面向德國與瑞士投資者的曼谷地產 · 實操指南

為何德國與瑞士投資者應關注 Bangkok

若您的財富大多以 EUR 或 CHF 計價,您的投資組合幾乎必然存在相關性。ECB 與 SNB 採行相似的貨幣週期,DAX 與 SMI 同步追蹤西方金融狀況,而您本國的房產正處於已令您承壓的利率週期中。Bangkok 房地產則為您提供一項以 THB 計價的硬性永久產權資產,其表現呼應亞洲資金流向,而非 Frankfurt 或 Zurich 的利率。

收益率差距也比多數投資者所認知的更大。Munich 黃金地段一房單位扣除成本後淨收益率為 2.0 至 2.5%。Bangkok 普隆蓬同類型黃金地段一房單位淨收益率達 5.5 至 6.5%。而 Bangkok 單位每平方米價格還便宜 40 至 60%。

德國投資者如何架構交易

• · 將 EUR 由您的德國銀行單筆匯款至 Bangkok,金額需超過 50,000 美元等值。收款的泰國銀行會核發 FET 憑證,這是您日後資金匯出的通行證。
• · 以個人名義購置。無需設立泰國公司、無需租賃產權變通安排、無需人頭。外國人配額公寓對外國人提供永久產權。
• · 所得稅:租金收入須於 Thailand 課稅,透過稅號申報。與 Germany 的租稅協定可將泰國已繳稅額抵減德國稅負。多數德國投資者的實際淨稅率落在 5 至 15%。
• · Anlage KAP:依租稅協定,泰國房產資本利得在 Thailand 課稅,而非 Germany。持有期間不限,無 Spekulationsfrist 之疑慮。
• · 資金匯出:出示 FET 憑證、售出、將款項匯出。在這一環節,FET 是唯一關鍵。

瑞士投資者如何架構交易

• · CHF 對 THB 直接電匯流程清晰。SNB 並無資本管制。可選用 UBS、ZKB 或 PostFinance,皆可處理 THB。
• · Switzerland 與 Thailand 之間的雙重課稅協定條件優渥。租金收入於 Thailand 課稅,在母國可抵減。母國對該房產課徵的財富稅以淨值計算,可扣除房貸與費用。
• · 瑞士投資者常於 Singapore 或 Hong Kong 的 THB 帳戶暫存收益後再匯回母國,以優化外匯環節。請與您的財富管理顧問商討時點安排。
• · 資本利得:依租稅協定僅於 Thailand 課稅。瑞士聯邦對動產不課徵資本利得稅,而泰國房產於協定下被視為動產。

THB 收益率換算為 EUR 或 CHF 的實際情況

以 Tela 通羅一間售價 13M THB 的一房單位為例。THB 計價之淨租金收益率為 6.1%,即每年 793,000 THB。以目前 THB/EUR 約 38 計算,等於 20,800 EUR。以 THB/CHF 約 26 計算,則為 30,500 CHF。在 340,000 EUR / 500,000 CHF 的投資金額上,扣除母國稅負後,您每年可淨得 14,000 至 17,000 EUR 或 21,000 至 25,000 CHF。換算為母國貨幣,即為 4 至 5% 的淨現金收益率,另加 THB 計價下 7 至 8% 的預期增值。

EUR 與 CHF 投資者得以同時獲得貨幣脫鉤、經濟脫鉤,以及在母國難以企及的現金收益率,這三者兼具實屬罕見。其架構也比多數人想像的更為簡單。

務實的第一步

我們將為您提供財務模型、FET 檢核清單,以及符合您預算的三個 Bangkok 專案精選名單。歡迎與我們聯繫。