RU · Для российских инвесторов
EU / UK / US-Wohnimmobilien seit 2022 für russisches Kapital geschlossen. Heimischer russischer Immobilienmarkt unter Druck durch Kapitalflucht. Türkei und Dubai haben erhebliche russische Zuflüsse aufgenommen · Preise nach oben arbitriert, Marktzyklen instabil. Phuket ist aktiv, aber saisonal und konzentriert auf touristische Mieter. Die Auswahl für russische Investoren im Ausland hat sich verengt.
Bangkok Prime · 4 bis 6 % netto, strukturelle ASEAN-Positionierung, stabile bilaterale Beziehungen Thailand-Russland, Bangkok Bank und UOB Thailand führen Standard-KYC für nachweislich rechtmäßige Mittel durch. 50-70.000 russische / GUS-Expat-Community bereits etabliert · rechtliche, bankseitige und operative Infrastruktur vorhanden. Wir arbeiten ausschließlich mit regelkonformem Kapital und koordinieren die Dokumentation durchgängig.
Ihre Alternativen nach 2022
EU / UK / US-Immobilien
Vormals 3 bis 5 %
Geschlossen seit den Sanktionen 2022 · Bankkorridore eingeschränkt · Bestandspositionen in einigen Jurisdiktionen unter Zwangsverkaufsdruck · extreme KYC-Hürden
Heimische russische Immobilien
Unter Druck durch Kapitalflucht
Rubel-Volatilität · Kapitalflucht treibt Auslandsnachfrage · Verschärfung der inländischen Regulierung · begrenzte Diversifizierung weg von systemischem Russland-Exposure
Türkei / Dubai-Immobilien (aktive Alternativen)
5 bis 7 % brutto
Türkei: extreme Inflations-Durchreichung, Lira-Volatilität, Überangebot in Istanbul. Dubai: Preise von 2022-2024 durch russische Zuflüsse nach oben arbitriert, Volleigentumsbedingungen im Wandel, Marktzyklus-Volatilität
Phuket-Immobilien (russisch geprägter Markt)
6 bis 9 % brutto (saisonal)
Saisonale Belegungsrate (Spread Hoch-Tief 30-40 %) · konzentrierter touristischer Mieterpool · operative Komplexität durch tropische Instandhaltung und Sturmsaison · geringeres Angebot an Branded Residences
Der strukturelle Vorteil
Sanktionsbedingte Schließung westlicher Immobilienmärkte
Heutige Einschränkung
Wohnimmobilienmärkte in EU, UK, USA und Kanada sind für russisches Kapital mit wenigen Ausnahmen geschlossen · Bestandspositionen unter Druck
Thailändische Behandlung
Thailand hat sich dem westlichen Sanktionsregime nicht angeschlossen. Bangkok Bank, UOB Thailand und andere große thailändische Banken akzeptieren russische und GUS-Kunden bei ordnungsgemäßer KYC-Dokumentation. Khorna arbeitet ausschließlich mit nachweislich rechtmäßigen Mitteln und koordiniert die Compliance-Dokumentation während des gesamten Kaufprozesses.
Reibung im Bankenkorridor
Heutige Einschränkung
Internationale Überweisungen von russischen an westliche Banken unterliegen Verzögerungen, Prüfungen und gelegentlichen Ablehnungen · SWIFT-Abschaltung bei einigen Instituten
Thailändische Behandlung
Das Routing über Bankenkorridore in der Türkei, den VAE, Kasachstan, Armenien oder Georgien funktioniert für legitime Transaktionen. Thailändische Empfängerbanken stellen das FETF (Foreign Exchange Transaction Form) aus, sobald die Mittel in Fremdwährung eintreffen · dies ist das Dokument, das das Land Office für die Eigentumsübertragung im Rahmen der Ausländerquote verlangt.
Rubel-Volatilität
Heutige Einschränkung
Der RUB wies zwischen 2022 und 2025 eine Volatilität von 30-50 % gegenüber dem USD auf · inländische, in Rubel denominierte Vermögenswerte sind einer Währungserosion ausgesetzt
Thailändische Behandlung
Der THB zählt seit über einem Jahrzehnt zu den stabilsten Schwellenländerwährungen. Der Besitz von in THB denominiertem Bangkoker Immobilieneigentum bietet eine echte Nicht-RUB-Diversifikation mit stabiler Währungsbasis. In THB vereinnahmte Renditen lassen sich vorteilhaft in RUB oder jede beliebige Drittwährung zurücktauschen.
Intensität der KYC- und AML-Prüfung
Heutige Einschränkung
Alle grenzüberschreitenden Transaktionen für Kapital russischer Herkunft unterliegen erhöhter Prüfung · der Dokumentationsaufwand ist zwischen 2022 und 2024 gestiegen
Thailändische Behandlung
Thailändische Banken betreiben konforme KYC-Prozesse, die für nachweislich rechtmäßige Mittel funktionieren · Erwerbseinkommen, Geschäftseinkommen und frühere Vermögensveräußerungen qualifizieren sich allesamt mit der entsprechenden Dokumentation. Khorna arbeitet NICHT mit nicht verifizierbaren oder mit sanktionierten Einrichtungen verbundenen Mitteln. Der Prozess ist von der Aufnahme bis zum Abschluss compliancegerecht strukturiert.
