FR · Pour l'investisseur français
SCPI à 3% net après frais, LMNP plafonné, Pinel en sunset, Paris direct à 2% net après IFI et taxe foncière. La distribution française vous laisse avec un rendement bridé et une concentration géographique totale sur l'EU.
Bangkok prime · 4 à 6% net, IHT à 100M THB, pas d'équivalent IFI sur le bien thaï dans les structures personnelles, devise stable. Cette page met les chiffres côte à côte. Honnêtement.
Vos alternatives françaises
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
3 bis 3,5 % netto nach Gebühren
Ausgabeaufschlag 8 bis 10 % · jährliche Verwaltung 0,6 bis 1 % · IFI-Bemessungsgrundlage · Sozialabgaben 17,2 % auf Ausschüttungen · konzentriert auf EU-Büro- und Einzelhandelsimmobilien (Sektoren unter strukturellem Druck)
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
3 bis 4,5 % netto (Paris) · höher in Tier-2-Städten
Steuerlich günstig im ersten Jahrzehnt, danach läuft die Abschreibung aus · ausschließlich französische Immobilien · begrenzt durch Qualität des Immobilienangebots und Renditeobergrenze · vom Pinel-Auslaufen und der Verschärfung der Mietpreisbremse betroffen
Direktinvestition in Pariser Immobilien
2 bis 3 % netto (nach taxe foncière, Nebenkosten, IFI)
Höchster Einstiegspreis in Europa pro m² · IFI 0,5 bis 1,5 % oberhalb von 1,3 Mio. € · Erbschaftsteuer 45 bis 60 % an Kinder oberhalb der Freigrenze von 100.000 € · droits de mutation ca. 7 bis 8 % beim Erwerb
Fondsgebundene Assurance-vie mit Immobilienanteil
2,5 bis 3 % netto effektiv
Die Einbettung in eine AV ist steuerlich effizient, das Underlying bleibt jedoch SCPI / OPCI · gleiche Einstiegskosten und Konzentrationsrisiken · Liquiditätssperren in Stressphasen
Pinel (Auslauf 2024)
Effektiv 1 bis 2,5 % netto, inklusive Steuergutschrift
Programm wird für Neuzugänge geschlossen · zonengebunden an französische Metropolen mit hoher Nachfrage · 6/9/12 Jahre Vermietungsbindung · gedeckelte Miete unter Marktniveau
Der Steuerkeil · was in Bangkok aus der Gleichung verschwindet
IFI · Vermögensteuer auf Immobilien
Auswirkung in Frankreich
0,5 bis 1,5 % jährlich auf französische und (in bestimmten Strukturen) weltweite Immobilien oberhalb von 1,3 Mio. €
Behandlung in Thailand
In Thailand belegene Immobilien, die in Ihrem persönlichen Namen gehalten werden, sind zwar zu deklarieren, in den meisten persönlichen Eigentumsstrukturen jedoch von der IFI-Bemessungsgrundlage ausgenommen. Wir stimmen uns mit Ihrem fiscaliste ab, damit die Struktur die Ausnahme korrekt abbildet.
Sozialabgaben (Prélèvements sociaux)
Auswirkung in Frankreich
17,2 % auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne
Behandlung in Thailand
Thailand erhebt nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Thailand-Frankreich eine eigene Quellensteuer auf Mieten und Veräußerungen. Eine Anrechnung der in Thailand entrichteten Steuer ist in Frankreich grundsätzlich möglich und vermeidet eine Doppelbesteuerung. Die kombinierte Belastung liegt deutlich unter dem rein französischen Äquivalent.
Erbschaftsteuer (IHT)
Auswirkung in Frankreich
45 bis 60 % bei Übertragungen an Kinder oberhalb der Freigrenze von 100.000 €
Behandlung in Thailand
Thailand erhebt keine Erbschaftsteuer unterhalb von 100 Mio. THB (ca. 2,6 Mio. €) an direkte Nachkommen. In der Ausländerquote gehaltene Eigentumswohnungen gehen nach thailändischem Recht auf die Erben über, sofern diese die Voraussetzungen erfüllen, andernfalls erfolgt der Verkauf innerhalb eines Jahres auf Anweisung des Erben. Eine abgestimmte Nachlassplanung mit dem französischen notaire ist unerlässlich.
Taxe foncière + taxe d'habitation
Auswirkung in Frankreich
Zusammen 0,5 bis 2 % des Steuerwerts pro Jahr
Behandlung in Thailand
Thailand kennt keine entsprechende jährliche wertabhängige Grundsteuer für Wohnungseigentum in nennenswerter Höhe. Die thailändische Land and Building Tax 2020 hat geringe Sätze eingeführt, für selbstgenutzte Wohnimmobilien unter 50 Mio. THB ist die Belastung jedoch faktisch null.
Französisch-thailändisches Doppelbesteuerungsabkommen vom 27. Dezember 1974 (in Kraft). Beseitigt die Doppelbesteuerung. Steuergutschrift in Frankreich für die in Thailand auf Einkünfte aus thailändischer Quelle entrichtete Steuer.
