Der Vergleich · 8 Heimatmärkte
Ausländische Investoren sind auf das beschränkt, was ihre Heimatgerichtsbarkeit zulässt. SCPI, BTL, Direkt-Immobilien, REITs, 1031-Exchanges, ABSD-belastete Immobilien in Singapur, sanktionsbeschränktes russisches Kapital · jedes davon hat eine eigene Renditeobergrenze, Steuerlast und Zugangsbeschränkung.
Bangkok-Immobilien innerhalb der Ausländerquote sind nichts davon. Sie liegen außerhalb der regulatorischen Schwerkraft, die Renditen in Ihrem Heimatmarkt komprimiert. Diese Seite ist der ehrliche Vergleich Land für Land.
Methodik
Renditen
Nach Steuern, Gebühren und Verwaltungskosten in der Heimatgerichtsbarkeit. Die Renditen für Bangkok basieren auf unserer Bonitätsprüfung (4 bis 6 % netto bei standardmäßigen 20 % Maison Siam-Gebühren und 30 % Aufwandsabzug).
Steuerlast
Die Eckwerte gelten für einen typischen HNW-Investor mit 1,5 Mio. EUR / GBP / USD. Vermögens-, Erbschafts- und Veräußerungssteuern sind dort berücksichtigt, wo sie die Nachsteuerrendite maßgeblich prägen.
Ehrlichkeitsgrenze
Wir benennen, wo thailändische Immobilien gegenüber der Heimatalternative tatsächlich schlechter abschneiden (Reibungen durch Devisenkontrollen bei Kapitalabflüssen, variable Vertragsdurchsetzung außerhalb der Prime-Lagen). Der Rahmen ist Vergleich, nicht Werbung.
FR
01 von 08 · Frankreich
Heimatalternativen
SCPI · LMNP · Pinel · französische Direktimmobilien · fondsgebundene Lebensversicherungen
Reale Nettorendite zu Hause
3 bis 3,5 % netto (SCPI nach Gebühren) · 2 bis 3 % netto (Paris direkt)
Steuerliche und strukturelle Belastung
IFI-Vermögensteuer 0,5 bis 1,5 % oberhalb von 1,3 Mio. € französischer Immobilien · Erbschaftsteuer 45 bis 60 % über 100.000 € an Kinder · prélèvements sociaux 17,2 % auf Mieteinnahmen · SCPI-Eintrittsgebühren 8 bis 10 %
Warum Bangkok strukturell anders ist
4 bis 6 % Nettorendite · IFI gilt in den meisten Strukturen nicht für in Thailand gelegenes Eigentum (deklariert, aber von der Bemessungsgrundlage ausgenommen) · Erbschaftsteuerbefreiung bis ca. 100 Mio. THB (ca. 2,6 Mio. €) · standardmäßiger Kostenabzug von 30 % · saubere Rückführung über FETF
Die Produktlücke
Ihr französischer Privatbankier kann Sie nicht in eine Bangkoker Eigentumswohnung mit Ausländerquote investieren. Es gibt kein thailändisches SCPI-Äquivalent, keinen Bangkoker Pinel-Mantel, keine fondsgebundene Lebensversicherung mit thailändischen Immobilien. Das Produkt ist von Frankreich aus strukturell unzugänglich.
DE
02 von 08 · Deutschland
Heimatalternativen
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · deutsche REITs · ETFs
Reale Nettorendite zu Hause
2 bis 3 % netto (München, Hamburg, Berlin direkt) · 2 bis 3 % (offene Immobilienfonds)
Steuerliche und strukturelle Belastung
Spekulationssteuer (volle Einkommensteuer auf Gewinne bei Haltedauer unter 10 Jahren) · Erbschaftsteuer bis zu 50 % · KAP-Steuer 25 % zzgl. Soli auf Kapitalgewinne · Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % beim Erwerb
Warum Bangkok strukturell anders ist
Höhere absolute Rendite · die deutsche Spekulationssteuer gilt nicht für im Ausland gelegene, in Ihrem Namen gehaltene Immobilien · die thailändische Quellensteuer auf Veräußerungen ist nach 5 Jahren günstig · EUR/THB-Diversifikation · die Stückkosten in Bangkok betragen rund die Hälfte der Münchner Spitzenpreise pro m²
Die Produktlücke
Deutsche Sparkassen und Privatbanken vertreiben keine thailändischen Immobilien. Immobilienfonds sind auf EU-Domizile beschränkt. Das Diversifikationsnarrativ wird in der Anlageberatung ständig erzählt, doch das Produkt zur Umsetzung fehlt.
