配套軍備競賽 · 為什麼 2026 年你的公寓必須無所不能

2019 年以來的變化

疫情前的 Bangkok 公寓標準配備為：泳池、健身房、大廳。超越此範圍的皆屬奢華加值。然而由 2024 至 2026 年新推案所定義的疫後標準已截然不同。建案如今競逐的是將租戶生活的每一個面向都納入物業之內。

2026 年全方位服務型建案實際提供的設施

• · 共享辦公樓層 · 整層專屬空間（非角落區），含獨立辦公室、會議室、單人艙。「在家工作」已演變為「在公寓設施樓層工作」。
• · 寵物友善住宅 · 設有專屬寵物沐浴間、空中平台寵物公園、獸醫合作關係。對西方租戶而言是不可妥協的條件。
• · 飯店等級禮賓服務 · 24 小時人員駐守、多語服務、包裹代收、餐廳訂位、交通協調。
• · 建築內健康設施 · Spa、桑拿、蒸氣室、瑜伽教室、按摩浴缸。在全方位服務型物件中達到 Ritz-Carlton 級水準。
• · 建築內餐飲 · 咖啡廳、餐廳，有時更有飯店夥伴打造的精緻餐飲概念店。穿著拖鞋即可前往。
• · 空中休憩廳 · 晚間社交款待空間，通常設有住戶可預約的私人用餐室。
• · 頂級物件中設有住戶專屬圖書館、電影院、私人餐廳、酒窖。
• · 每個車位皆配備 EV 充電 · 此為 2026 年新推案的標配，而非高端附加項目。
• · 智慧家居整合 · 無鑰匙進出、設施預約飯店式 App、包裹通知。

為何這能推升收益率

DTV 與 LTR 租戶支付的是完整生活方式，而不僅是單位本身。相較於基本泳池加健身房建案的同等單位，他們願意為全方位服務型物件多支付 10 至 20% 的月租。此設施溢價正是 2026 年全方位服務型公寓淨收益率審核評估落在 5.5 至 7%、而 2015 至 2019 年基本物件僅介於 3.5 至 5% 的結構性原因。

建築本身才是產品。單位只是房間。2026 年的租戶租的是建築，其次才是單位。

需求證據

Maison Siam（我們的營運部門）觀察到，全方位服務型建案的出租率達 92%，而同區域基本型建案僅介於 78 至 85%。出租所需時間方面，全方位服務型為 11 天，基本型則為 30 至 45 天。設施差距是目前 Bangkok 中心租賃市場最關鍵的單一收益率驅動因素。

我們的審核評估標準

• · 設有獨立隔間的共享辦公樓層 · 在我們的模型中加權 +0.3 至 +0.5% 淨收益率
• · 具專屬設施的寵物友善建案 · +0.2% 淨收益率，鎖定西方外籍人士族群
• · 飯店品牌或飯店等級禮賓服務 · 高端定位下加權 +0.4 至 +0.6% 淨收益率
• · 空中休憩廳搭配私人餐廳 · +0.2% 淨收益率，向租戶傳達「這是一個生活場域，而不僅僅是房產」
• · 距 BTS 500 公尺以內 · +0.3 至 +0.7% 淨收益率（與設施加成複合計算）

我們在審核評估框架的 M1B 模組中以設施分數為建築加權。設施分達 18 分以上（滿分 23 分）的建築，其淨收益率持續超越區域平均 50 至 100 個基點，且不受單位層級因素影響。

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