتم التحقق منها لدى مكاتب مبيعات المطور العقاري، والتأكد من توفر حصة الأجانب، وتسعيرها مقارنةً بمجموعة المشاريع المماثلة في المنطقة، وتقييمها اكتتابياً وفق Khorna Score والحكم النهائي. ولا تُدرج هنا إلا بعد اجتياز الفحص.
أين يخطئ بقية السوق
معظم وسطاء المشترين الأجانب يعملون لصالح البائع · أما نحن فنعمل لصالح المشتري.
النموذج التقليدي
يأخذ الوسيط التقليدي في Bangkok المشاريع المدرجة على قائمة الشهر · تلك التي يدفع بها المطورون لأن لديهم وحدات يريدون تصريفها. وتُدفع عمولات الوساطة من المطور العقاري عن كل وحدة مُغلقة. لا أحد يدفع للوسيط للعثور على مشاريع جديدة بشكل أسرع · بل يدفعون له ليُغلق صفقات الوحدات الموجودة.
النتيجة · معظم الوسطاء التقليديين يعرضون على المشترين الأجانب نفس الـ15 إلى 20 مشروعاً، بصرف النظر عن مدى ملاءمتها. أسعار المرحلة الرابعة. وحدات القائمة العامة. وبحلول وصول هذه المشاريع إلى مشترٍ يتحدث الإنجليزية، يكون المطور قد باع بالفعل هامش الربح المتاح.
نموذجنا
نحن نكسب من عمولة المطور العقاري على المشاريع الجديدة البناء أو قبل الإنشاء، ومن تفويض بنسبة 3% من جانب المشتري في صفقات إعادة البيع. وفي كلتا الحالتين، نعمل لصالح المشتري. فالعثور على المشاريع بشكل أسرع هو القيمة الفعلية · إذ تُترجم ميزة الاكتشاف المبكر مباشرةً إلى أسعار المرحلة الأولى، وتخصيص حصة الأجانب، وهامش التفاوض على عقد البيع والشراء.
قناة الرصد هي ميزة الاكتشاف. وبناؤها مكلف (تكاليف معالجة تدفقات الأبحاث، والمراقبة اليومية لـSET، وجلسات الأبحاث التايلاندية الأسبوعية، ومعالجة التقارير المؤسسية الشهرية). والحفاظ عليها يتطلب اهتماماً تشغيلياً ثابتاً. ومعظم الوسطاء التقليديين لا يبنونها لأنهم ليسوا بحاجة إليها · فمخزونهم يأتيهم من المطورين، لا من السوق الأوسع.
احصل على وصول ما قبل الإدراج · قبل وصول المشروع التالي إلى هذه الصفحة
المشاريع الأحدث لا تصل دائماً إلى هذه الصفحة أولاً.
نرسل نشرة أسبوعية منتقاة إلى قائمة محدودة من المستثمرين المهتمين · أحدث المشاريع المرصودة، مع Khorna Score، وأطروحة المنطقة، و(حيثما يسمح المطور العقاري) رموز الوصول إلى المرحلة الأولى. الإدراج العام على هذه الصفحة يتأخر عن النشرة بمدة تتراوح بين 7 و14 يوماً.
للانضمام إلى النشرة، أرسل لنا رسالة قصيرة عن وضعك · الميزانية، تفضيل المنطقة، العائد المستهدف. نرد خلال ساعة ونضيفك إلى عدد الثلاثاء القادم. بدون رسوم، بدون التزام، يمكنك إلغاء الاشتراك بنقرة واحدة. حالياً أقل من 200 مشترك · نخطط لإبقاء القائمة محدودة للحفاظ على جودة الوصول إلى المرحلة الأولى.
ما تحصل عليه في نشرة الثلاثاء
- · من 3 إلى 5 مشاريع حديثة الرصد مع صورة مصغرة + المنطقة + نطاق السعر + Khorna Score
- · فقرة واحدة لكل مشروع · لماذا يستحق الاهتمام، في أي مرحلة، وما هو قابل للتفاوض
- · رموز الوصول إلى المرحلة الأولى حيثما يسمح المطور العقاري (نتفاوض عليها لكل مشروع)
- · حُكم Khorna لكل مشروع · BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
- · خط WhatsApp مباشر مع Alexandre لأي مشروع · بدون قوائم انتظار
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
دقة بمعايير المؤسسات · انحياز لجانب المستثمر · بيانات سوق حية.
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←وصول مبكر
هل تريد وصولاً ما قبل الإدراج لمشاريع الشهر القادم؟
احصل على القائمة المختصرة المنتقاة لأحدث المشاريع المرصودة في بريدك الإلكتروني قبل ظهورها على هذه الصفحة. الوصول إلى المرحلة الأولى · بأسعار المرحلة الأولى · قبل انتهاء فجوة المنصات الأجنبية.
WhatsApp · تحدث إليناأو أرسل النموذج