曼谷地產作為資本搬遷與稅務優化工具

為何選擇 Thailand 進行資本配置

想將資本移出母國的外國投資人通常會考慮 Singapore、杜拜、葡萄牙、馬爾他、西班牙、美國（佛羅里達、德州）以及 Thailand。在這組比較標的中，Thailand 屬於低成本／高收益的選項：20 萬至 200 萬美元即可入場，外國人配額公寓為永久產權，FET 入金有據可查，資金匯出自由，泰銖過去十年是亞洲最穩定的貨幣之一，政治經濟環境亦相對穩定。

對於來自實施資本管制（中國大陸、俄羅斯、阿根廷、黎巴嫩）或高波動貨幣國家的投資人而言，透過 FET 路徑購置 Thailand 房產，是將本幣財富轉換為實體、登記在案、可自由兌換為外幣的硬資產之最乾淨途徑之一。

FET 入金運作方式

外匯交易表（FET）是登記外幣入金以購置房產的官方文件。每筆交易金額逾 5 萬美元時，收款的 Thailand 銀行會核發 FET 證明，載明買方、金額、幣別與用途。您應妥善保存此文件。

退出時，您可依 FET 紀錄將本金加上在 Thailand 合法取得的任何收入，以任何主要貨幣無限制匯出。關鍵在於入金階段的文件記錄要做到位。我們會與您的銀行端到端處理此流程。

稅務架構：哪些可優化、哪些不能

Thailand 採屬地主義課稅。非稅務居民外國人僅就 Thailand 來源所得課稅（通常為 Thailand 房產的租金收入）。對非稅務居民而言，境外來源所得不在 Thailand 課稅。

對 Thailand 稅務居民（每年在 Thailand 停留 180 天以上者），規則於 2024 年更新：境外來源所得若於同一稅務年度匯入 Thailand，須予課稅。2024 年之前取得、之後才匯入的資金則不在此限。這形成了一項規劃考量，但並非障礙。

LTR 簽證針對高技能專業人士的 Thailand 來源受僱所得，提供 17% 單一稅率。Thailand Privilege 簽證不附帶稅務優惠，但提供居留權限。我們與香港、新加坡及瑞士的稅務顧問合作，於合理情況下協助規劃架構。

控股公司架構：白話解析

境外控股公司（BVI、開曼、Singapore Pte Ltd、Hong Kong Ltd）持有 Thailand SPV，再由該 SPV 持有房產。採用此架構的原因包括跨司法管轄區的遺產規劃、資產保護，以及母國層面的稅務規劃（而非 Thailand 層面）。

• · BVI／開曼：年度維護成本最低（約每年 5,000 美元），適合資產保護，控股實體在當地不課稅。
• · Singapore Pte Ltd：實質存在性較強，若您希望在亞洲建立營運據點則相當適用，全年總成本約 10,000 至 15,000 美元。
• · Hong Kong Ltd：成本結構與 Singapore 相近，適合已有香港架構的客戶。
• · Thailand 公司架構（由 Thailand 國民持股 51% 作為人頭股東）：我們不建議採用。自 2024 至 2025 年起，當局對人頭股東的查核執法已大幅收緊。

雙重課稅協定：實際作用為何

Thailand 與約 60 個國家簽有雙重課稅協定，包括法國、德國、義大利、英國、美國、Hong Kong、Singapore、中國、日本。這些協定可避免同一筆所得遭重複課稅，並界定租金、資本利得與股利的優先課稅權歸屬於哪個司法管轄區。

對於以個人名義持有 Thailand 房產的多數外國投資人而言：租金收入於 Thailand 課稅（資產所在地），並可依相關協定於母國抵減。轉售時的資本利得須依評定價值繳納 Thailand 預扣稅，視您的母國司法管轄區規定，可能可抵減或免稅。

何時適用，何時不適用

房地產是實體資產，並非避稅工具。Thailand 讓資本配置比多數司法管轄區更為乾淨，但不會免除您的母國稅負。我們明確強調這一點，因為我們不希望客戶在稅務查核時感到意外。

適用情境：來自資本管制司法管轄區、希望將資金轉入硬性永久產權資產的投資人；建立跨司法管轄區投資組合的高淨值投資人；計劃在 Thailand 長期居留、符合 LTR／DTV 條件的外國人；規劃傳承的家族信託架構。

過度設計的情境：居住於母國並正常繳稅的買家，僅以個人名義持有單一房產時。個人永久產權是最簡單、最乾淨、成本最低的途徑，適合多數人。

歡迎告訴我們您的具體情況。我們會在初次通話時就協助您釐清架構問題，僅在維護成本明顯值得時，才會建議採用較複雜的架構。