Project · 2026-04-27 · 7 Min. Lesezeit
Wiederverkauf von Bangkoker Objekten in Bauphase vor Fertigstellung · die Mechanik
Die meisten Investoren in Bauphase-Projekte glauben, sie müssten bis zur Übergabe halten. Das stimmt nicht. Bangkok verfügt über einen gesunden Markt für Vertragsabtretungen, der es Ihnen ermöglicht, Ihren Vertrag vor Fertigstellung zu verkaufen · mitunter mit 20 bis 40 % Wertsteigerung. So funktioniert es tatsächlich.
Was „Assignment" beim thailändischen Kauf in Bauphase bedeutet
Wenn Sie eine Reservierung in Bauphase unterzeichnen und Anzahlungen sowie Ratenzahlungen leisten, erwerben Sie einen Kaufvertrag für eine Einheit, die noch nicht existiert. Das thailändische Recht erlaubt es Ihnen, diesen Vertrag vor der Eigentumsübertragung durch den Bauträger an einen neuen Käufer abzutreten. Sie unterzeichnen eine Abtretungsvereinbarung, der neue Käufer zahlt Ihnen (Ihre Anzahlung zuzüglich Wertsteigerung), und der Bauträger erkennt ihn als neuen vertraglichen Käufer an.
Wann dies besonders attraktiv ist
- · Das Projekt ist schnell ausverkauft und der Bauträger erhöht die Phasenpreise vor Fertigstellung um 15 bis 25 % · Ihr Vertrag ist nun im Gewinn
- · Die Ausländerquote ist erschöpft · Sie können an einen ausländischen Käufer verkaufen, der sonst ausgeschlossen wäre
- · Eine BTS-Erweiterung oder ein bedeutender Quartiersimpuls hebt die Preise im Gebiet vor der Übergabe
- · Sie haben zum Einführungspreis gekauft und das Projekt befindet sich nach 18 bis 24 Monaten in der späten Preisphase
Was ein Flip tatsächlich kostet
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- · Übertragungs- bzw. Namensänderungsgebühr des Bauträgers · 1 bis 3 % des Kaufpreises, je nach Bauträger
- · Spezielle Geschäftssteuer plus 0,5 % Stempelsteuer auf den Abtretungswert (teils mit dem Käufer geteilt)
- · Marketing · Maklerprovision für die Suche nach dem neuen Käufer, üblicherweise 2 bis 3 %
- · Gesamtkosten Round-Trip · 4 bis 7 % auf den Abtretungswert
Wie die Rechnung bei einem typischen Flip aussieht
Sie kaufen 2026 ein Ein-Zimmer-Apartment zum Einführungspreis von 12 Mio. THB und zahlen 30 % über 24 Monate · 3,6 Mio. THB eingesetztes Kapital. Bis 2028 hat der Bauträger 80 % des Bestands verkauft und die Phasenpreise auf 14,5 Mio. THB angehoben. Sie treten Ihren Vertrag für 14,0 Mio. THB ab. Ihr eingesetztes Kapital betrug 3,6 Mio., Ihr Cash-Return beträgt 14,0 Mio. - 3,6 Mio. - 7 % Kosten = 9,4 Mio. Das entspricht einer Rendite von 161 % auf das eingesetzte Kapital über 24 Monate · etwa 60 % IRR. Nicht alle Projekte schaffen dies, aber jene, die es tun, sind diejenigen, die wir zuerst einer Bonitätsprüfung unterziehen.
Was einen Flip scheitern lässt
- · Das Projekt verkauft sich nicht · Ihr Abtretungsmarkt verschwindet
- · Finanzielle Schieflage des Bauträgers · Übertragungsanforderungen verschärfen sich und Abtretungen verlangsamen sich
- · Makroökonomischer Schock · 2020/2021 fror der Flip-Markt in Bangkok für 18 Monate ein
- · Probleme mit der Ausländerquote · ist der neue Käufer Ausländer und die Quote erschöpft, ist keine Übertragung möglich
Wann es sinnvoller ist, zu halten
Wenn Ihr Ziel Rendite und Lifestyle ist (DTV, Ruhestand, längere Aufenthalte), lenkt die Flip-Strategie vom eigentlichen Kaufgrund ab. Halten Sie bis zur Übergabe, vermieten Sie, genießen Sie. Der Flip ist ein anderes Geschäft · seien Sie sich bewusst, welches Sie verfolgen.
Kauf in Bauphase in Bangkok ist zweierlei · ein Rendite-Geschäft und ein Phasenspread-Geschäft. Entscheiden Sie von Anfang an, welches Sie verfolgen, denn die Kaufkriterien unterscheiden sich.
Sprechen Sie mit uns
Wir modellieren beide Szenarien pro Projekt und sagen Ihnen, welches realistisch ist. Fragen Sie nach der Shortlist abtretungsfreundlicher Projekte.