DE · Für den deutschen Anleger
Münchner Direktimmobilien mit 2 bis 3 % netto. Offene Immobilienfonds sind seit der Reform von 2013 mit Liquiditätsfristen belegt. Spekulationssteuer-Falle bei Haltedauern unter 10 Jahren. Erbschaftsteuer bis zu 50 %. Die deutsche Vertriebsebene beschert Ihnen eine Renditeobergrenze und eine vollständige EU-Konzentration.
Bangkok-Premiumlagen · 4 bis 6 % netto, kein Pendant zur Erbschaftsteuer unter 100 Mio. THB an direkte Nachkommen, EUR/THB-Diversifikation, Staat mit Investment-Grade-Rating. Diese Seite stellt beide gegenüber. Ehrlich, von beiden Seiten.
Was Ihnen der deutsche Vertrieb bietet
Direkt-Immobilien (München, Hamburg, Berlin)
2 bis 3 % netto
Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % beim Erwerb · Spekulationssteuer (voller Einkommensteuersatz auf Gewinne unter 10 Jahren) · Erbschaftsteuer bis zu 50 % · Konzentration in EUR-denominierter EU-Anlageklasse
Offene Immobilienfonds
2 bis 3 % netto
Liquiditätsfristen (12 bis 24 Monate Kündigungsfrist für Rückgaben seit der Reform 2013) · Konzentration auf EU-Büro- und Einzelhandelsimmobilien · KAP-Steuer 25 % zzgl. Soli auf Ausschüttungen
Geschlossene Immobilienfonds
3 bis 5 % prognostiziert · realisierte Rendite häufig enttäuschend
Lange Kapitalbindung (10 bis 20 Jahre) · hohe Einstiegskosten (5 bis 12 %) · Einzelobjekt-Klumpenrisiko · uneinheitliche historische Bilanz nach 2008
Deutsche REITs (G-REITs)
3 bis 4 % brutto
Volatilität börsennotierter Aktien · Konzentration auf EU-Wohn- und Gewerbeimmobilien · niedrige Renditen · enge Sektorauswahl
Bausparen / Eigenheim-Finanzierungsmantel
Nach Gebühren effektiv negativ in realer Betrachtung
Subventionsgetriebenes Produkt · Renditen stützen sich auf Steuervergünstigungen und Wohnungsbauprämie · kein Anlagevehikel im klassischen Sinn
Der Steuerkeil · was aus der Gleichung herausfällt
Spekulationssteuer (Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte)
Auswirkung in Deutschland
Voller persönlicher Einkommensteuersatz auf Gewinne aus Immobilien, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb veräußert werden
Thailändische Behandlung
Im Ausland belegene Immobilien in Ihrem Namen profitieren nach deutschem Recht von derselben 10-Jahres-Befreiungsregel. Thailands eigene Quellensteuer auf die Veräußerung greift nach dem deutsch-thailändischen Doppelbesteuerungsabkommen (1968), wobei eine Anrechnung auf die deutsche Steuer möglich ist. Die kombinierte Belastung liegt bei kürzeren Haltedauern materiell unter dem rein deutschen Pendant.
Erbschaftsteuer
Auswirkung in Deutschland
Bis zu 50 % auf Übertragungen · Freibetrag von 100.000 bis 500.000 EUR pro Kind je nach Steuerklasse
Thailändische Behandlung
Thailand erhebt keine Erbschaftsteuer unter 100 Mio. THB (ca. 2,6 Mio. EUR) bei Übertragungen an direkte Nachkommen. Das deutsch-thailändische Doppelbesteuerungsabkommen erstreckt sich nicht auf Erbschaften, sodass in Thailand belegene Immobilien nach dem Welteinkommensprinzip in der Regel der deutschen Erbschaftsteuer unterliegen. Eine Nachlassplanung mit einem deutschen Steuerberater ist zur Optimierung unerlässlich.
Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuer)
Auswirkung in Deutschland
3,5 bis 6,5 % beim Erwerb, je nach Bundesland
Thailändische Behandlung
Thailand erhebt eine Specific Business Tax (3,3 % bei Veräußerung innerhalb von 5 Jahren) sowie eine Übertragungsgebühr (~2 %, üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und verhandelt). Die gesamte thailändische Steuerbelastung beim Ein- und Ausstieg liegt in der Regel unter der Grunderwerbsteuer eines einzelnen deutschen Bundeslandes beim Erwerb.
Mietpreisbremse (Verschärfung der Mietregulierung)
Auswirkung in Deutschland
Begrenzt das Mietsteigerungspotenzial in deutschen Großstädten · Berlin, München und Hamburg am stärksten betroffen
Thailändische Behandlung
Thailand kennt keine vergleichbare Mietregulierung für Eigentumswohnungen unter Ausländerquote. Die Preise werden vom Markt bestimmt. Maison Siam Operations setzt Mieten nachfrageorientiert an und hebt die Nettorendite auf 4 bis 6 %, statt sie auf indexierte Werte zu deckeln.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Thailand (1968, in Kraft). Vermeidet eine Doppelbesteuerung. Deutsche Anrechnung der in Thailand gezahlten Steuern auf thailändische Einkünfte möglich. Stimmen Sie die Einkunftsklassifikation mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Visum · die passende Lösung für das deutsche Profil
DTV (Destination Thailand Visa)
Für wen
Deutsche Tech-Berater, Freiberufler, Remote-Worker im Berliner Stil
Warum
5 Jahre, mehrfache Einreise, Aufenthalte bis 180 Tage, Schwelle 500.000 THB. Passt zu einem 1-Zimmer-Apartment in Asok, Phrom Phong oder Phayathai (8 bis 14 Mio. THB).
