Frisch gelauncht · die Insider-Pipeline
Was wirzuerstentdeckt haben.
Bangkoker Projekte in Bauphase und Vorverkauf, die wir über thailändischsprachige Kanäle erschließen, bevor sie in die internationale Distribution gelangen. Der Informationsvorsprung ist strukturell · die meisten ausländischen Käufer sehen Launches ein bis drei Monate nach thailändischen Investoren.
Die Pipeline läuft jeden Dienstag über fünf thailändische Immobilien-Kanäle auf Facebook, ergänzt durch tägliches Monitoring von SET-Pflichtmitteilungen, Bauträger-Ankündigungsseiten, Quartalsberichten von Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL sowie redaktionellen Inhalten von Bangkok Post / Property Report Asia / Thinkofliving. Jede Quelle wird mit unserem bestehenden Portfolio abgeglichen · nur wirklich neue Projekte schaffen es weiter.
Was Sie unten sehen, ist bereits geprüft · wir besuchen das Objekt, verifizieren die Verfügbarkeit innerhalb der Ausländerquote, vergleichen den Preis pro Quadratmeter mit dem lokalen Vergleichsset und wenden die Khorna-Due-Diligence-Checkliste an, bevor wir listen. Phase-1-Zugang zu Phase-1-Preisen findet hier statt.
Pipeline-Abdeckung
5 Quellen
Thailändischsprachiges Facebook + Immobiliennachrichten + SET-Meldungen + institutionelle Berichte + direkte Beziehungen zu Bauträgern. Rund 250 Beiträge pro Woche werden ausgewertet, ergänzt durch tägliches SET-Monitoring der acht größten börsennotierten Bauträger.
In diesem Quartal aufgespürt
20 Projekte
Alle haben Due-Diligence, Ausländerquoten-Prüfung und Preisaudit bestanden. Hier sortiert nach Aktualität · die neuesten Funde stehen oben.
Vorlaufzeit-Vorteil
30 bis 90 Tage
Typische Verzögerung zwischen einer Launch-Ankündigung in thailändischer Sprache und dem Erscheinen desselben Projekts auf englischsprachigen Portalen für ausländische Käufer · das Zeitfenster, in dem die Preise der Phase 1 noch offen und die Ausländerquoten-Bestände noch nicht vergeben sind.
Warum frühes Handeln entscheidend ist
Die Preise der Phase 1 sind der Alpha-Vorteil · die Preise der Phase 4 sind das, was Ihr Retail-Makler-Bekannter Ihnen anbieten wird.
15 bis 25 %
Durchschnittlicher Preisanstieg von Phase 1 zu Phase 4 für denselben Wohnungstyp
Bangkoker Launches in Bauphase laufen in 4-6 Phasen ab. Jede Phase bringt einen Aufschlag von 3-7 %. Bis die öffentliche Vermarktung Fahrt aufnimmt (und ausländische Portale listen), ist der attraktive Preisspielraum bereits geschrumpft.
Erste Zuteilung aus der Ausländerquote
Die 49 %-Ausländerquote ist gefüllt, bevor das Projekt öffentlich gelistet wird
Einheiten aus der Ausländerquote werden vom Bauträger zugeteilt, nicht nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst". Die besten Einheiten (Eckwohnung, Aussicht, Etage) gehen an Käufer, die bereits bei den privaten Besichtigungen der Phase 1 dabei waren · nicht an das breite Publikum.
Verhandlungsspielraum beim SPA
Käufer der Phase 1 können SPA-Bedingungen verhandeln · Käufer der Phase 4 nicht
Eigentumsübertragungsgebühren, Instandhaltungsrücklage, Vorauszahlungen für Gemeinschaftsflächen, Stellplatz, Beschilderungsrechte · alle 30-50 SPA-Positionen sind verhandelbar, solange der Bauträger die frühe Phase abschließen will. In Phase 4 gilt der Vertrag „take it or leave it".
Aktuelle Funde · sortieren und filtern
20 Projekte · entdeckt, geprüft, bonitätsgeprüft.
Sortieren + filtern · 20 Projekte
Thonglor · Off-plan
Via 61
Entdeckt am 2026-04-30 · über Thai property channels
Phase-1 Private Viewing announced May 2026 · Sansiri Aesthetic Collection
Nettorendite
5.6%
Wertst. p.a.
7.8%
Ab
12.9M
Ekkamai · Off-plan
Curva Ekkamai
Entdeckt am 2026-04-21 · über Thai property channels
The Creators HQ niche luxury · pet-friendly large units · 82-350 sqm
Nettorendite
5.4%
Wertst. p.a.
7.2%
Ab
16M
Phrom Phong · Off-plan
Via 34
Entdeckt am 2026-04-15 · über Thai property channels + Sansiri
Sansiri's third Aesthetic Collection · Sukhumvit Soi 34 boutique low-rise
Nettorendite
5.5%
Wertst. p.a.
7.6%
Ab
14M
Lumpini · Off-plan
Upper House Residences Bangkok
Entdeckt am 2026-04-10 · über Thai property channels
City Dynamic + HK Upper House branded residence import · UHNW tier
Nettorendite
4.8%
Wertst. p.a.
