SG · للمستثمر السنغافوري
ضريبة ABSD بنسبة 60% على المشترين الأجانب، و20% على المواطنين السنغافوريين للمسكن الثاني، ووحدات صغيرة بأسعار قصوى للمتر المربع، وفترة حظر بيع SSD لأربع سنوات. توزيع سنغافورة يمنحك S-REITs، أو عقارات أسترالية مع رسوم دمغة، أو انكشافاً تقليدياً على المملكة المتحدة سحقته المادة S24.
عقارات Bangkok المتميزة · صافي عائد من 4 إلى 6%، بدون ما يعادل ABSD، بربع سعر المتر المربع للعقارات السنغافورية المتميزة مقابل 2 إلى 3 أضعاف المساحة، مع نفس النفاذ الإقليمي. هذا هو التنويع الذي تتحدث عنه البنوك الخاصة في سنغافورة لكنها لا تستطيع تنفيذه من خلال منتجاتها الخاصة.
بدائلك كمقيم في سنغافورة، بعد الضريبة
السكني في سنغافورة (مع ABSD)
صافي فعلي من 1 إلى 2% بعد ABSD
ABSD رسم دمغة إضافي للمشتري بنسبة 60% على الأجانب · 20% على المواطنين السنغافوريين عند شراء منزل ثانٍ · 30% على المقيمين الدائمين · وحدات سكنية صغيرة في سنغافورة بأسعار مرتفعة جداً للمتر المربع · SSD من 4 إلى 12% عند البيع خلال 4 سنوات
S-REITs
من 4 إلى 5% إجمالي
تقلبات الأسهم المدرجة · تركّز في قطاعات التجزئة والصناعة والمكاتب واللوجستيات في سنغافورة · مخاطر التركّز القطاعي · حساسية تجاه دورة أسعار الفائدة بالدولار الأمريكي · ليست استثماراً عقارياً مباشراً
صناديق المؤشرات الإقليمية (آسيا باستثناء اليابان)
متغيّر بحسب الانكشاف على الأسهم
أسهم وليس عقارات · تركّز في الشركات الكبرى في هونغ كونغ وسنغافورة · لا انكشاف عقاري مباشر · لا تدفقات نقدية إيجارية · معرّضة لتقلبات الأسواق المدرجة
العقارات الأسترالية (وجهة شائعة للاستثمار السنغافوري الخارجي)
من 3 إلى 4% إجمالي
تقلبات الدولار الأسترالي مقابل السنغافوري · رسوم الدمغة الأسترالية على المشترين الأجانب (8% في نيو ساوث ويلز، 8% في فيكتوريا) · رسوم إضافية على ضريبة الأراضي للملاك الأجانب · ضرائب الشغور · تركّز في سيدني وملبورن
عقارات لندن والمملكة المتحدة (وجهة استثمار سنغافورية تقليدية)
من 0 إلى 2% صافي بعد المادة 24
تقليص خصم فوائد الرهن العقاري بموجب المادة 24 · رسوم SDLT الإضافية على غير المقيمين · ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع · ضعف الجنيه الإسترليني · إدارة عن بُعد
الفجوة الضريبية · ما يخرج من المعادلة
ABSD (رسم الدمغة الإضافي على المشتري)
الأثر في سنغافورة
رسم إضافي بنسبة 60% على الأجانب في العقارات السكنية السنغافورية · يضاعف سعر الدخول ثلاث مرات فعلياً · يجعل تخصيص استثمارات سكنية في سنغافورة بهدف تحقيق عائد أمراً متعذراً لغير المواطنين
المعالجة في تايلاند
لا تفرض تايلاند رسماً إضافياً مماثلاً على المشترين الأجانب في الشقق السكنية ضمن حصة الأجانب. ضريبة الأعمال الخاصة (3.3% عند البيع خلال 5 سنوات) ورسم نقل الملكية (نحو 2% يُقتسم ويخضع للتفاوض) هما تكاليف الدخول والخروج · أقل بكثير من حاجز الـ 60% لرسم ABSD.
SSD (رسم دمغة البائع)
الأثر في سنغافورة
من 4 إلى 12% على العقارات السكنية السنغافورية المُتصرَّف بها خلال 4 سنوات · يجمّد رأس المال
المعالجة في تايلاند
يتدرّج الاستقطاع التايلاندي عند البيع بحسب فترة الاحتفاظ ويصبح مواتياً بعد 5 سنوات. لا يوجد ما يعادل قيد الـ 4 سنوات العقابي في SSD. يكون رأس المال متاحاً للسيولة في وقت أبكر.
