預售屋交付風險 · 買家盡職調查清單

財務面問題

• · 開發商過去三年的淨負債權益比為何?趨勢是上升還是下降?
• · 是否為 SET 上市公司?若是,請調閱最新的 56-1 表格;若否,請索取經審計的財務報表與銀行證明函。
• · 其存貨天數指標為何,亦即已完工未售出的庫存停留多久?
• · 已完工建案的過戶率為何?

過往實績問題

• · 過去五年交付了多少個建案?平均延遲多久?
• · 其法人移交是否曾在法院涉及爭議?
• · 其已交付建案的中古屋流動性如何?單位是否能在六個月內以合理價差成交?

建案專屬問題

• · 本案目前的銷售速度如何,亦即每月成交單位數,是加速還是停滯?
• · 外國人配額狀況如何,已售出多少外國單位,還剩多少?
• · EIA(環境影響評估)狀態為何?已核准?有條件核准?還是延遲中?
• · 營造承包商是誰?是否曾為該開發商過往建案順利交付?
• · SPA 合約中對於延遲有何條款,若交屋逾期 12 個月以上,是否有財務罰則條款?

應讓你直接離場的紅色警訊

• · 淨負債權益比高於 2.0,且無明確的去槓桿計畫
• · 近期多個建案延遲 12 個月以上
• · 本案銷售速度逐季下滑(QoQ)
• · EIA 「審查中」狀態超過 24 個月仍未核准
• · SPA 中沒有針對延遲的開發商方罰則條款
• · 銷售人員無法告訴你銷售速度的具體數字,代表這些資料並未集中追蹤

值得深入調查的黃色警訊

• · 營造承包商首次與此開發商合作大型建案
• · 外國人配額幾近額滿,代表你將排在任何配額釋出名單的最後
• · 第 4 或第 5 期售價與第 1 期相同,代表本案銷售並不熱絡

在開發商身上花三天做盡職調查,可避免在這個單位上後悔三年。

Khorna 為你做的事

我們每個審核評估的建案都附有一張開發商健康卡,完整回答這 12 個問題。你無須親自翻找 SET 申報文件,我們直接把摘要交到你手上。歡迎索取。