8.6%
Ab
45M
Lumpini · Off-plan
The Wireless Residences by Upper House
Entdeckt am 2026-04-10 · über Thai property channels
Sister project to Upper House Bangkok · Wireless / Ploenchit · BTS-direct
Nettorendite
5%
Wertst. p.a.
8.4%
Ab
32M
Sathorn · Off-plan
The Monument Sathon
Entdeckt am 2026-04-08 · über Thai property channels
Sansiri Legacy brand returning to Sathorn CBD after 10 years · pre-launch
Nettorendite
5.2%
Wertst. p.a.
8.4%
Ab
18M
Ekkamai · Off-plan
Niche Pride Ekkamai
Entdeckt am 2026-04-04 · über Thai property channels + SENA
SENA × Hankyu Hanshin JV · Japanese-construction quality, Japanese tenant pool
Nettorendite
5.9%
Wertst. p.a.
7.2%
Ab
9.8M
Ekkamai · Off-plan
EDEN Ekkamai
Entdeckt am 2026-04-02 · über Thai property channels
The Creators HQ flagship · garden-led design · Soi Ekkamai 12
Nettorendite
5.6%
Wertst. p.a.
7.4%
Ab
11M
Thonglor · Off-plan
XT 10 Ekkamai
Entdeckt am 2026-03-28 · über Thai property channels
XT brand return · Sansiri lifestyle co-sharing condo · 24/7 facilities
Nettorendite
6.1%
Wertst. p.a.
7.5%
Ab
8.5M
Phra Khanong · Off-plan
Project O · Lotus Onnut Mixed-Use
Entdeckt am 2026-03-22 · über Thai property channels + Lotus's
187m / 39-floor mixed-use mega-project · BTS On Nut · 2030 delivery
Nettorendite
5.4%
Wertst. p.a.
7%
Ab
5.8M
Phrom Phong · Off-plan
Noble Emmerse Phrom Phong
Entdeckt am 2026-03-15 · über Thai property channels + dev site
Noble flagship · Phrom Phong family corridor
Nettorendite
5.9%
Wertst. p.a.
7.8%
Ab
12M
Phrom Phong · Off-plan
Raimon Sukhumvit 38 Residences
Entdeckt am 2026-03-12 · über Thai property channels + Raimon Land
Raimon Land mid-Sukhumvit luxury
Nettorendite
5.4%
Wertst. p.a.
8%
Ab
32M
Phayathai · Off-plan
Park Origin Phayathai
Entdeckt am 2026-03-08 · über Thai property channels + Origin
Origin's Phayathai-corridor flagship · ARL-direct + BTS · phase 1
Nettorendite
6.4%
Wertst. p.a.
6.8%
Ab
5.4M
Asok · Off-plan
Knightsbridge Prime Asoke
Entdeckt am 2026-03-04 · über Thai property channels + Origin
Origin · Asok BTS-MRT interchange · phase 2 pricing 8-12% below new-build comp
Nettorendite
6%
Wertst. p.a.
7.8%
Ab
7.8M
Lumpini · Off-plan
Saladaeng One
Entdeckt am 2026-02-26 · über Thai property channels + Sansiri
Sansiri's Lumpini-Park-adjacent flagship · branded-tier · phase 3
Nettorendite
5.4%
Wertst. p.a.
8%
Ab
14M
Phra Khanong · Off-plan
Cloud Eleven Residences
Entdeckt am 2026-02-20 · über MQDC + Cloud 11 announcement
MQDC flagship · Cloud 11 catalyst corridor · creative-class tenant base
Nettorendite
5.9%
Wertst. p.a.
9.2%
Ab
8.2M
Sathorn · New build
The Diplomat Sathorn
Entdeckt am 2026-02-14 · über Thai property channels + KPN
KPN Land's Sathorn corporate-corridor · 6 foreign-quota units at handover pricing
Nettorendite
5.6%
Wertst. p.a.
7.4%
Ab
14M
Riverside · New build
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
Entdeckt am 2026-02-08 · über MQDC
MQDC's flagship Chao Phraya river-fronting · ICONSIAM-integrated UHNW tier
Nettorendite
4.8%
Wertst. p.a.
7.2%
Ab
32M
Rama 9 · New build
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
Entdeckt am 2026-02-02 · über Thai property channels + Belle
Belle Development · Ratchada-Rama 9 CBD-East · 8 foreign-quota units
Nettorendite
6.6%
Wertst. p.a.
7.8%
Ab
3.8M
Phra Khanong · New build
Whizdom Avenue
Entdeckt am 2026-01-28 · über Thai property channels + MQDC
MQDC tech-forward mixed-use · Phra Khanong / Cloud 11 corridor
Nettorendite
6.5%
Wertst. p.a.
8.4%
Ab
4.8M
So funktioniert die Scoop-Pipeline
Warum die meisten ausländischen Käufer ein bis drei Monate hinterherhinken.