UK
03 von 08 · Vereinigtes Königreich
Heimatalternativen
Buy-to-Let (nach Section 24) · ISAs · SIPPs · UK-REITs · Immobilienfonds
Reale Nettorendite zu Hause
0 bis 2 % netto für viele BTL-Halter nach Section 24 · 3 bis 4 % brutto aus REITs
Steuerliche und strukturelle Belastung
Section 24 streicht den vollen Hypothekenzinsabzug · SDLT-Aufschlag von 3 % auf zusätzliche Wohneinheiten zzgl. 2 % Aufschlag für Nicht-Residenten · Erbschaftsteuer 40 % oberhalb der Schwelle von 325.000 £ · CGT bei Veräußerung 18 bis 28 %
Warum Bangkok strukturell anders ist
Voller Kostenabzug von 30 % (thailändischer Standard) · kein Äquivalent zu Section 24 · kein SDLT-ähnlicher Zusatzaufschlag für Ausländer bei einer Eigentumswohnung mit Ausländerquote · saubere FETF-Rückführung · das thailändisch-britische Doppelbesteuerungsabkommen ist seit 1981 in Kraft und verhindert eine Doppelbesteuerung
Die Produktlücke
Ihr britischer BTL-Makler kann keine Bangkoker Bestände beschaffen. Ihr IFA kann keine thailändische Eigentumswohnung in Ihren SIPP einbringen (Direktimmobilien im Ausland sind ausgeschlossen). Britische Immobilienplattformen führen keine thailändischen Bestände. Der Markt ist für den britischen Vertrieb unsichtbar.
US
04 von 08 · Vereinigte Staaten
Heimatalternativen
REITs · 1031-Exchanges · Syndications · direkte US-Wohn- und Gewerbeimmobilien
Reale Nettorendite zu Hause
3 bis 4 % (REITs) · 4 bis 6 % brutto (direkte US-Wohnimmobilien, geringere Nettorendite nach Steuerlast)
Steuerliche und strukturelle Belastung
Bundes- und einzelstaatliche Einkommensteuerlast auf Mieteinnahmen · 1031-Exchange nur innerhalb der USA · Erbschaftsteuer oberhalb der Bundesschwelle von 13,6 Mio. $ · Grundsteuer 1 bis 3 % jährlich je nach Bundesstaat
Warum Bangkok strukturell anders ist
Echte geografische und Währungsdiversifikation · ein 1031 kann das nicht leisten · niedrige thailändische Grundsteuer (keine jährliche wertbasierte Steuer in nennenswerter Höhe für Wohnimmobilien) · thailändisch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen seit 1996 · standardmäßige FETF-Rückführung · die Möglichkeit, als nicht ansässiger Vermieter ohne einzelstaatliche Steuerbelastung zu agieren
Die Produktlücke
US-RIAs können nicht in thailändische Direktimmobilien allokieren. Ihre 1031-Kette ist an US-Immobilien gebunden. Die internationalen Immobilien-Syndications, die existieren, konzentrieren sich auf Mexiko, die Karibik oder Costa Rica. Bangkok fehlt im US-Vertriebsnetz strukturell.