Die russisch-thailändischen bilateralen Beziehungen und die steuerliche Zusammenarbeit bestehen im bestehenden Rahmen fort. Thailand hat sich westlichen Sanktionen nicht angeschlossen. Der Prozess von Khorna ist vollständig KYC-konform · wir arbeiten nicht mit sanktionierten Einrichtungen, nicht verifizierbaren Mitteln oder PEP-Geldflüssen, die der Sorgfaltsprüfung nicht standhalten. Konformes, rechtmäßiges Kapital ist willkommen, und die Infrastruktur ist durchgängig vorhanden.
Visa-Pfade für russische Käufer
DTV (Destination Thailand Visa)
Für wen
Russische Remote-Arbeitende, Freiberufler und IT-Spezialisten mit Einkommen von internationalen Kunden
Warum
5 Jahre Multi-Entry, Aufenthalte von bis zu 180 Tagen, Schwelle von 500.000 THB (~₽4,5 Mio.). Passt zu 1-Zimmer-Wohnungen für 8-14 Mio. THB in Asok, Phrom Phong oder Phayathai. Der zugänglichste Visa-Pfad für Inhaber eines russischen Reisepasses.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
Russische HNWIs mit Vermögen von über 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · Gründer nach dem Exit, Family-Office-Principals
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Steuerobergrenze auf in Thailand erzielte Einkünfte + Befreiung für ausländische Einkünfte bei Überweisung. Der sauberste Pfad zur Auflösung der russischen Steueransässigkeit für alle, die eine dauerhafte ASEAN-Basis aufbauen.
LTR Wealthy Pensioner
Für wen
Russische Ruheständler mit einem Pensionsäquivalent von über 80.000 USD (Unternehmens- und staatliche Rente kombiniert)
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % thailändische Steuerobergrenze. Passt zu 2-Zimmer-Wohnungen für 12-22 Mio. THB in Phrom Phong, Sathorn oder am Flussufer als vollwertige Wohnsitzbasis.
Thailand Privilege
Für wen
Russische HNWIs, die Langzeitaufenthalte ohne LTR-Qualifikation suchen · Mitgliedschaft von 900.000 bis 5 Mio. THB
Warum
Beinhaltet einen Vermittlungsservice für die Eröffnung von Bankkonten · besonders relevant für russische Käufer angesichts der erhöhten Prüfung beim Bank-Onboarding 2022-2025. Der Privilege-Concierge-Weg ist häufig der sauberste.
Vier russische / GUS-Profile, mit denen wir arbeiten
Die nach Thailand übersiedelnde russische IT-Führungskraft
Tech-Gründer oder leitender Ingenieur, der nach 2022 aus Moskau / St. Petersburg umzieht. ₽20 Mio. bis 100 Mio.+ Liquidität. Aufbau einer dauerhaften ASEAN-Basis mit der Familie. DTV-zu-LTR-Pfad. Typischer Erwerb: 12-25 Mio. THB 2-Zimmer-Wohnung in Phrom Phong, Sathorn oder Asok.
Der russische Post-IPO-Unternehmer
Hat ein russisches oder GUS-Technologie- / E-Commerce- / SaaS-Unternehmen aufgebaut und veräußert. Liquiditätsereignis von über ₽100 Mio. Sucht eine Basis für grenzüberschreitende Diversifikation außerhalb des Risikobereichs westlicher Sanktionen. LTR-Wealthy-Global-Citizen-Pfad. Typischer Erwerb: 18-40 Mio. THB 2-3-Zimmer-Wohnung in Phrom Phong, am Flussufer oder in Sathorn.
Die russische Führungskraft im Ruhestand
Leitende Führungskraft im Ruhestand aus dem russischen Energie-, Banken- oder Tech-Sektor. Über ₽50 Mio. Nettovermögen plus Pensionsbezüge. Erwägt Bangkok als Hauptwohnsitz: Zugang zu Gesundheitsversorgung, Lebensqualität und ASEAN-Positionierung. LTR Wealthy Pensioner. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Wohnung in Sathorn, Phrom Phong oder am Flussufer für 15 bis 30 Mio. THB.
Der CIS-Family-Office-Verantwortliche
Generationenübergreifendes russisches/CIS-Familienvermögen (Herkunft Kasachstan, Belarus, Armenien, Georgien). Über ₽500 Mio. Nettovermögen. Aufbau einer Diversifizierung nach den Sanktionen sowie erbschaftsteueroptimierte Strukturierung außerhalb westlicher Jurisdiktionen. Typischer Erwerb: Branded Residence in 30 bis 80 Mio. THB am Flussufer, in Sathorn oder Phrom Phong.
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Investorenleitfaden · PDF
6-seitiges, individuell zugeschnittenes PDF: Alternativen zu Ihrem Heimatmarkt mit Nachsteuerzahlen, Analyse der Steuerdifferenz, Visa-Optionen sowie unsere Empfehlungen zu Lage und Einheit für Ihr Profil. Quellengestützte Daten, veröffentlichte Methodik.
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Schildern Sie uns Ihre Situation, Ihren Zeitplan und Ihren Banking-Korridor. Wir modellieren die Allokation, steuern die Dokumentation und koordinieren mit KYC-konformen thailändischen Banken. Russischsprachige Betreuung verfügbar.
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