Phrom Phong · Off-plan · Noble Development
Noble Around Sukhumvit 33
In Bauphase · Botschaftsviertel · 2027
Gebäude · 4 Fotos
Preis ab
11M
Nettorendite
5.8%
Wertsteigerung
7.6%
p. a.
Khorna Score
A+
82/100
Urteil
WAIT
Nahverkehr
600m
BTS Phrom Phong
Niedrigdichte-Projekt im Botschaftsviertel. Fußläufig zu UN ESCAP sowie zur australischen, britischen und Schweizer Botschaft. Mieterprofil: Diplomaten und leitende Unternehmens-Expats.
Begründung des Khorna-Urteils · monatlich aktualisiert
Strong project (A+, 82/100) but our access price is 6% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · proprietäres 100-Punkte-Ranking
Zuletzt aktualisiert · Mai 2026 · Methodik
vs. Portfolio · Spitzenklasse
Sechs Komponenten, gewichtet nach den Faktoren, die Ergebnisse bestimmen.
Rendite + Wertsteigerung machen 50 % des Scores aus (gewichtet nach den Kriterien, die ausländische Investoren tatsächlich für die Bonitätsprüfung heranziehen). Die restlichen 50 % entfallen auf Liquidität, Nachfrage, Walkability und Qualität des Bauträgers · die Daten, die eine gute von einer hervorragenden Einheit unterscheiden. Dieselbe Methodik im gesamten Portfolio · A+ bedeutet in den Mandarin Oriental Residences dasselbe wie in Tela Thonglor. Lesen Sie die vollständige Methodik →
Cash-Rendite nach Hausverwaltung, Management, Steuern
Quelle · Khorna Bonitätsprüfung · 10-Jahres-DCF
Erwartete % p. a. über 5 Jahre Haltedauer
Quelle · Khorna Bonitätsprüfung · Gebietsbezogene Basis + projektspezifische Anpassungen
Monatliche TH-Suchen nach dem Projektnamen
Gastronomie, Fitnessstudios, Einkaufszentren, ÖPNV in Gehweite
Quelle · Google Places API (NEW) · Live-Daten
Objektart + Nähe zu BTS / MRT
Quelle · Khorna-Regelwerk · Bonus für Wiederverkauf + BTS-Nähe
Erfolgsbilanz + Bilanz (SET 56-1)
Aktualisierungsrhythmus
Nachfrage · monatlicher Ahrefs-Abruf. Fußläufigkeit · monatliche Places-Aktualisierung. Rendite + Wertsteigerung · quartalsweise Neuberechnung. Qualität · jährliche Prüfung der SET-Einreichungen.
Dieselbe Methodik für jede Einheit
Wir verzerren keine Bewertungen zugunsten von Einheiten, die wir verkaufen wollen. Die Formel ist öffentlich · die Gewichtungen sind öffentlich · die Rohdaten sind unter /how-we-score überprüfbar.
Interessenkonfliktrichtlinie
Projekte mit höheren Provisionen erhalten keine bessere Bewertung. Relevante Interessenkonflikte legen wir im Underwriting-Deck offen. Die Bewertung wird nicht von unserer Vergütung beeinflusst.
Cashflow · was Ihnen tatsächlich bleibt
Bruttomiete heute, nach Gebühren, nach Steuern · in Ihrer Währung.
Einheitentyp · verändert das Modell
1 bed Kaufpreis · ฿11,340,000 THB
Bruttomiete
฿72,056
pro Monat, vor Gebühren
Annualisiert
฿864,672
Nach Maison Siam (20 %)
฿57,645
All-inclusive-Verwaltung · Vermietung + Betrieb + Steuererklärung · 6 Monate gratis bei Neubauten
Annualisiert
฿691,738
Netto für Sie · jährlich
฿593,080
nach Verwaltung + Hausverwaltung (32,760 THB) + 10 % Steuer
Pro Monat
฿49,423
Wechselkurs: 1 THB = 0.0307 THB · aktualisiert am 2026-04-30. Steuer kalkuliert mit 10 % effektiv auf in Thailand erzielte ausländische Mieteinnahmen · Anrechnung gemäß Doppelbesteuerungsabkommen im Heimatland reduziert diesen Wert oft weiter.