CN-HK
05 von 08 · China und Hongkong
Heimatalternativen
Festland: heimische Immobilien (70-jähriges Erbbaurecht, Nachfragekrise nach 2021) · QFII / Connect für die Offshore-Allokation · Hongkong: heimische Immobilien zu extremen Preisen
Reale Nettorendite zu Hause
Festland: notleidend, oft real negativ · Hongkong: 2 bis 2,5 % brutto bei sehr hohem Einstiegspreis
Steuerliche und strukturelle Belastung
Festland: jährliches Auslandstransferlimit von 50.000 USD pro Person · Kapitalverkehrskontrollen bei Immobilientransfers ins Ausland · HK: kleinster und teuerster Wohnraum im entwickelten Asien · politische Unsicherheit nach 2020 treibt Kapitalflucht voran
Warum Bangkok strukturell anders ist
Kapitalabflussventil sowohl für das Festland (über legale Kanäle wie BOI-Investitionen, Privilege-Visum und Family-Office-Strukturen) als auch für HK (keine Kontrollen) · 1/8 des Quadratmeterpreises von HK-Premiumlagen · sicherer Hafen innerhalb der Ausländerquote · ASEAN-Positionierung · stärkere Eigentumsrechte als die 70-jährige Pachtstruktur des Festlands
Die Produktlücke
Festland: Kapital legal außer Landes zu bringen ist die zentrale Herausforderung, und Thailand liegt innerhalb zulässiger Belt-and-Road- und ASEAN-Rahmenwerke · HK: durch Auswanderung unter Druck stehendes Kapital fließt bereits nach Singapur (durch ABSD ausgepreist) und in die ASEAN-Region, wobei Thailand die günstigste Option in Institutionellqualität ist.
SG
06 von 08 · Singapur
Heimatalternativen
Lokale SG-Immobilien (mit ABSD) · S-REITs · regionale ETFs · SGX-Aktien
Reale Nettorendite zu Hause
1 bis 2 % Netto-Effektivrendite nach ABSD auf SG-Wohnimmobilien · 4 bis 5 % auf S-REITs
Steuerliche und strukturelle Belastung
ABSD 60 % zusätzliche Käufer-Stempelsteuer für Ausländer auf Wohnimmobilien · 20 % für SG-Bürger auf Zweitwohnsitz · SG-Mikro-Wohneinheiten zu extremen Preisen · SSD 4 bis 12 % bei Verkauf innerhalb von 4 Jahren
Warum Bangkok strukturell anders ist
Kein ABSD-Äquivalent auf thailändische Eigentumswohnungen innerhalb der Ausländerquote · 1/4 des Singapurer Premiumpreises für die 2- bis 3-fache Wohnfläche · Zugang zur gleichen Region · kein SSD-Pendant · pauschaler 30 %-Werbungskostenabzug · einfachere Visumswege (LTR, Privilege) als die SG-PR
Die Produktlücke
Singapurs Vertriebsebene für Immobilien ist vollständig inländisch, ABSD-belastet und gesättigt. S-REITs sind börsennotierte Aktien, keine direkten Immobilien. Die ASEAN-Diversifizierungsthese wird von SG-Privatbanken ständig erzählt, doch das Produkt zur Umsetzung konzentriert sich auf Australien und das chinesische Festland statt auf Thailand.
JP
07 von 08 · Japan
Heimatalternativen
Direkte Immobilien in Tokio / Osaka · J-REITs · inländische Immobilienfonds
Reale Nettorendite zu Hause
2 bis 3 % netto (Zentral-Tokio) · 3 bis 4 % (J-REITs)
Steuerliche und strukturelle Belastung
Risiko der BoJ-Zinsnormalisierung für Renditen · strukturelle JPY-Schwäche gegenüber USD und THB · japanische Erbschaftsteuer 30 bis 55 % · Grundbucheintragungssteuer + Erwerbssteuer ab 4 %
Warum Bangkok strukturell anders ist
Höhere absolute Rendite als Tokio · Währungsoptionalität (THB hat sich über 5 Jahre positiv vom JPY entkoppelt) · panasiatisches Exposure · günstigere Stückpreise als Zentral-Tokio · gültiges thailändisch-japanisches Doppelbesteuerungsabkommen
Die Produktlücke
Der japanische Immobilienvertrieb fokussiert sich auf das Inland (Tokio/Osaka) und die USA (Hawaii/Kalifornien). Thailand wird trotz strukturell guter Eignung (ältere japanische Rentner + thailändische Gesundheitsversorgung + LTR Wealthy-Pensioner-Pfad) selten als Produkt für japanische Investoren positioniert.