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
Deutsche HNWI mit Vermögen ab 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · Finanzbranche München/Frankfurt, ehemalige Bayer-/Siemens-Führungskräfte, Family-Office-Inhaber
Warum
10 Jahre verlängerbar, 17 % Einkommensteuerobergrenze auf thailändische Einkünfte sowie Befreiung für ins Inland transferierte ausländische Einkünfte. Der sauberste Weg zur Optionalität bei der deutschen Steueransässigkeit.
LTR Wealthy Pensioner
Für wen
Deutsche Ruheständler mit Renteneinkünften ab 80.000 USD (DRV + Riester + private Vorsorge)
Warum
10 Jahre Aufenthalt mit 17 % Steuerobergrenze. Passt zu einem 2-Zimmer-Apartment für 10 bis 20 Mio. THB in Sathorn oder Phrom Phong als Altersruhesitz.
Thailand Privilege
Für wen
Deutsche HNWI ohne LTR-Qualifikation · mitgliedschaftsbasiertes Visum von 900.000 bis 5 Mio. THB
Warum
Inklusive Vermittlung einer Bankverbindung · beseitigt die häufigste Hürde für Ausländer beim Markteintritt.
Vier deutsche Profile, mit denen wir arbeiten
Der Münchner Bankvorstand
Senior bei Allianz, Munich Re oder Pictet München. 3 bis 6 Mio. € Nettovermögen. Erhebliches Erbschaftsteuer-Risiko. Betrachtet Bangkok als Renditequelle und Diversifikation weg von der Münchner Konzentration. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Apartment in Sathorn oder Riverside (Branded Residence) für 18 bis 35 Mio. THB.
Der Frankfurter Investmentbanker
Director bei DB, Goldman Frankfurt oder BlackRock. 2 bis 5 Mio. € Nettovermögen. Erwägt LTR Wealthy Global Citizen als Optionalität für die deutsche Steueransässigkeit. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Apartment in Phrom Phong oder am Flussufer für 15 bis 30 Mio. THB.
Der Berliner Tech-Gründer
Soeben (oder demnächst) aus einem Berliner Scale-up ausgestiegen. Liquiditätsereignis von 1 bis 3 Mio. €. Sucht Diversifikation vor dem Exit. DTV-Inhaber-Profil. Typischer Kauf: 10 bis 20 Mio. THB, 1- bis 2-Zimmer-Wohnung in Phrom Phong, Thonglor oder Asok.
Der süddeutsche Mittelstand-Eigentümer
Inhaber-geführtes Familienunternehmen aus Stuttgart, München oder Umgebung. Nettovermögen von 4 bis 10 Mio. €. Generationenübergabe-Horizont von 5 bis 15 Jahren. Betrachtet Bangkok als Basis für Vermögensdiversifikation und Zweitwohnsitz. Typischer Kauf: 25 bis 50 Mio. THB, 3-Zimmer Branded Residence in Phrom Phong, Sathorn oder am Flussufer.
EUR / THB · der Währungskontext
Der THB hat im vergangenen Jahrzehnt gegenüber dem EUR aufgewertet. Das Devisenmanagement der BOT zählt zu den angesehensten in den Schwellenländern · keine Wiederholung der Dynamik von 1997 angesichts der aktuellen Fundamentaldaten (Devisenreserven von über 220 Mrd. USD, Staatsverschuldung unter 60 % des BIP, Leistungsbilanzüberschuss).
Ein Kauf in Bangkok diversifiziert mechanisch Ihr EUR-Exposure. Zudem erschließen Sie sich eine Währung, deren strukturelle Entwicklung gegenüber dem EUR auf Basis der zugrunde liegenden asiatischen Fundamentaldaten positiv ist (ASEAN-Positionierung, Tourismusströme, Soft Power, Neuausrichtung der Lieferketten nach der China-Abhängigkeit).
Devisenreserven der BOT
~220 Mrd. USD · über 8 Monate Importdeckung
Staatsverschuldung
~58 % des BIP · unterhalb der gesetzlichen Obergrenze von 70 %
Länderrating
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · Investment Grade
Inflation 2024
~1 bis 1,5 % · seit 2 Jahren am BOT-Ziel verankert
Quellen
Alle Quellenangaben werden inline veröffentlicht · Methodik unter /how-we-score
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Investorenleitfaden · PDF
6-seitiges, individuell zugeschnittenes PDF · Heimatmarkt-Alternativen mit Nachsteuerzahlen, Steuerdifferenzanalyse, Visa-Optionen, unsere Lage- und Einheitsempfehlungen für Ihr Profil. Belegte Daten, veröffentlichte Methodik.
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