الضريبة العقارية (السكن المالك مقابل الاستثماري في سنغافورة)
الأثر في سنغافورة
يدفع العقار السكني الاستثماري في سنغافورة ضريبة عقارية سنوية أعلى بكثير من العقار الذي يسكنه مالكه · وعند تراكمها على مدى 10 سنوات تشكّل عبئاً مؤثراً
المعالجة في تايلاند
قانون الأراضي والمباني التايلاندي لعام 2020 يطبّق نسباً ضئيلة جداً · بالنسبة للحيازات السكنية الأساسية التي تقل قيمتها عن 50 مليون باهت تايلاندي يكون العبء صفراً فعلياً. لا توجد شريحة ضريبية تفرّق بين الاستثماري والمالك على الطريقة السنغافورية.
تركّز العملة والدولة
الأثر في سنغافورة
معظم أصحاب الثروات المرتفعة المقيمين في سنغافورة يتركّز انكشافهم افتراضياً على الدولار السنغافوري والأصول السنغافورية · يوفّر الانكشاف على Bangkok انكشافاً إقليمياً غير مرتبط فعلياً، بدلاً من سوق آخر مرتبط بالدولار السنغافوري أو الهونغ كونغي
المعالجة في تايلاند
كان الباهت التايلاندي من أكثر عملات الأسواق الناشئة استقراراً على مدى عقد · إقليمي لكنه غير مرتبط بالدولار السنغافوري نظراً لاختلاف الأساسيات الاقتصادية (السياحة والتصنيع في تايلاند مقابل القطاع المالي واللوجستي في سنغافورة). تنويع حقيقي وليس تنويعاً صورياً.
اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين سنغافورة وتايلاند (سارية المفعول، آخر بروتوكول عام 2017). تُلغي الفرض المزدوج على الدخل ذاته. يعني نظام الضريبة الإقليمية في سنغافورة أن الدخل ذا المصدر السنغافوري يبقى غير خاضع للضريبة في سنغافورة؛ أما الإيجارات وعمليات البيع ذات المصدر التايلاندي فتُعالَج بموجب الاتفاقية. نسّق مع محاسبك في سنغافورة.
التأشيرة · مسارات لحاملي جواز السفر السنغافوري
مزايا تأشيرة آسيان
لمن
يستفيد المواطنون السنغافوريون من التعاون القائم في تأشيرات آسيان · مسارات وصول أيسر مقارنةً بالأجانب الغربيين
لماذا
الدخول الأولي بدون تأشيرة لمدة 30 يومًا، ثم الانتقال إلى مسارات أطول أمدًا (DTV، LTR) يتم بسلاسة أكبر لحاملي جواز السفر السنغافوري. ميزة عملية في مرحلة الدخول.
LTR Wealthy Global Citizen
لمن
أصحاب الثروات العالية في سنغافورة بأصول تتجاوز مليون دولار أمريكي ودخل يفوق 80 ألف دولار · المسؤولون التنفيذيون الماليون الآسيويون، ومدراء المكاتب العائلية، ومؤسسو الشركات بعد الطرح العام الأولي
لماذا
إقامة لمدة 10 سنوات + سقف ضريبة دخل بنسبة 17% على الدخل من مصادر تايلاندية + إعفاء التحويلات من المصادر الأجنبية. وبالاقتران مع نظام الضرائب الإقليمي في سنغافورة، يكون ذلك فعّالًا هيكليًا.
Thailand Privilege
لمن
أصحاب الثروات العالية السنغافوريون الباحثون عن إقامة طويلة مضمونة دون استيفاء شروط LTR · عضوية تتراوح بين 900 ألف و5 مليون باهت تايلاندي
لماذا
يشمل خدمة تقديم الحساب المصرفي · طبقة دخول أبسط من التنقل بين فروع بانكوك بحسب سياسة كل فرع. ذو أهمية خاصة للمكاتب العائلية في سنغافورة التي تبني مراكز لها في بانكوك.
BOI / Smart Visa
لمن
مؤسسو شركات التكنولوجيا أو المسؤولون التنفيذيون المقيمون في سنغافورة في القطاعات المعتمدة من BOI الذين يتوسعون إلى تايلاند
لماذا
مسار يشمل تصريح العمل لمن يديرون فعليًا نشاطًا تجاريًا قائمًا في تايلاند إلى جانب الاستثمار العقاري.
أربع شخصيات سنغافورية نتعامل معها
المصرفي الخاص في سنغافورة
من كبار العاملين في DBS Private أو OCBC أو UOB أو Bank of Singapore. صافي ثروة يتراوح بين 3 و8 مليون دولار سنغافوري. ضريبة ABSD تعرقل التخصيص العقاري السكني المحلي. يبحث عن تنويع داخل آسيان بما يتجاوز صناديق الاستثمار العقاري السنغافورية والأسهم المدرجة محليًا. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة تتراوح بين 18 و35 مليون باهت تايلاندي في ساثورن أو ضفة النهر أو إقامة ذات علامة تجارية.