01 · Zuerst thailändischsprachige Quellen
Bangkoker Bauträger kündigen Launches auf Thailändisch an · auf thailändischen Immobilien-Facebook-Seiten, in thailändischen Immobilien-Nachrichtenportalen und auf thailändischen Makler-Events. Auslandsorientierte Portale übersetzen und übernehmen erst später, oft Wochen nach dem ursprünglichen thailändischsprachigen Beitrag.
02 · Tägliches und wöchentliches Monitoring
Unser Cron-Job zieht jeden Dienstag 250+ Beiträge aus fünf thailändischen Immobilienkanälen, dazu tägliches SET-News-Monitoring für die Top-8-börsennotierten Bauträger (SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN), plus monatliche institutionelle Berichte von Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL.
03 · Prüfung und Listung
Jeder Kandidat wird mit dem bestehenden Portfolio abgeglichen. Wirklich neue Projekte werden bei den Verkaufsbüros der Bauträger verifiziert, auf Verfügbarkeit innerhalb der Ausländerquote validiert, gegen den Vergleichsmarkt der Lage bepreist und für Khorna Score und Verdict bonitätsgeprüft. Erst nach bestandener Prüfung erfolgt die Listung hier.
Wo der Rest des Marktes falsch liegt
Die meisten Makler für ausländische Käufer arbeiten verkäuferseitig · wir arbeiten käuferseitig.
Das Standardmodell
Ein Retail-Makler in Bangkok übernimmt die Projekte seiner Liste des Monats · jene, die Bauträger pushen, weil sie Bestand abbauen müssen. Maklerprovisionen werden vom Bauträger pro abgeschlossener Einheit gezahlt. Niemand bezahlt den Makler dafür, neue Projekte schneller zu finden · er wird dafür bezahlt, bestehenden Bestand zu verkaufen.
Ergebnis · die meisten Retail-Makler zeigen ausländischen Käufern dieselben 15-20 Projekte, unabhängig von der Eignung. Preise der Phase 4. Öffentlich gelistete Einheiten. Bis diese Projekte einen englischsprachigen Käufer erreichen, hat der Bauträger das Aufwärtspotenzial bereits abverkauft.
Unser Modell
Wir verdienen an der Bauträgerprovision bei Neubau und in Bauphase sowie an einem käuferseitigen Mandat von 3 % beim Wiederverkauf. In beiden Fällen arbeiten wir für den Käufer. Projekte schneller zu finden IST der Mehrwert · der Vorsprung bei der Identifikation wirkt sich direkt auf Phase-1-Preise, die Zuteilung der Ausländerquote und den Verhandlungsspielraum im Kaufvertrag aus.
Die Pipeline ist der Identifikationsvorsprung. Sie aufzubauen ist kostspielig (Rechenkosten für Research-Feeds, tägliches SET-Monitoring, wöchentliche thaisprachige Research-Abstimmungen, monatliche Aufbereitung institutioneller Berichte). Ihre Pflege erfordert kontinuierliche operative Aufmerksamkeit. Die meisten Retail-Makler bauen sie nicht auf, weil sie sie nicht brauchen · ihr Bestand stammt von Bauträgern, nicht vom breiteren Markt.
Vorab-Zugang sichern · bevor das nächste Objekt hier erscheint
Die zuletzt entdeckten Objekte erscheinen nicht immer zuerst auf dieser Seite.
Wir versenden einen kuratierten wöchentlichen Digest an eine kleine Liste von Investoren-Leads · die frischesten identifizierten Projekte, mit Khorna Score, Areal-These und (sofern der Bauträger es zulässt) Phase-1-Zugangscodes. Die öffentliche Listung auf dieser Seite hinkt dem Digest um 7 bis 14 Tage hinterher.
Um den Digest zu erhalten, senden Sie uns eine kurze Nachricht zu Ihrer Situation · Budget, Bevorzugte Lage, Renditeziel. Wir antworten innerhalb einer Stunde und nehmen Sie in die nächste Dienstagsausgabe auf. Keine Gebühr, keine Verpflichtung, Abmeldung mit einem Klick. Derzeit < 200 Abonnenten · wir möchten den Kreis bewusst klein halten, um die Qualität des Phase-1-Zugangs zu wahren.
Das erhalten Sie im Dienstags-Digest
- · 3-5 neu identifizierte Projekte mit Vorschaubild, Lage, Preisspanne und Khorna Score
- · Ein Absatz pro Projekt · warum es relevant ist, in welcher Phase, was verhandelbar ist
- · Phase-1-Zugangscodes, sofern der Bauträger es zulässt (wir verhandeln diese projektweise)
- · Khorna Verdict für jedes Projekt · BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
- · Direkter WhatsApp-Kontakt zu Alexandre für jedes Projekt · keine SDR-Warteschlange
Warum Investoren Khorna vertrauen
Institutionelle Sorgfalt · Ausrichtung auf die Investorenseite · Echtzeit-Marktdaten.
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Erstzugang
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Erhalten Sie die kuratierte Auswahl neu entdeckter Projekte in Ihrem Posteingang, bevor sie auf dieser Seite erscheinen. Phase-1-Zugang · Phase-1-Preise · bevor der Verzug der ausländischen Portale schließt.
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