Wie Bangkok im Vergleich abschneidet
Nettomietrendite, Prime-Eigentumswohnungen · globale Hauptstädte.
TH · Bangkok Prime
6%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$280 Tsd.
SG · Singapur Prime
2.5%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$1400 Tsd.
HK · Hongkong Prime
2%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$2100 Tsd.
JP · Tokio Prime
4%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$800 Tsd.
UK · London Prime
2.5%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$1500 Tsd.
FR · Paris Prime
2.5%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$900 Tsd.
US · New York Prime
3.5%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$1200 Tsd.
AU · Sydney Prime
3%
Nettorendite p. a.
Einstieg: ~$950 Tsd.
Bangkok Prime liefert das 2.4-fache der Nettorendite von Singapur, Paris oder London Prime, und das zu etwa einem Fünftel des Einstiegspreises. Die Renditelücke ist struktureller Natur · Bangkok wird noch immer wie eine Stadt des asiatischen Gestern bepreist, nicht als die Safe-Haven-Metropole, die es geworden ist. Lesen Sie unsere Analyse.
Wirtschaftlichkeit in Bauphase · Kapital heute vs. Übergabe
Zahlen Sie 13% über 1.2 Jahre und sichern sich 9% Wertsteigerung, bevor der Restbetrag fällig wird.
Mittlerer Preis
฿26.50M
Basierend auf dem Mittelwert der Preisspanne
Eingesetztes Kapital vor Übergabe
฿3.57M
13% des Preises · verteilt über die Bauphase
Restbetrag bei Übergabe
฿19.87M
75% · häufig finanziert über eine THB-denominierte Hypothek
Wertsteigerung bis zur Übergabe
+8.9%
Prognostiziert auf Basis von 7.6% jährlicher Wertsteigerung × 1.2 Jahre bis zur Übergabe
Prognostizierter Wert bei Übergabe
฿28.86M
฿2.36M nicht realisierter Gewinn
Eigenkapitalwachstum auf eingesetztes Kapital
66%
Wertzuwachs geteilt durch tatsächlich vor der Übergabe eingezahltes Kapital · das Alpha der Bauphase
Zahlungsplan · von heute bis zur Eigentumsübertragung
2026-06
Reservation
0.3%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.7%
฿2.58M
2026-08
Construction · 1st
1.2%
฿306K
2027-01
Construction · mid (6 of 13)
1.2%
฿306K
2027-07
Construction · final
1.2%
฿306K
2027-09
Handover (75%)
75.0%
฿19.87M
Standardstruktur für Bangkoker Objekte in Bauphase · Reservierung + 10% bei Vertragsabschluss + 15% verteilt auf Bauraten + Restbetrag bei Eigentumsübertragung. Die konkreten Konditionen des Bauträgers variieren · in Phase 1 verhandelbar. Die Wertsteigerungsprognose verwendet die erwartete jährliche Wertsteigerungsrate des Projekts, aufgezinst über den Bauzeitraum · basierend auf Daten von CBRE Thailand + JLL Bangkok sowie dem wöchentlichen Marktdaten-Feed dieser Plattform.
Simulator für Ausstieg vor Übergabe
Vertragsabtretung / privater Wiederverkauf vor Bauabschluss
Was passiert bei einem Ausstieg in Monat 6? -11% Cash-on-Cash.
Die meisten Bangkoker Bauträger erlauben eine Vertragsabtretung vor Übergabe (mit Verwaltungsgebühr von 1-2%). Bangkoks Prime-Lagen in diesem Korridor wachsen jährlich mit 7.6%. Die Kalkulation unten zeigt, wie eine vorzeitige Vertragsabtretung aussieht · Bruttogewinn abzüglich Abtretungsgebühr + SBT (3,3% bei Haltedauer unter 5 Jahren).
Ausstieg in Monat
6 / 13
Bis Monat 6 eingezahltes Kapital
฿2.96M
Reservierung + Vertrag + bisherige Raten
Nettogewinn nach Gebühren + SBT
฿-316061
Abzüglich ฿398K Abtretung + ฿907K SBT
Cash-on-Cash-ROI
-11%
Nettogewinn ÷ tatsächlich eingezahltes Kapital
Sansiri / AP / Origin erlauben kostenlose Vertragsabtretung. Noble / Ananda erheben Verwaltungsgebühren (in diesem Modell mit 1,5% angenommen). Einige wenige beschränken den Wiederverkauf bis zu bestimmten Bauabschnitten · wir weisen darauf in der Begründung des Khorna Verdict hin, sofern relevant. SBT fällt an, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren ab Vertragsdatum abtreten · dies ist im Modell berücksichtigt.