المؤسس السنغافوري بعد الطرح العام الأولي
أدرج للتو في SGX أو باع حصة في شركة تكنولوجيا إقليمية. سيولة تتراوح بين 2 و6 مليون دولار سنغافوري. يرغب في توظيفها بما يتجاوز الأسهم المركزة في SGX والعقارات السكنية المقيدة بـABSD. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة تتراوح بين 15 و30 مليون باهت تايلاندي في بروم بونغ أو تونغلور أو أسوك.
المسؤول التنفيذي السنغافوري المتقاعد
متقاعد من منصب رفيع في مقر شركة متعددة الجنسيات بسنغافورة أو في القطاع المالي الإقليمي. صافي ثروة يتراوح بين 2 و5 مليون دولار سنغافوري + معاش تقاعدي بنظام المنافع المحددة أو سحوبات من CPF. يدرس بانكوك كقاعدة لنصف العام إلى جانب المسكن الرئيسي في سنغافورة (LTR Wealthy Pensioner). الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة تتراوح بين 12 و22 مليون باهت تايلاندي في بروم بونغ أو ساثورن أو ضفة النهر.
مدير المكتب العائلي السنغافوري
ثروة عائلية سنغافورية آسيوية متعددة الأجيال. صافي ثروة يتجاوز 10 مليون دولار سنغافوري. بناء انكشاف متنوع داخل آسيان خارج السوق السنغافوري المحلي وهونغ كونغ (التي باتت مقيّدة جيوسياسيًا). الشراء النموذجي: إقامة ذات علامة تجارية (Mandarin Oriental، Aman، Four Seasons) بقيمة تتراوح بين 30 و80 مليون باهت تايلاندي في ساثورن أو ضفة النهر أو بروم بونغ.
الدولار السنغافوري / الباهت التايلاندي · السياق الإقليمي
كل من الباهت التايلاندي والدولار السنغافوري عملتان إقليميتان لكن تحركهما عوامل اقتصادية أساسية مختلفة · السياحة والتصنيع في تايلاند مقابل الخدمات المالية واللوجستيات في سنغافورة. التخصيصات بين الاثنين تنويع حقيقي لا تنويع زائف داخل سلة واحدة.
يُتداول العقار المتميز في بانكوك بنحو ربع سعر العقار المتميز في سنغافورة لكل متر مربع، مقابل مساحة وحدة أكبر بمرتين إلى ثلاث مرات. يشتري الدولار ذاته نمط حياة مختلف تمامًا. لأصحاب الثروات العالية المقيمين في سنغافورة الذين بلغوا حد التشبع في سوقهم المحلي، يُعد هذا أعلى تخصيص لأصول حقيقية ذي رافعة استثمارية متاح ضمن رحلة جوية مدتها ساعتان.
سعر المتر المربع للعقارات الفاخرة في Bangkok
9 إلى 17 ألف دولار سنغافوري · مقابل 35 إلى 60 ألف دولار سنغافوري للعقارات الفاخرة في سنغافورة
مساحة الوحدة في Bangkok
غرفتا نوم 75 إلى 100 متر مربع · مقابل ما يعادل 50 إلى 70 متراً مربعاً في سنغافورة
صافي العائد
Bangkok 4 إلى 6% صافي · سنغافورة 1 إلى 2% فعلي بعد ضريبة ABSD
رحلة إلى مطار سوفارنابومي
ساعتان و25 دقيقة مباشرة من تشانغي · أكثر من 30 رحلة يومياً
المصادر
جميع المراجع منشورة ضمن النص، والمنهجية متاحة على /how-we-score
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←دليل المستثمر · PDF
ملف PDF مُخصَّص من 6 صفحات · بدائل الأسواق المحلية مع الأرقام بعد الضريبة، وتحليل الفجوة الضريبية، ومسارات التأشيرات، وتوصياتنا للمناطق والوحدات وفقاً لملفك الاستثماري. بيانات موثقة ومنهجية منشورة.
لا رسائل مزعجة · فقط ملف PDF بالرد، ومتابعة واحدة عند الاقتضاء.
تواصل معنا
أخبرنا بانكشافك الحالي على آسيان، ووضعك الضريبي كمقيم في سنغافورة، وجدولك الزمني. نقوم بنمذجة محفظتك الحالية مقابل تخصيص للعقارات الفاخرة في Bangkok · بصراحة من الجانبين.
أو أرسل النموذج