Project · 2026-04-24 · 6 Min. Lesezeit
Liefer-Risiko in der Bauphase · die Due-Diligence-Checkliste des Käufers
Die meisten ausländischen Käufer verbringen 90% ihrer Due Diligence mit der Einheit und 10% mit dem Bauträger. Das ist verkehrt. Hier sind die 12 Fragen, die Sie vor der Unterschrift stellen sollten · die, die Alexandre seinen Kunden bei Société Générale vor der Zusage stellt.
Die finanziellen Fragen
- · Wie hoch ist der Nettoverschuldungsgrad des Bauträgers in den letzten drei Jahren? Steigt oder sinkt er?
- · Ist der Bauträger an der SET notiert? Falls ja, ziehen Sie das aktuelle 56-1-Formular heran. Falls nein, verlangen Sie geprüfte Jahresabschlüsse und ein Bankschreiben.
- · Wie hoch ist die Lagerdauer-Kennzahl, also wie lange bleiben fertiggestellte, unverkaufte Einheiten im Bestand?
- · Wie hoch ist die Eigentumsübertragungsquote bei fertiggestellten Gebäuden?
Die Fragen zur Erfolgsbilanz
- · Wie viele Projekte hat der Bauträger in den letzten 5 Jahren fertiggestellt? Wie hoch war die durchschnittliche Verzögerung?
- · Wurden Übergaben an die Eigentümergemeinschaft (juristic person) gerichtlich angefochten?
- · Wie liquide ist der Wiederverkauf in den fertiggestellten Gebäuden? Werden Einheiten innerhalb von 6 Monaten zu akzeptablen Spreads verkauft?
Die projektspezifischen Fragen
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- · Wie hoch ist die aktuelle Verkaufsgeschwindigkeit dieses Projekts, also Einheiten pro Monat, und beschleunigt sie sich oder stagniert sie?
- · Wie ist der Status der Ausländerquote: Wie viele Einheiten an Ausländer wurden verkauft, wie viele sind noch verfügbar?
- · Wie ist der Status der EIA (Umweltverträglichkeitsprüfung)? Genehmigt? Mit Auflagen? Verzögert?
- · Wer ist der Bauunternehmer und hat er bei früheren Projekten dieses Bauträgers termingerecht geliefert?
- · Was steht im SPA-Vertrag zu Verzögerungen: Gibt es eine Vertragsstrafenklausel, falls die Übergabe mehr als 12 Monate zu spät erfolgt?
Rote Flaggen, bei denen Sie aussteigen sollten
- · Netto-Verschuldungsgrad über 2,0 ohne klaren Entschuldungsplan
- · Mehrere kürzlich realisierte Projekte mit Verzögerungen von über 12 Monaten
- · Rückläufige Verkaufsgeschwindigkeit QoQ bei diesem Projekt
- · EIA seit über 24 Monaten weiterhin „in Prüfung"
- · Im SPA fehlt eine Vertragsstrafenklausel zulasten des Bauträgers bei Verzug
- · Vertriebsmitarbeiter können Ihnen keine Zahlen zur Verkaufsgeschwindigkeit nennen, was bedeutet, dass diese nicht zentral erfasst werden
Gelbe Flaggen, die eine Prüfung wert sind
- · Bauunternehmer arbeitet erstmals an einem Großprojekt mit diesem Bauträger
- · Ausländerquote nahezu ausgeschöpft, was bedeutet, dass Sie bei einer etwaigen Quotenfreigabe hinten anstehen
- · Verkaufspreise in Phase 4 oder 5 identisch mit Phase 1, das Projekt läuft also nicht heiß
Drei Tage Due Diligence beim Bauträger ersparen Ihnen drei Jahre Reue über die Einheit.
Was wir für Sie tun
Jedes Projekt, das wir einer Bonitätsprüfung unterziehen, erhält eine Bauträger-Gesundheitskarte mit Antworten auf die 12 Fragen. Sie müssen sich nicht durch SET-Unterlagen wühlen, wir liefern Ihnen die Zusammenfassung. Fragen Sie danach.