RU
08 von 08 · Russland und GUS
Heimatalternativen
Seit 2022 vom EU/UK/US-Immobilienmarkt abgeschnitten · inländische Immobilien unter Kapitaldruck · Dubai, Türkei, Phuket und Bangkok sind die aktiven Alternativen
Reale Nettorendite zu Hause
Inland: notleidend unter dem Druck der Kapitalflucht · grenzüberschreitend: stark eingeschränkt
Steuerliche und strukturelle Belastung
Sanktionen blockieren traditionelle westliche Immobilien · begrenzte Bankkorridore · verschärfte KYC-Anforderungen für grenzüberschreitende Käufe · Rubelvolatilität
Warum Bangkok strukturell anders ist
Thailand akzeptiert weiterhin russisches und GUS-Kapital bei ordnungsgemäßer KYC-Prüfung · die große bestehende Gemeinschaft in Phuket und Bangkok bietet rechtliche und operative Infrastruktur · thailändische Banken (Bangkok Bank, UOB Thai) sind Compliance-konform, blockieren aber nicht · die Immobilienpreise wurden nicht in dem Maße durch russische Zuflüsse arbitragiert wie in Dubai
Die Produktlücke
Die aktiven russischen / GUS-Investorenkanäle für thailändische Immobilien werden von Vermittlern mit unterschiedlicher Transparenz betrieben. Das Produkt selbst funktioniert · die Vertriebsebene benötigt seriöse ausländische Investorenpartner.
Die Zugangslücke · was Khorna tatsächlich überbrückt
Die Anlageklasse selbst
Bangkoker Eigentumswohnungen innerhalb der Ausländerquote. Stabil seit 1979. Grundbucheintrag auf Ihren eigenen Namen. Kapitalrückführung über FETF. Rendite 4 bis 6 % netto. Wertsteigerung von 6 bis 9 % pro Jahr in den letzten 7 Jahren. Strukturell ist nichts davon exotisch · die Struktur ist transparenter als viele westliche Immobilienhüllen. Doch der Vertrieb in Ihrem Heimatland führt sie nicht.
Die Informationsebene
Die Finanzpresse Ihres Heimatlandes berichtet nicht über Bangkoker Immobilien. Das Research-Team Ihrer Bank erstellt keine Berichte dazu. Es gibt kein Pendant zum Knight-Frank- oder Savills-Bangkok-Prime-Report, der im Postfach Ihres Privatbankiers landet. Die Informationsasymmetrie ist selbst der Grund, warum der Abschlag bestehen geblieben ist.
Die Ausführungsebene
Selbst wenn ein Investor thailändische Immobilien erwerben möchte, fehlt ihm in der Regel: ein thailändischer Bankpartner, eine geprüfte Bauträgerbeziehung, ein Verfahren zur Verifizierung der Ausländerquote, Due Diligence zu Grundbucheintrag und Wohnungseigentümergemeinschaft, FETF-Mechanik sowie Mietverwaltung nach dem Kauf. Genau das sind wir.
Die Exit-Ebene
Wenn Sie später verkaufen, ist das FET-Formular, mit dem Sie gekauft haben, die Grundlage dafür, dass Sie den Erlös in Fremdwährung zurückführen können. Ohne saubere Dokumentation beim Einstieg ist ein sauberer Ausstieg nicht möglich. Wir koordinieren dies durchgängig, damit der Ausstieg ebenso reibungslos verläuft wie der Einstieg.
Weiterführende Lektüre
Quellen
Alle Quellenangaben werden inline veröffentlicht · Methodik unter /how-we-score
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Sprechen Sie mit uns
Nennen Sie uns Ihr Heimatland, Ihre aktuelle Allokation und Ihren Zeithorizont. Wir modellieren Ihre bestehende Rendite und Steuerlast gegen eine Allokation in Bangkok-Prime · ehrliche Zahlen, beide Seiten.