Der 3-Millionen-Baht-'Aha'-Moment · warum die Renditen Bangkoks nach wie vor unterbewertet sind

Die Rechnung, die Meinungen ändert

Ein Studio für 3.000.000 THB im Zentrum von Bangkok, in Asok, Phayathai oder den Sub-Prime-Korridoren des Sukhumvit, vermietet sich professionell verwaltet für 25.000 bis 30.000 THB pro Monat. Das entspricht einer Bruttorendite von 10 bis 12 %. Nach Hausverwaltungsgebühren, Steuern und 10 % Verwaltung erzielen Sie eine Nettorendite von 6 bis 7 % auf die Einheit. Versuchen Sie das einmal in London, Paris, New York, San Francisco oder Sydney zu finden.

3 Mio. Baht investiert. 30.000 Baht pro Monat zurück. Wenn es das erste Mal wirklich klickt, halten die meisten inne und lesen die Rechnung noch einmal.

Warum westliche Immobilien bei der Rendite nicht mehr mithalten

• · London Prime: 2 bis 3 % netto nach Kosten. Der Käuferpool ist auf Wertsteigerung angewiesen, damit sich die Rechnung trägt.
• · Paris: 2 bis 3 % netto. Hohe Steuerlast. Das Mietrecht begünstigt den Mieter.
• · New York: 3 bis 4 % netto, aber Instandhaltung und Steuern zehren weiter daran. Co-op-Beschränkungen bei der Vermietung.
• · San Francisco: 2 bis 3 %. Hohes Leerstandsrisiko in Abschwungphasen. Komplexe Mietpreisbremsen.
• · Sydney: 2,5 bis 3 %. „Negative Gearing" ist fest in der Rechnung verankert, weshalb die meisten Anleger beim Cashflow Verluste machen, während sie auf Wertsteigerung warten.
• · Tokio: 4 bis 5 %. Besser als der Westen, aber immer noch unter dem Niveau von Bangkok Prime, zudem erschwert das JPY-Exposure die Lage internationaler Investoren.

Warum die Renditen in Bangkok weiterhin 5 bis 7 % netto betragen (und brutto deutlich höher liegen können)

Drei Gründe wirken zusammen. Erstens, Angebot: Bangkok baut weiter, und die Quadratmeterpreise liegen nach wie vor deutlich unter denen vergleichbarer asiatischer Märkte. Zweitens, Nachfrage: Die Käuferbasis vertieft sich (Verlagerungen aus Hongkong, Diversifikation aus dem Festland, westliche Steuermigration, DTV/LTR-Kohorte) schneller, als das Angebot nachziehen kann. Drittens, Fehlbewertung: Globales Kapital beginnt gerade erst, Bangkok als sicheren Hafen Asiens zu erkennen, und die Renditen haben sich noch nicht auf das Niveau von Singapur oder Tokio nach unten angeglichen.

Was 3 Mio. Baht tatsächlich kaufen

Ein Studio mit 28 bis 35 m² in einem hochwertigen Gebäude nahe einer BTS- oder MRT-Station. Neubau im Korridor Asok, Phayathai, Bang Chak. Wiederverkauf in Phrom Phong / Sukhumvit. Der Mieterpool ist breit gefächert: DTV-Inhaber, Expat-Fachkräfte, junge thailändische Berufstätige, Kurzaufenthalte von Unternehmen. Mit Maison Siam in der Verwaltung sehen Sie davon nichts. Das Geld kommt einfach an.

Die weiteren westlichen Nachteile, die oft vergessen werden

• · Mieterrechte: Die meisten westlichen Jurisdiktionen begünstigen den Mieter. Räumungen sind langsam, kostspielig und unsicher.
• · Leerstand: Westliche Innenstädte verzeichneten 2020-2021 Leerstandsfenster von über sechs Monaten. Bangkok Prime blieb im selben Zeitraum unter 30 Tagen.
• · Liquidität: Der Verkauf einer Einheit in London oder Paris dauert Monate. Wiederverkäufe in Bangkok Prime werden in Wochen abgewickelt.
• · Instandhaltung: Westliche Gebäude aus den 1990er- und 2000er-Jahren erfordern 1 bis 2 % des Werts jährlich an Capex. Neuere Bauten in Bangkok mit verwalteten Instandhaltungsrücklagen liegen deutlich darunter.
• · Währungsrisiko: Westliche Käufer sind tendenziell überproportional in ihrer Heimatwährung konzentriert. Eine THB-Diversifikation ist an sich schon eine Absicherung.

Wann diese These aufgeht

Wenn ein westlicher Investor zum ersten Mal die Zahlen durchrechnet, rechnet er sie oft erneut, weil er einen Fehler vermutet. 30.000 Baht pro Monat auf 3 Mio. Baht ist ungewöhnlich genug, um eher nach Betrug zu klingen als nach einer stabilen Mietrendite. Sobald verifiziert ist, dass die Hausverwaltungsgebühren tatsächlich 50 bis 80 THB/m² betragen, die Verwaltung tatsächlich 10 % ausmacht, der Leerstand tatsächlich 30 Tage beträgt und die effektive Steuer tatsächlich 10 % liegt, hält die Rechnung stand und sie kaufen.

Wie lange hält das an

Jahre, nicht Monate. Die strukturellen Treiber hinter dem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage (BTS-Ausbau bis 2030, Expat-Migrationstrends, Infrastrukturverdichtung) erstrecken sich über Jahrzehnte. Eine Renditekompression auf Singapur-Niveau (2-3 %) würde eine Verdoppelung der Bangkoker Preise erfordern, was bedeutet: Entweder vermietet sich dieselbe Einheit zum gleichen Preis, aber Sie haben 100 % Wertsteigerung erzielt, oder die Mieten steigen weiter. So oder so ist der Käufer von heute richtig positioniert.

Drei Millionen Baht. Dreißigtausend pro Monat. Liquider Markt. Starker Mieterpool. Keine Mieterstreitigkeiten. Die Rechnung geht auf. Das ist der Aha-Moment.

Sprechen Sie mit uns

Wir modellieren genau, was 3, 5, 10 oder 30 Mio. Baht für Sie kaufen: Monatsrendite, Jahresrendite, erwartete Wertsteigerung, Exit-Liquidität. Nennen Sie uns Ihr Budget, und wir senden Ihnen die Rechnung zurück.