Tax · 2026-04-22 · 7 Min. Lesezeit
Sechs Mythen über thailändische Immobilien, die ausländisches Kapital fernhalten
Die meisten Thailand-ist-riskant-Geschichten, die ausländische Investoren hören, sind 15 Jahre alt oder waren nie wahr. Hier sind die sechs großen · und was Recht, Geschichte und Daten tatsächlich sagen.
Mythos 1 · Ausländer können in Thailand kein Eigentum besitzen
Falsch. Ausländer können Eigentumswohnungen als Volleigentum auf ihren eigenen Namen erwerben, mit demselben Chanote (Volltitel) Grundbucheintrag, den auch thailändische Staatsangehörige erhalten. Die einzige Einschränkung ist die Ausländerquote auf Gebäudeebene von 49 % der Gesamtwohnfläche. Sobald Sie eine Einheit innerhalb der Ausländerquote besitzen, gehört Ihnen der Titel, ist beim Land Department registriert und wird genau wie jede thailändische Eigentumswohnung übertragen.
Mythos 2 · Der Staat kann ausländisches Eigentum beschlagnahmen
Die letzte großangelegte Enteignung ausländischer Eigentümer in Thailand fand während des Zweiten Weltkriegs statt, vor über achtzig Jahren. Das moderne Thailand hat mit den meisten wichtigen Kapitalherkunftsländern internationale Investitionsschutzabkommen (BITs) abgeschlossen, die ausländische Eigentumsrechte schützen. Das Land beherbergt seit dem Condominium Act von 1979 ununterbrochen ausländisches Immobilienkapital · über 45 Jahre Erfolgsbilanz. Es gibt keinen dokumentierten Fall einer ordnungsgemäß erworbenen Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote, die beschlagnahmt wurde.
Mythos 3 · Sie bekommen Ihr Geld nicht zurück
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Falsch, mit einem administrativen Schritt. Das FET-Zertifikat (Foreign Exchange Transaction), das Ihre thailändische Bank bei der Überweisung des Geldes ausstellt, ist Ihr rechtliches Repatriierungsdokument. Legen Sie es beim Verkauf vor, und Sie können den Erlös ohne Einschränkung ins Ausland überweisen. Wir haben einen umfassenden Einblick zum FET · der einzige Fehler, den ausländische Käufer machen, ist, die Bank nicht bei der Anzahlung um das Zertifikat zu bitten.
Mythos 4 · Käufe in Bauphase in Thailand sind hochriskant
Vor einem Jahrzehnt teilweise wahr, heute größtenteils falsch. SET-gelistete Bauträger · Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa · arbeiten unter öffentlich-rechtlicher Rechenschaftspflicht, mit geprüften Finanzberichten und 56-1-Offenlegungspflicht. Der Sektor hat sich konsolidiert. Zwischen 2010 und 2015 sind zwei kleinere Bauträger insolvent geworden. Seitdem keiner mehr. Das Risiko ist real, aber heute selektierbar · halten Sie sich an die SET-gelisteten Top-Sechs-Bauträger und die historische Ausfallquote ist praktisch null. Die Aufgabe des Käufers besteht darin, den richtigen Bauträger auszuwählen, nicht darin, Käufe in Bauphase als Kategorie zu meiden.
Mythos 5 · Thailändische Gerichte setzen Verträge für Ausländer nicht durch
Falsch. Thailand verfügt über ein funktionierendes Immobilienrechtssystem, das Land Department führt das Chanote-Register, und ausländische Eigentümer gewinnen regelmäßig Verfahren. Der Ashton-Asoke-Streit zwischen juristischen Personen wird manchmal als Gegenbeispiel angeführt · liest man den Fall jedoch sorgfältig, ging es um einen Streit zwischen juristischen Personen über den Zugang zu Gemeinschaftsflächen, nicht um eine Aberkennung von Eigentumstiteln. Die Eigentümer behielten durchgehend ihre Einheiten und Titel. Die Gerichte hier funktionieren · sie sind langsam, wie Gerichte überall, aber sie setzen Recht durch.
Mythos 6 · Der Bangkoker Immobilienmarkt ist eine Blase
Die Preise für hochwertige Eigentumswohnungen in Bangkok sind im letzten Jahrzehnt um 4 bis 7 % pro Jahr gestiegen, mit größeren Korrekturen nur in den Jahren 2020 bis 2021. Vergleichen Sie das mit dem Blasen-Narrativ um Singapur (15 % oder mehr pro Jahr), Hongkong (Mitte der 2010er) oder Sydney (Mitte der 2020er). Bangkok wächst, weil Bangkok kontinuierlich Wohlstand hinzugewinnt · steigende Milliardärsdichte, wachsende Expat-Population, Tourismus über dem Vor-COVID-Niveau, regionale Kapitalverlagerung. Die Nachfrage zieht den Preis langsam nach oben. Das ist strukturelles Wachstum, keine Blase.
Was tatsächlich riskant ist
- · Kauf in Bauphase von einem nicht börsennotierten Bauträger ohne Erfolgsbilanz · das ist selektierbar, lassen Sie es einfach
- · Verzicht auf das FET-Zertifikat · administrative Nachlässigkeit, die echte Ausstiegsprobleme schafft
- · Erwerb über eine thailändische Firmenstruktur, um die 49%-Ausländerquote zu umgehen · das ist illegal, wurde strafrechtlich verfolgt, vermeiden Sie es
- · Kauf außerhalb der Ausländerquote mit Erbbaurecht-Konstruktionen · schwächer als Volleigentum, höheres Risiko beim Ausstieg
Worüber Sie sich tatsächlich Sorgen machen sollten
Wählen Sie das falsche Gebäude, den falschen Bauträger oder den falschen Standort, und Sie haben ein Renditeproblem und ein Wiederverkaufsproblem · kein rechtliches Problem. Die Geschichten, die sich Ausländer über die Risiken thailändischer Immobilien erzählen, handeln meist von Leuten, die die Due Diligence beim Bauträger und der Einheit vernachlässigt haben. Der rechtliche Rahmen ist solide. Das Auswahlproblem ist real.
Die meisten „Thailand-Risiken" sind Auswahlrisiken, die als Systemrisiken verkleidet werden. Wählen Sie gut, und das System schützt Sie problemlos.
Sprechen Sie mit uns
Alexandre prüfte die Bonität von Investmentbanking-Risiken bei der Société Générale, bevor er der bestplatzierte Verkäufer bei FazWaz wurde. Wir wählen gut aus. Fragen Sie nach der Shortlist.