Visum · die passende Lösung für das französische Profil
DTV (Destination Thailand Visa)
Für wen
Französische Digital Nomads, Freelancer und Soft-Power-Profile (Kochen, Kunst, Muay Thai) im Alter von 35 bis 50 Jahren
Warum
5 Jahre, mehrfache Einreise, Aufenthalte bis 180 Tage, Schwellenwert von 500.000 THB, einfache Verlängerung. Passt natürlich zu einem Studio oder 1-Zimmer-Apartment in Bangkok zwischen 8 und 18 Mio. THB.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
Französische HNWI mit Vermögen ab 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · ehemalige Société Générale, ehemalige Total, Family-Office-Principals
Warum
10 Jahre verlängerbar, plus Einkommensteuer-Obergrenze von 17 % auf in Thailand erzielte Einkünfte sowie Befreiung für aus dem Ausland überwiesene Einkünfte. Der strukturell sauberste Weg zur Auflösung der französischen Steuerresidenz.
LTR Wealthy Pensioner
Für wen
Französische Ruheständler mit Renteneinkünften ab 80.000 USD
Warum
10-jähriger Aufenthaltstitel mit derselben Steuerobergrenze von 17 %. Passt zu einem 2-Zimmer-Apartment in Sathorn oder Phrom Phong zwischen 10 und 20 Mio. THB als Ruhestandsbasis.
Thailand Privilege (vormals Elite)
Für wen
Französische HNWI, die die LTR-Kriterien nicht erfüllen, aber einen garantierten Langzeitaufenthalt wünschen
Warum
Mitgliedschaftsbasiertes Visum für 5 bis 20 Jahre. 900.000 bis 5 Mio. THB im Voraus. Enthält einen Service zur Eröffnung eines Bankkontos · ein echter Vorteil angesichts der bestehenden Hürden für ausländische Kunden.
Vollständige Details: Visa-Leitfaden Thailand · LTR + Eigentum · DTV in Bangkok.
Vier französische Profile, die wir begleiten
Der Pariser Banker
Senior bei SocGen, BNP oder HSBC France. Nettovermögen von 2 bis 5 Mio. EUR. Erhebliches IFI-Exposure. Betrachtet Bangkok sowohl als Renditechance als auch als Option zur Auflösung der französischen Steuerresidenz (LTR-Weg). Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Apartment in Sathorn oder am Flussufer zwischen 15 und 30 Mio. THB.
Der Ruheständler von der Côte d'Azur
Pensionierter CEO oder Senior Partner. Nettovermögen ab 3 Mio. EUR. Zahlt bereits IFI in Frankreich. Erwägt Bangkok als Winterresidenz und zur Renditediversifizierung. Weg über LTR Wealthy Pensioner. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Apartment in Phrom Phong oder Sathorn zwischen 12 und 20 Mio. THB.
Der digitale Freelancer
Tech-Berater, Designer oder Creator mit 100.000 bis 200.000 EUR Einkommen von ausländischen Kunden. DTV-Inhaber. Möchte dem französischen Steuersystem entgehen und ein halbes Jahr in Bangkok leben. Typischer Erwerb: 1-Zimmer-Apartment in Asok, Phrom Phong oder Phayathai zwischen 8 und 14 Mio. THB.
Der KMU-Unternehmer
Inhaber-Geschäftsführer, gerade nach einem Anteilsverkauf oder im Vorfeld eines Exits. Liquiditätsereignis von 1,5 bis 4 Mio. EUR steht bevor. Denkt über geografische Diversifizierung nach, bevor das Kapital eingeht. Typischer Erwerb: 2- bis 3-Zimmer-Apartment in Phrom Phong, Thonglor oder Branded Residence zwischen 18 und 35 Mio. THB.
EUR / THB · der Währungskontext
Der THB hat im letzten Jahrzehnt gegenüber dem EUR aufgewertet. Die Bank of Thailand steuert die Parität aktiv mit anerkannter Glaubwürdigkeit · keine Wiederholung der Asienkrise von 1997 in den heutigen Fundamentaldaten (Devisenreserven über 220 Mrd. USD, Staatsverschuldung unter 60 % des BIP, Leistungsbilanzüberschuss).
Wer in Bangkok kauft, diversifiziert mechanisch sein EUR-Exposure. Sie erwerben zudem eine Währung, deren durchschnittliche Trajektorie aufgrund der asiatischen Strukturfaktoren (regionale ASEAN-Positionierung, Tourismusströme, Soft Power) gegenüber dem EUR aufwärts gerichtet ist.
BOT-Devisenreserven
~220 Milliarden USD · mehr als 8 Monate Importe
Staatsverschuldung
~58 % des BIP · unterhalb der gesetzlichen Obergrenze von 70 %
Länderrating
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · Investment Grade
Inflation 2024
~1 bis 1,5 % · seit 2 Jahren am BOT-Ziel verankert
Quellen
Alle Quellenangaben werden inline veröffentlicht · Methodik unter /how-we-score
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Der Investorenleitfaden · PDF
6 Seiten · bezifferte deutsche Alternativen, der Steuer-Wedge bei Vermögensteuer / Erbschaftsteuer / Sozialabgaben, Visa-Wege, Empfehlungen zu Lage und Einheit je Anlegerprofil. Belegte Daten, veröffentlichte Methodik.
Kein Spam · nur das PDF im Gegenzug und gegebenenfalls eine einmalige Rückmeldung, sofern relevant.
Kontaktieren Sie uns
Teilen Sie uns Ihr Vermögen, Ihre Einkünfte, Ihre aktuelle Vermögensteuer-Exposition und Ihren Anlagehorizont mit. Wir beziffern Ihre bestehende Allokation im Vergleich zu einer Allokation in Bangkok Prime · ehrlich, auf beiden Seiten.
Oder senden Sie das Formular