Methodik
Eine proprietäre 100-Punkte-Bewertung, die wir einheitlich auf jedes Projekt anwenden, das wir einer Bonitätsprüfung unterziehen. Rendite und Wertsteigerung machen die Hälfte der Bewertung aus. Der Rest sind die Daten, die eine gute Einheit von einer hervorragenden unterscheiden. Dieselbe Methodik im gesamten Portfolio · wenn wir also „A+" sagen, bedeutet das dasselbe, ob Sie die Mandarin Oriental Residences oder Tela Thonglor betrachten.
Warum wir das entwickelt haben
Öffentliche Inserate listen Tausende von Einheiten. Jede führt Dutzende Datenpunkte · Preis, Quadratmeter, Lage, BTS-Entfernung, Annehmlichkeiten, Verwaltungsgebühren, Ausländerquote, Bauträger, Alter, Zustand. Die meisten ausländischen Käufer können diese nicht objektiv vergleichen. Das Ergebnis sind Entscheidungen, die auf Fotos und Bauchgefühl beruhen.
Der Khorna Score fasst alles in einer einzigen Zahl mit transparenter Formel zusammen. Sie sehen die Aufschlüsselung, vertrauen der Methodik und vergleichen Projekte ehrlich miteinander.
Die sechs Komponenten
Die Cash-Rendite ist das Fundament. Nach Verwaltungsgebühren, Steuern, Management und Leerstand bleibt Ihnen, was übrig ist. Wir gewichten dies stark, weil Bangkoks struktureller Vorteil gegenüber westlichen Märkten in der Rendite liegt · 4 bis 6 % netto hier gegenüber 2 bis 3 % in London / Paris / NYC bei vergleichbaren Objekten.
Formel
Score = Nettorendite × 4, gedeckelt bei 25. Ab 6,25 % wird also die Höchstpunktzahl erreicht.
Unter 4 % netto ist ein Renditeproblem, unabhängig von anderen Faktoren. Wir nehmen Einheiten unter 4 % nur selten in die engere Auswahl.
Bangkoks Premium-Lagen haben sich zwei Jahrzehnte lang stetig im Wert gesteigert. Die Treiber (BTS-Ausbau, Expat-Zuzug, Milliardärsdichte) wirken kumulativ. Die Wertsteigerung ist über eine Halteperiode von 7 bis 10 Jahren ebenso wichtig wie die Rendite.
Formel
Score = erwartete Wertsteigerung × 3, gedeckelt bei 25. Ab 8,3 % p. a. wird also die Höchstpunktzahl erreicht.
Eine erwartete Wertsteigerung unter 4 % deutet auf Lage- oder Gebäudeprobleme hin, die wir einer genaueren Prüfung unterziehen würden.
Die Geschwindigkeit beim Wiederverkauf korreliert direkt damit, wie häufig der Projektname in Thailand gesucht wird. Wir ziehen das monatliche Suchvolumen pro Projekt von Ahrefs heran. Projekte mit hohem Suchvolumen lassen sich schneller veräußern · ihr natürlicher Käuferpool ist größer.
Formel
Logarithmisch zum Ahrefs-TH-Suchvolumen. 4.000+ Vol. = 15. 200–499 Vol. = 6. <50 Vol. = 0.
Score 0 bedeutet nicht schlecht, sondern unter dem Radar. Manchmal ist genau das, was anspruchsvolle Käufer suchen.
Fußläufiger Zugang zu Gastronomie, Fitnessstudios, Einkaufszentren und Bahnstationen innerhalb von 800 Metern. Wir nutzen Live-Daten von Google Places. Dies steigert die Zufriedenheit von DTV/LTR-Mietern und die Kurzzeitmietraten · fußläufig erschlossene Gebäude erzielen 5 bis 10 % höhere Mieten.
Formel
Summe aus Cafés + Restaurants + Fitnessstudios + Einkaufszentren innerhalb von 800 m. 70+ Annehmlichkeiten = 15. Plus +1 Bonus für 2+ BTS/MRT-Stationen in Reichweite.
Unter 15 Annehmlichkeiten bedeutet Autoabhängigkeit. Schwierigerer Mieterpool, langsamerer Wiederverkauf.
Wie schnell Sie aussteigen können. Wiederverkaufsfähiger Bestand mit BTS-Anbindung hat den größten Käuferpool. Objekte in Bauphase bieten Wertsteigerungspotenzial, jedoch einen langsameren Ausstieg bis zur Übergabe.