Wie die gestaffelte Preisleiter funktioniert
Die meisten Bangkoker Bauträger vermarkten in 4 bis 6 Phasen und erhöhen mit jeder Phase die Preise.
Das ist kein Zufall. Die phasenweise Vermarktung ist eine bewusste Erlösstrategie: Der Bauträger möchte, dass das Projekt in Marketingmaterialien sichtbar „in Bewegung" ist (was den Verkauf beschleunigt) UND will den Aufwärtseffekt der phasenweisen Preiserhöhungen erfassen (was den Gesamterlös des Projekts erhöht). Beide Ziele decken sich mit dem „Buyer-of-the-Month"-Muster · Käufer früher Phasen erhalten Preise unter Vergleichswert, Käufer später Phasen zahlen den vollen Marketingpreis.
Phase 1 · Private Besichtigung
Niedrigste Preise, beste Zuteilung der Ausländerquote, voller Verhandlungsspielraum beim SPA. Geschlossener Verkauf · ausschließlich auf Einladung oder direkt über den Bauträger. Hier setzt die Sourcing-Pipeline von Khorna an.
Phase 2-3 · Soft Launch
3 bis 7% Aufschlag pro Phase gegenüber Phase 1. Öffentliches Marketing beginnt. Noch etwas Verhandlungsspielraum · Ausländerquote zur Hälfte ausgeschöpft. Wenn englischsprachige Portale die Projektseite übersetzt haben, neigt sich der Soft Launch meist dem Ende zu.
Phase 4-6 · Hard Launch
15 bis 25% kumulierter Aufschlag gegenüber Phase 1. Vollständige Marketingkampagne. Ausländerquote weitgehend vergeben. SPA ohne Verhandlungsspielraum. Hier steigen die meisten privaten ausländischen Käufer ein · sie zahlen den vollen hochgerampten Preis für das, was von der Ausländerquote übrig ist.
Die strategische Implikation für Investoren · in Phase 1 einzusteigen bedeutet, zu 80-85% des Preises zu kaufen, zu dem dieselbe Einheit in Phase 4 angeboten wird. Sie können bis zur Übergabe halten und die Wertsteigerung über den Bauzeitraum mitnehmen ODER den Vertrag während des Marketinghöhepunkts in Phase 4-6 abtreten, wenn die Preisleiter ihren Höchststand erreicht hat. So oder so: Der Zugang in Phase 1 ist das Alpha.
Warum Geschwindigkeit zählt · die besten Einheiten gehen zuerst
Die Bestände der Ausländerquote werden Einheit für Einheit zugeteilt, nicht nach Kategorie. Die Eckeinheiten, die Einheiten in oberen Etagen, die Einheiten mit freier Sicht, die Einheiten mit den besten Grundrissen · sie alle werden von den Käufern reserviert, die zuerst eintreffen. Wenn das öffentliche Marketing hochfährt, besteht die verbleibende Ausländerquote aus dem unteren Drittel des Gebäudes.
Das ist keine aggressive Verkaufstaktik · so funktioniert das Allokationssystem des Bauträgers. Die Obergrenze der Ausländerquote für Eckeinheiten liegt typischerweise bei 1-2 Einheiten pro Etage; sind diese in Phase 1 vergeben, können Käufer in Phase 4 sie zu keinem Preis mehr erwerben. Wir verfolgen für jedes Projekt, welche konkreten Einheitennummern in der Ausländerquote noch verfügbar sind · der Unterschied zwischen „es gibt eine 2-Zimmer-Einheit" und „es gibt eine 2-Zimmer-Eckeinheit in der 28. Etage, noch in der Ausländerquote" ist genau das, womit wir arbeiten.
Finanzielle Stabilität des Bauträgers · 56-1 Einreichung 2024
NOBLE · SET-notiert
Noble Development · die Bilanzprüfung.
