Wie Bangkoks Eigentumswohnungen altern · welche Gebäude nach 20 Jahren bestehen und welche nicht

Warum diese Sorge berechtigt ist

Wenn Sie durch Sukhumvit fahren, können Sie die Gebäude nach Jahrzehnt erkennen. Manche Türme von 1995 sehen noch makellos aus. Manche Bauten von 2010 wirken erschöpft. Der Unterschied liegt selten an der Bauqualität bei Übergabe · der Unterschied sind die nächsten 20 Jahre Verwaltung. Die meisten ausländischen Käufer wissen nicht, wie sie dieses Signal lesen sollen, also bepreisen sie jedes Gebäude gleich. Das ist die Ineffizienz. Diese nutzen wir.

Was eine Eigentumswohnung in Bangkok schlecht altern lässt

• · Schwache Verwaltung durch die juristische Person · wenig engagierter Beirat, aufgeschobene Instandhaltung, überzogene Streitigkeiten über Gebühren
• · Unterfinanzierte Instandhaltungsrücklage · wenn im Jahr 18 die Aufzugsanlage ausfällt, fehlt das Geld für den Ersatz
• · Eigentümerstruktur mit hohem Mieteranteil · Kurzzeitmieter kümmern sich weniger als Selbstnutzer, Gemeinschaftsbereiche verfallen
• · Kein langfristiger Wartungsvertrag mit dem Facility-Team des ursprünglichen Bauträgers
• · Klimatische Belastung · salzhaltige Flussluft am Flussufer korrodiert Fassaden, nordwärts ausgerichtete Einheiten erleiden mehr Feuchtigkeitsschäden
• · Missbrauch durch Kurzzeitvermietung · Airbnb-artige Betriebe belasten Lobbys, Aufzüge und Annehmlichkeiten

Was eine Eigentumswohnung in Bangkok gut altern lässt · die vier Signale

• · Ursprünglicher Bauträger bleibt über Jahr 5 hinaus als Facility-Manager · fortlaufende Verantwortlichkeit
• · Instandhaltungsrücklage wächst Jahr für Jahr, mit dokumentiertem Investitionsplan
• · Selbstnutzerquote über 40% · sie stimmen für ordentliche Instandhaltung, weil sie dort wohnen
• · Jüngste Kapitalprojekte termin- und budgetgerecht umgesetzt · Aufzugssanierung, Lobby-Auffrischung, Poolneubeschichtung

Bangkoker Eigentumswohnungen, die außergewöhnlich gealtert sind

The Met (2009) in Sathorn wird weiterhin mit einem Aufschlag zum Marktniveau gehandelt, weil es von WOHA entworfen wurde, sein ursprüngliches Facility-Team behielt und die juristische Person eine straffe Instandhaltungsrücklage führte. Empire Place (2009) in Sathorn ähnliche Geschichte. The Sukhothai Residences (2014) am Flussufer · Branded Residence, hotelverwaltete Annehmlichkeiten, altert auf einer völlig anderen Kurve. Das sind die Vorbilder · sie teilen die vier Signale.

Branded Residences altern anders

Mandarin Oriental Residences, Banyan Tree Residences, Ritz-Carlton Residences MahaNakhon, Park Hyatt Residences · diese Gebäude sind operativ an die Hotelmarke gebunden. Der Ruf des Hotels liegt in der Lobby des Gebäudes. Wartungsstandards bleiben über die gesamte Lebensdauer der Immobilie auf Übergabequalität. Ein Aufschlag von 30 bis 50% gegenüber Standardtürmen spiegelt dies wider · und der Aufschlag hält in der Regel.

Was Käufer tatsächlich tun sollten

• · Vor der Unterzeichnung die Protokolle der letzten 5 Eigentümerversammlungen der juristischen Person einsehen · Streitigkeiten, aufgeschobene Posten, Gebührenhistorie
• · Den Stand der Instandhaltungsrücklage und den 10-Jahres-Investitionsplan anfordern
• · Drei ältere Gebäude desselben Bauträgers in derselben Gegend besichtigen · das 10 und das 15 Jahre alte Objekt sind Ihr zukunftsgerichteter Indikator
• · Die Bewohnerparkplätze prüfen · zerkratzte Säulen, beschädigte Deckenplatten und undichte Armaturen verraten die Disziplin der Verwaltung
• · Direkt mit dem Hausverwalter sprechen · fragen Sie nach der Mitarbeiterzugehörigkeit, jüngsten Problemen und geplanten Maßnahmen

Die Einheit, die Sie bei Übergabe kaufen, ist nicht die Einheit, die Sie im Jahr 15 verkaufen. Die Verwaltungsqualität ist die Variable, die bestimmt, in welche Richtung sich der Wert bewegt.

Wie wir dies berücksichtigen

Jeder Wiederverkauf auf unserer Auswahlliste enthält eine Bewertung der Alterungskurve · Gesundheit der juristischen Person, Instandhaltungsrücklage, Selbstnutzerquote, jüngste Kapitalumsetzung. Bei Objekten in Bauphase bewerten wir die Erfolgsbilanz des Bauträgers im Facility-Management seiner bestehenden Gebäude. Fragen Sie uns nach der Bewertung zu jeder Einheit.