Formel
Basiswert nach Bestandstyp (Wiederverkauf 6 / Neubau 8 / in Bauphase 5) plus BTS-Nähebonus (unter 100 m +3, unter 300 m +2, unter 500 m +1).
Score unter 5 bedeutet ein enges Ausstiegsfenster, das wir nur für Halten-bis-Übergabe-Szenarien kennzeichnen würden.
Sowohl das Lieferrisiko in der Bauphase als auch die Gebäudeinstandhaltung nach Übergabe hängen von der Erfolgsbilanz und Bilanz des Bauträgers ab. An der SET notierte Top-Sechs-Bauträger (Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa, Ananda) erhalten die volle Punktzahl. Markenbetreiber (Mandarin Oriental, Banyan Tree, Ritz-Carlton) erzielen ebenfalls hohe Werte.
Formel
SET-gelistet Tier 1 = 10. Markenbetreiber / Tier 2 = 8. Sonstige = 5.
Unter 5 bedeutet, dass wir entweder einen außergewöhnlichen Wert auf Einheitenebene benötigen oder den Bauträger gar nicht erst einer Bonitätsprüfung unterziehen.
Bewertungsskala
Spitzenklasse. Beste Portfolio-Auswahl, in der Regel Full-Service in den besten Sukhumvit-Korridoren.
Standardmäßige Shortlist. Begrenztes Angebot, die Ausländerquote ist schnell ausgeschöpft.
Starker Allrounder. Gute Rendite, starke Lage, gesunder Bauträger.
Hervorragender Wert, Kernbestandteil der meisten Investoren-Shortlists.
Solide, mit leichter Schwäche bei einer oder zwei Komponenten, ausgeglichen durch Stärken.
Mit klarer These eine Überlegung wert: Welcher Kompromiss passt zu Ihnen.
Durchschnittlich, angemessen, aber nicht herausragend. Häufig älterer Wiederverkauf oder Nicht-Premium-Lage.
Nur dann besser, wenn Sie spezifische Gründe haben (Standortpräferenz, Lifestyle-Passung).
Unter dem Median. Spezifische Bedenken, die wir im Bonitätsprüfungsdeck darlegen.
Wir würden empfehlen, sich Alternativen mit höherer Bewertung anzusehen, sofern der Preis nicht außergewöhnlich ist.
Nicht in unserer aktiven Shortlist. Mehrere schwache Komponenten.
Überspringen, es sei denn, Sie verfügen über Insiderinformationen, die uns nicht vorliegen.
So funktioniert „BUY NOW": die Erläuterung zum Zugangspreis
Wenn Sie ein Urteil wie „MODEST EDGE · Live-Markt liegt 7 % über unserem Zugangspreis" sehen, ist das keine Zauberei, sondern ein Vergleich zweier unterschiedlicher Preise auf gleicher Basis.
Realistische Bangkok-Zahlen: Direkt vom Bauträger ergibt sich typischerweise ein Vorteil von 3 bis 7 %. Phase-1-Bestand oder bestimmte Allokationseinheiten: bis zu 10 bis 15 %. Über 15 % ist selten und deutet auf eine spezifische Situation hin (off-market, Notverkauf, Pre-Launch-Kontingent). Deshalb wird BUY NOW erst ab 15 % ausgelöst: Wir verkaufen typischen Zugang nicht als außergewöhnlich.
Wir behaupten nicht, „einen Rabatt für Sie zu finden" · wir bieten Ihnen den Zugangspreis, von dessen Existenz die meisten ausländischen Käufer nichts wissen.
Die Bewertungsskala spiegelt die realistischen Spread-Bänder wider · BUY NOW nur ab 15 %+ (wirklich selten), MODEST EDGE bei 5 bis 15 % (typisch und ehrlich), GOOD ENTRY bei fairer Preisausrichtung, WAIT wenn unser Zugang den Markt nicht schlägt. Defensiv kalibriert · wir verpflichten uns, innerhalb von 5 % unseres Seed-Preises zu liefern, sonst wird die Bewertung angepasst.
Was nicht im Score steht · aber in unserer Bonitätsprüfung
Der Khorna Score und die Bewertung umfassen Rendite, Wertsteigerung, Nachfrage, Walkability, Liquidität, Bauträgerqualität und Preisspread. Wichtige Faktoren, die wir im Underwriting-Deck statt in der Headline-Zahl ausweisen:
Was wir nicht tun
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