Mittelgroß mit starkem Designruf. Solide Bilanz. Hochpreisiges Produkt · überdurchschnittliche Wertsteigerung beim Wiederverkauf.
Netto-D/E
1.32
Branchenrichtwert 1,0-1,5
Übertragungsquote
94%
übertragene fertiggestellte Einheiten
Lagerumschlagsdauer
21 Mon.
Umschlag unverkaufter Fertigbestände
Bruttomarge
34.8%
operative Marge vor Steuern
Auftragsbestand
28.4 Mrd. THB
vertraglich gesicherte zukünftige Erlöse
Risikobewertung
Ausfallsicher
unsere Haltung zur Bonitätsprüfung
Aktuelle Marktdaten
Was der Markt tatsächlich über diese Einheit aussagt.
Median-Angebotspreis der Lage
253k THB/m²
Median aus 119 aktuellen Marktangeboten
-6.0% vs. unsere Bonitätsprüfung (270k)
Innerhalb von 800 m Fußweg
40 Gastronomie
- · 20 Fitnessstudios · 20 Einkaufszentren
- · 20 Schulen · 13 Krankenhäuser
- · 3 BTS/MRT-Stationen · 10 Supermärkte
Google Places (Mai 2026)
Käufer-Suchnachfrage
450 /Monat
Monatliche Suchanfragen nach diesem Projektnamen in Thailand.
10¢ CPC · Werbetreibende zahlen für diesen Namen
Ahrefs (Mai 2026)
Die obigen Zahlen sind aktuell · sie stammen aus öffentlichen Inseraten, Google Places sowie Ahrefs-Suchvolumendaten und werden monatlich aktualisiert. Wir erfinden keine Vergleichsobjekte und ignorieren keine schwachen Signale.
Bonitätsprüfung · die Zahlen
Was wir vor der Auswahl modellieren.
Nettorendite Jahr 1
5.8%
nach Gebühren, Steuern, Leerständen
Wertsteigerung
7.6%
p. a. · 5-Jahres-Prognose
Belegungsrate
92%
DTV-gewichtet
Gesamtkosten (Ausländer)
17.2%
All-in über Haltedauer
Detail
- Mietschätzung
- 62,000 THB · 1-bed furnished
- Verwaltungsgebühr
- 10% der Miete
- Preisspanne
- 11M to 42M THB
- Preis pro m²
- 270,000 THB
- BTS / MRT
- 600m to BTS Phrom Phong
- Wohnungstypen
- 1 bed, 2 bed, 3 bed
- Erwartete Fertigstellung
- 2027-09-01
- Vorverkaufsphase
- Phase 2
Eignung für DTV / LTR
High. Quiet residential street, embassy-grade security tone.
Ausstattung
Tags
Renditen nach Wohnungsgröße
Kleinere Einheiten bringen mehr Rendite. Größere mehr Wertsteigerung.
Lage · Nähe zu BTS / MRT
Wo es liegt.
BTS Sukhumvit
Phrom Phong
409m · 5min Fußweg
BTS Sukhumvit
Asok
670m · 9min Fußweg
MRT Blue
Sukhumvit
764m · 10min Fußweg
MRT Blue
Queen Sirikit Convention Centre
908m · 11min Fußweg
Verfügbares Angebot · Noble Around Sukhumvit 33
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Preisspanne
11M to 42M THB
Ausländerquote
Phasenpreise aktuell
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- · Aktuell verfügbare Einheiten (konkrete Stockwerk- + Einheitennummern)
- · Exakte Angebotspreise pro Einheit
- · Grundrisse und Einheitenmaße
- · Ausländerquoten-Zuteilung pro Einheit
- · Preisentwicklung nach Phase + die besten Preis-Leistungs-Optionen
- · Direkter Kontaktweg zum Bauträger / Eigentümer
Warum wir diesen Bereich schützen · der Bestand auf Einheitenebene ändert sich wöchentlich. Wir senden Ihnen die in dieser Woche aktuelle Version mit unserer aktiven Empfehlung, welche Einheit zu Ihrem Profil passt. Kein Verkaufsdruck, keine Copy-Paste-Antwort · Alexandre oder Etienne antworten persönlich innerhalb von 24 Stunden.
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